הידעתם? לכל בעל דירה אשר לדירתו צמודה חניה יש זכות גם בחניות המשותפות, על בסיס 'כל הקודם זוכה'. מה אומר החוק, למי מותר להחנות והאם מותר להניח חפצים ברכוש המשותף? המדריך המלא לדיירי הבניין
עו"ד אושרי שלוש // צילום: ראובן קפוצינסקי
חוק המקרקעין קובע בסעיף 55 , כי לכל דירה בבית משותף חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית. עסקה של רכישת דירה תחול גם על החלק היחסי ברכוש המשותף הצמוד אליה ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהעסקה של רכישת הדירה. בתקנון הבית המשותף רשאים בעלי הדירות לקבוע שחלק מסוים של הרכוש המשותף כגון חנייה, יהיה צמוד לדירה מסוימת . האסיפה הכללית, היא הגוף המוסמך לקבוע את אופי ניהולו של הרכוש המשותף כולל נושא שימוש חנייה ברכוש המשותף.
כך גם סעיף 6 לחוק המכר (דירות), שקובע כי אין לגרוע חלקים מהרכוש בבית משותף אלא אם מדובר בקביעה מפורשת וברורה במפרט שצורף לחוזה המכר.
שיעור חלקו של כל דייר בבית המשותף יקבע בתקנון או לפי חלקו היחסי בבית, כך נקבע בסעיף 57 לחוק.
למעשה, לכל בעל דירה אשר לדירתו צמודה חניה יש זכות גם בחניות המשותפות. זאת, על בסיס 'כל הקודם זוכה' משמעות הדבר, שבמידה ויש שישה דיירים בבניין, ובשעות הערב הגיעה דייר מהבניין, וחנה ראשון בחניה שחפצה נפשו, מאחר והחניון היה ריק, שאר הדיירים המחנים, יאלצו להסתפק בשאר החניות הנותרות, מאחר והוא הגיע קודם וזכה בחניה.
חנייה בבניין משותף, למי מותר?
החנייה בבית המשותף מותרת לבעלי הדירות בלבד. בנסיבות מיוחדות, השימוש יהיה מותר באישורו ובמקומו של אחד מבעלי הדירות, לאדם אחר, זאת כל עוד מדובר בתום לב ולא בניצול הזכות המוקנית למעל הדירה ממניעים פסולים. לדוגמא, בית משותף בעל 6 דירות, בדירה מס' 5 מתגוררת, אישה מבוגרת, ללא רכב פרטי משלה, וביתה אינה מתגוררת עימה, אלא בשכנות בבניין ממול, וביתה מחנה בחניית אמה. הדבר יותר רק אם המעשה יבוצע בתום לב, ולא לשם ניצול הזכות המוקנית לבעל הדירה תוך מניעים פסולים.
האם מותר להניח חפצים שונים ?
כאשר אחד מבעלי הדירות משאיר את חפציו השונים ומסיג גבול ברכוש המשותף, על ידי השתלטות על חלק ממנו או כולו ועשיית שימוש ייחודי בו כפי שחפץ ליבו, ללא הסכמת שאר בעלי הדירות. ניתן להגיש תביעה בגין הסגת גבול ברכוש המשותף
ניתן להזמין אסיפה, של כלל בעלי הדירות בבית המשותף. אותה אסיפה תהא רשאית לקבל החלטות ברוב רגיל, אשר בה יקבעו הסדרי השימוש ברכוש המשותף למטרות חנייה או כל מטרה כזו או אחרת. הכלל החשוב הינו, שניתן לעשות זאת, אך ורק לאחר קבלת ההחלטה ברוב רגיל של בעלי הדירות. זאת, כל עוד, ההחלטה לא תקפח מי מבעלי הדירות ולא תפגע בזכויות השונות של בעלי הדירות האחרות הראשים לעשות שימוש למטרת חניית רכבם לסירוגין וללא תפיסת חזקה ייחודית בשטח מסוים.
במידה ואחד מבעלי הדירות לא יישם את החלטת הועדה, ויעמוד על סירובו להיענות לפניות נציגות ועד הבית לפסיק לעשות שימוש בלתי סביר וייחודי בחנייה, ויהפוך את החניה או את השטח למחסן אישי או למקום אשר משאיר בו את חפציו, הרי שנציגות הבית המשותף תהא זכאית לתבוע מבעל הרכב, את סילוק ידו מהרכוש המשותף ואף ניתן יהיה לבקש מבית המשפט, לפסוק סעד נוסף בגין דמי שימוש ראויים, עבור השימוש שביצע הנתבע בחנייה המשותפת לטובת שאר בעלי הדירות בבית המשותף.
כך למשל, מקרה שהגיע להכרעת כבוד המפקחת על בתים משותפים בחיפה, יעל ליבוביץ:
המפקחת על בתים משותפים הורתה על מתן צו שאוסר על שימוש ייחודי בחניות המשותפות בבית המשותף. בהחלטה נפסק כי החניות שייכות לכלל בעלי הדירות באופן שכל בעל דירות בבית המשותף רשאי לחנות רכב אחד בבחינת " כל הקודם זוכה".
השאלה העקרונית שעלתה היא האם יש ליתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעים, אשר יאסור עליהם לעשות שימוש ייחודי בחניות המשותפות בבית משותף ויגביל אותם בשימוש החנייה רק לצורך חניית רכבם, ובתוך כך יאסור עליהם שימוש במחסומי החנייה שהציבו ברכוש המשותף?
"כאשר קיימת חלוקה מוסכמת של שימוש ברכוש המשותף בין בעלי דירות הבית המשותף, וחלוקה זו נוהגת שנים ארוכות, ניתנות תמורות הדדיות, באופן שכן כל צד מקבל חלק מסוים ברכוש המשותף לשימושו הייחודי, תוך התחייבות מובנת מאליה להימנע משימוש בחלק אחר של הרכוש המשותף יכול וחלוקה מוסכמת זו – הגם שאינה מגובה בכתב – תחייב.
בעל דירה בבית משותף אינו רשאי לעשות עסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה. לפיכך, מכירת דירת הנתבעת 7 ללא הזכות לעשיית שימוש בחלקי רכוש המשותף לצורך חניה נעדרת תוקף.
מקום בו ההסכם לא נרשם, ואין חולק כי הוא לא נרשם, הוא יכול לכל היותר לחייב את אלו שחתמו עליו, אך הוא אינו יכול לחייב בעל דירה שלא היה צד לו,.
הוכח, כי התובעת 1 לא עשתה שימוש בחניה משום שכנות טובה וחוסר רצון להיכנס לעימות עם שכניה. העדר מחאה של דיירי בית משותף לשימוש שעושה/עושים בעלי דירות בשטח המהווה רכוש משותף, אין בו כדי להעניק לאותו בעל דירה זכויות קנייניות בחלק בו עשה שימוש, ויש להיזהר מלהסיק משתיקה המבוססת על יחסי שכנות תקינים, הקניית זכות קניינית לדייר כלשהו, או וויתור יתר הדיירים על זכות קניינית שלהם."
*עו"ד אושרי שלוש הינו שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין ונוטריון. אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
