אילוסטרציה // depositphotos

התגורר בחדר הסקה, סירב לחתום על תמ"א 38 וקיבל תוספת בנייה

דייר שהתגורר בחדר הסקה שהוסב לדירה בבניין מגורים, סירב לחתום על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 – בעלי הדירות האחרות הגישו תביעה למפקחת על רישום המקרקעין, שהכריעה לאחרונה בסוגיה הבלתי שגרתית

רונן דמארי 12.01.2020

המדובר בבניין בן שש קומות ברחוב ליטניס בחיפה שקיבל היתר הבניה בשנת 1945. בחודש פברואר 2017 התקשרו חמישה מבעלי הדירות בהסכם עם החברה היזמית "ע. ביליה יזמות בע"מ" לביצוע הפרויקט. על פי ההסכם, במסגרת הפרויקט יתווספו לכל אחת מהדירות ממ"ד, מרפסת, מחסן וחניה, כאשר בתמורה יבנה היזם דירות נוספות אותן ימכור. מי שהתנגד לביצוע הפרויקט במתכונתו המוצעת הוא דייר המתגורר ביחידת דיור בשטח 17 מ"ר בקומת המרתף של הבית החל משנת 1994. אותו דייר דרש לקבל תמורה זהה לזו שמקבלים יתר בעלי הדירות על אף שבמהלך הליכי הנפקת היתר הבנייה הבהירה הוועדה המקומית ליזם כי יחידת הנתבע אינה מקנה זכויות בנייה מכוח תמ"א 38. 

על אף האמור היזם תכנן במסגרת הבניין החדש דירה בשטח של 81.3 מ"ר ומרפסת בשטח של 32 מ"ר, והוא הודיע כי הוא נכון להעמידה לנתבע בתמורה לסך של 27,000 ₪ למ"ר ו-40% מהתעריף הנ"ל לשטחי מרפסת, מחסן וחניה שיוצמדו אליה. לאחר שהדייר סירב להצעות החברה היזמית הגישו חמשת בעלי הדירות האחרות בבניין את התביעה על מנת לקדם את הפרויקט.

בכתב התביעה מצוין כי על פי היתר הבניה שניתן לבית יחידת הנתבע יועדה לשימוש כחדר הסקה ומכבסה והיא אינה מהווה דירה חוקית. נטען כי מדובר בשטח שאמור היה להירשם כשטח משותף ומשכך יש לבטל את רישומה של הדירה כיחידה נפרדת.

עוד נטען כי מעיון בתיק הבניין בוועדה המקומית ניתן ללמוד כי נעשו בעבר ניסיונות הן על ידי בעלים קודמים של היחידה והן על ידי הנתבע בעצמו לשנות את ייעוד היחידה למגורים. בקשות אלו נדחו בידי רשויות התכנון ולא בכדי שכן מדובר ביחידה אשר על פי ייעודה אמורה להיות חלק מהרכוש המשותף.

בעלי חמש הדירות טוענים עוד כי היות ומבחינה תכנונית יחידת הנתבע אינה "דירה" לא מוקנות לה זכויות מכוח תמ"א 38, וממילא לא ניתן לשמר אותה במסגרת הריסת הבניין והקמתו מחדש. עוד על פי התביעה, על אף האמור, לפנים משורת הדין, הציע  היזם לנתבע בהסכם התמ"א שלוש חלופות: האחת, ככל שהנתבע יחתום על הסכם התמ"א ויקבל את אישור הוועדה המקומית לכך שיחידתו נחשבת מבחינה תכנונית "דירה" וזכאית לתוספת זכויות מכוח תמ"א 38, יהיה זכאי לתוספת שטח על פי הסכם התמ"א בדומה ליתר דירות התובעים, כמו כן  ירכוש הנתבע מהיזם תוספת שטח בנוי על מנת שתוקנה לו דירת מגורים חוקית בשטח מינימלי. השנייה, ככל שהנתבע יחתום על הסכם התמ"א והוועדה המקומית תמצא כי יחידתו אינה מקנה לו זכויות מכוח תמ"א 38, הוא לא יהיה זכאי לתוספת שטח בנוי ביחידתו אך יהיה זכאי לרכוש מהיזם שטח בנוי על מנת שתוקנה לו דירת מגורים חוקית בשטח מינימלי. השלישית, היזם ירכוש מהנתבע את יחידתו על פי הערכת שווי שמאי.

בעלי יתר הדירות בבניין מבקשים כי המפקחת תחייב את הנתבע לחתום על הסכם התמ"א, יפויי הכוח וכל המסמכים, הדיווחים וההצהרות הנדרשים. הם ביקשו בנוסף להורות כי בהיעדר בחירה באחת החלופות שהוצעו בתוך 30 יום ממועד הגשת התביעה, ירכוש היזם מהנתבע את יחידתו בהתאם להערכת שמאי שימונה ע"י המפקחת.

מנגד, טען הנתבע כי יום רכישתו של היחידה הוא שימשה כדירה ואף מחויבת בארנונה כדירה. הוא הוסיף כי: "התובעים מנסים לקבל את זכויותיו בנזיד עדשים ולהתעשר על חשבונו, והם מטילים עליו את האחריות לקבלת זכויות בניה מהעירייה בגין יחידתו חרף שיפעלו הם לקבלתם".

בפסק הדין קבעה המפקחת יעל ליבוביץ: "אין מחלוקת, כאמור, על כך שמבחינה חזותית יחידת הנתבע מהווה יחידה עצמאית ונפרדת בבית,  והיא גם משמשת ככזו. בפועל היא אף נרשמה כתת חלקה נפרדת שתיאורה – "דירה". עיון בהגדרות לעיל מעלה כי שטחי שירות יכולים להוות הן רכוש משותף והן שטחים שהם בבעלות פרטית ונועדו לשמש יחידה או יחידות מסוימות בבית.  דוגמה נפוצה לשטח אשר מוגדר בהיתרי הבניה כשטח שירות בה בעת שברישום הוא נרשם כיחידה נפרדת הוא חדר טרנספורמציה שלרוב נרשם כתת חלקה נפרדת בבעלות חברת החשמל על אף שהוא שטח שנועד לשמש את כל בעלי הדירות בבית. בדומה, ניתן למצוא חדרי מדרגות, מקלטים ומעליות שנרשמים כרכוש משותף, כשלצדם ניתן למצוא חניות, מחסנים, חדרי מדרגות בתוך דירה או מעליות אשר נרשמים כחלק מהיחידה או כהצמדה לדירה או למספר דירות בבית. העובדה שהשטח שבבעלות הנתבע הוגדר בבקשה להיתר בניה כשטח שירות אינה הופכת אותו מניה וביה לשטח שצריך להיכלל ברכוש המשותף.

"מהמסמכים שהוגשו מתיק הבניין של הבית עולה כי היחידה שבבעלות הנתבע אמנם הוגדרה מבחינה תכנונית כשטח שירות. ואולם, אין באמור כדי ללמד על כך ששטח זה חייב היה להיוותר רכוש משותף. לאור זאת, מוצאת אני לקבוע כי התובעים לא הוכיחו כי רישום יחידת הנתבע כ"דירה" במועד רישום הבית כבית משותף נעשה שלא כדין. משלא הוכח כי רישום היחידה מקורו בטעות, לא מצאתי לקבל את דרישת התובעים לבטל את היחידה ולהשיב שטח זה לרכוש המשותף אגב הריסת הבית והקמתו מחדש. הנה כי כן, ברי כי עם הריסתו של הבית והקמתו מחדש במסגרת תוכנית תמ"א 38 זכאי הנתבע לקבל יחידה חדשה חלף זו שתיהרס".

עם זאת המפקחת הכריעה כי הנתבע אינו זכאי לתמורה זהה שמקבלות יתר הדירות מהחברה היזמית שכן שטח דירתם גדול פי 2 ופי 3 מדירתו וחלקיהן ברכוש המשותף גדולים משלו ביחס דומה: "ברי כי הנתבע, אשר אינו "תורם" כל זכויות בניה מכוח תמ"א 38 לסל זכויות הבניה להן זכאי היזם לא יהיה זכאי לזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38 לבית, בעוד שיתר הדירות בבית תהיינה זכאיות לזכויות אשר ניתנו להן מכוח תמ"א 38".

עוד ציינה המפקחת כי יחידת הנתבע נרשמה בלשכת הרישום כ"דירה", אך ייעודה של היחידה נקבע אצל רשויות התכנון, ומי שרוצה לשנות את יעודה של היחידה צריך לעשות זאת אצל רשויות התכנון. רשויות התכנון הן גם אלו שקובעות את היקף הזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38 לדירות הקיימות בבית, והן אלו שסירבו להכיר ביחידת הנתבע כיחידה אשר זכאית לקבל זכויות מכוח התמ"א. 

בפסק הדין מצוין כי: "מכל הסיבות שפורטו לעיל, דירת הנתבע אינה יכולה להיחשב שווה לדירות יתר בעלי הדירות בבית, ומשכך, אין לקבל את הטענה כי מתן תמורה שונה לדירת הנתבע מפרה את עקרון השוויון ומהווה הפרה. אין להלום כי בעל יחידה בבית אשר לא מוקנות לה זכויות לפי תמ"א 38 יהא זכאי לאותן הטבות הניתנות לדירה אשר מוקנות לה תוספת זכויות במסגרת תמ"א 38, ולכן לא מצאתי את דרישת הנתבע להוספת מרפסת ושטח דומה לשטחים אשר מתווספים לשאר דירות הבית מוצדקת".

סוף דבר – המפקחת קבעה כי לדירתו של הנתבע יתווסף שטח של 8 מ"ר וכי במסגרת הפרויקט לא תיפגענה זכויותיו של הנתבע כך שבדירתו החדשה מספר החלונות לא יקטן מהכמות הקיימות בה כיום וכי היא תכיל תאורה, שקעי חשמל, מים, ביוב ואינסטלציה בכמות כפי שקיימת ביחידה כיום, ובפיזור סביר שלהם ביחידה בהתאם לבקשות הנתבע ובכפוף להיתכנות תכנונית למיקום המבוקש. 

בנסיבות העניין נקבע כי לא ייעשה צו להוצאות וכי כל צד יישא בהוצאותיו.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

התוצר המקומי הגולמי עלה ב- 4.8%

ההשקעה בבנייה שלא למגורים ובעבודות בנייה אחרות ירדה ב – 1.5%. ההשקעה בבנייה למגורים ירדה ברבעון הרביעי של...
כרמלה קופר 16.02.2020
נשמח לדבר אתך
נגישות