מפת עלויות הבנייה: 12,700 שקל למ"ר במרכז תל אביב לעומת 5,600 שקל בשומרון

לשכת שמאי המקרקעין בישראל פרסמה השבוע את עדכון יוני 2026 לאומדן עלויות הבנייה, המשמש כלי עזר מרכזי עבור שמאים, יזמים וגופי מימון. האומדן, המבוסס על ניתוח מאות פרויקטים וליווי הנדסי, משקף את עלויות הבנייה הישירות למ"ר בנוי (עלות קבלן "פאושלי"), ללא מע"מ וללא עלויות עקיפות כגון תכנון, אגרות או מימון.

תל אביב בשיא, הפריפריה מאחור
ניתוח הנתונים לפי אזורים חושף תמונה של "שתי מדינות", כאשר שיאנית העלויות היא מרכז תל אביב, שם עלות בניית בניין רב-קומות (מעל 29 מטר) מגיעה ל-12,700 ש"ח למ"ר. גם אזור "עבר הירקון" בת"א שומר על רמת מחירים גבוהה עם 10,600 ש"ח למ"ר לרבי קומות.

בערים הסובבות את תל אביב העלויות מתמתנות מעט אך נותרות גבוהות. ברמת גן ובגבעתיים עלות בניית רב-קומות עומדת על כ-7,900 ש"ח למ"ר, ובאזור השרון מדובר על כ-6,600 ש"ח למ"ר.

כמה עולה לבנות בעיר הבירה?
בירושלים עלות הבנייה לרבי-קומות עומדת על 7,700 ש"ח למ"ר, בעוד שבשכונות "סובב ירושלים" (כגון הר חומה ופסגת זאב) העלות יורדת ל-6,600 ש"ח למ"ר.

הצצה לאזור הפריפריה והשומרון, מעלה כי אזור השומרון מציג את עלות הבנייה הנמוכה ביותר בישראל לרבי-קומות – 5,600 ש"ח למ"ר בלבד. בחיפה העלות עומדת על 6,000 ש"ח למ"ר ובבאר שבע על 5,900 ש"ח למ"ר.

גובה הבניין כמרכיב קריטי בעלות
על פי המתודולוגיה של לשכת השמאים, קיימת הבחנה ברורה בין סוגי מבנים המושפעת ממורכבות הנדסית ותקני בטיחות. ברוב האזורים, בניית רב-קומות יקרה משמעותית מבנייה נמוכה:

בניין נמוך (עד 13 מ'): העלויות נעות בין 5,000 ש"ח בשומרון ל-12,000 ש"ח במרכז תל אביב; בניין גבוה (עד 29 מ'): מציג מחירי ביניים, כאשר במרכז הארץ העלות נעה סביב 7,000-8,000 ש"ח למ"ר; בניין רב קומות (מעל 29 מ'): דורש השקעות גבוהות יותר בביסוס ובמערכות, ולכן עלויותיו הן הגבוהות ביותר.

מה האומדן כולל (ומה לא?)
האומדן מייצג עלות ממוצעת למפרט בנייה טיפוסי לדירות בשטח של 85-100 מ"ר לדירה. הוא כולל מרכיבים כגון חניה סטנדרטית (ללא מתקנים), גובה קומת כניסה רגיל וביסוס ממוצע. עם זאת, חשוב לציין כי האומדן אינו כולל עלויות פיתוח, מערכות אשפה פניאומטיות, טיפול בזיהום קרקע או עלויות חפירה והצלה ארכיאולוגית.

עוד עולה מהדוח כי עלות הקמת שטחי שירות תת-קרקעיים (חניה ומחסנים) נעה בין 3,300 ש"ח למ"ר באזורי הצפון ל-4,400 ש"ח למ"ר במרכז תל אביב . 

נחמה בוגין: "התייקרות רוחבית"
בלשכה מציינים כי השוואת הנתונים לאומדן יוני 2025 מצביעה על התייקרות רוחבית, כאשר מתוך 64 סעיפי השוואה, ב-54 נרשמה עלייה, שבעה נותרו ללא שינוי ורק בשלושה נרשמה ירידה. בממוצע משוקלל של כלל האזורים והקטגוריות, עלויות הבנייה עלו בשנה האחרונה בכ-3.2%. העלייה הממוצעת הגבוהה ביותר נרשמה בבניין נמוך, כ-4.2%. עלות בניית בניין גבוה עלתה בממוצע בכ-3.3%, בניין רב-קומות בכ-2.9% והבנייה התת-קרקעית בכ-2%.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מציינת: "עדכון אומדן העלויות, במיוחד בתקופה הנוכחית, ממחיש את החשיבות של בחינת הכלכליות של פרויקטים באמצעות נתונים שמתעדכנים בהתאם למציאות. עלייה של כמה מאות שקלים למ"ר, ובמקרים מסוימים אף יותר מאלף שקל למ"ר, מתורגמת בפרויקט בהיקף משמעותי לעשרות מיליוני שקלים ועשויה להשפיע באופן ישיר על היכולת להוציא אותו לפועל. הנתונים מצביעים על התייקרות רוחבית כמעט בכל הארץ, ולכן תחשיבי עבר אינם יכולים עוד לשמש בסיס מספק לבחינת פרויקטים כיום. ועדות התכנון נדרשות לבצע התאמות תוך כדי תנועה, בהתאם לאזור, לסוג הבנייה ולעלויות הביצוע בפועל. רק עדכון שוטף וגמיש של התחשיבים יאפשר לבחון פרויקטים באופן ריאלי ולמנוע מצב שבו תוכניות מאושרות על הנייר אך אינן כלכליות לביצוע. הלשכה רואה  חשיבות רבה למשק כולו ולשוק הדיור בפרט בשמירה על כלכליות פרויקטים שתבטיח את הוצאתם לפועל".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן