האם מתן היתר להרחבת דירות פוגע בהתכנות לתמ"א 38?

בשאלה זו דנה ועדה ערר, לאחר שתושב בני ברק הגיש התנגדות לאישור שניתן לשכניו להרחיב את דירותיהם. מה הוחלט והאם מדובר בסוגיה קניינית או תכנונית?

רונן דמארי 06.01.2019

ועדת הערר המחוזית בתל אביב דחתה לאחרונה ערר שהגיש תושב בני ברק על החלטת הועדה המקומית לאשר לשכניו להרחיב את דירותיהם. הועדה דחתה את טענתו כי ההרחבה המדוברת תמנע היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א עתידי בבניין.

הבקשה: אל תדלגו על הקומה הראשונה
המדובר על בניין מגורים בן שלוש קומות ברחוב הרב קוק בו אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להרחבה של שתי דירות, בקומה השנייה והשלישית, באמצעות תוספת בניה לדירות לכיוון דרום. הבקשה הוגשה על-ידי בעליהן של שתי הדירות האמורות, כשהבניה המוצעת היא על גבי עמודים, ללא הרחבת הדירה שבקומה הראשונה.

לתכנית הוגשו התנגדויות על-ידי בעלי דירות בבניין,  והועדה המקומית דנה בהן וקיבלה החלטה לאשר את התכנית. על החלטה זו הוגש הערר על ידי בעליה של הדירה בקומה הראשונה.

עיקר טענותיהם של העורר ושל המתנגדים הוא כי יש לבנות את ההרחבות לכל הדירות באגף בשלמותו ואין לאשר בניה המאפשרת 'דילוג' על הקומה הראשונה ולבנות על עמודים. לטענתם, בניה שכזו תשנה את אופי הבניין ותגרום לכיעורו. כמו כן, טוענים העורר והמתנגדים שמדובר בבניין ישן מאוד ורעוע, וכי תוספת בניה חלקית כמבוקש תסכן את יציבותו. בנוסף טוענים העורר והמתנגדים שהבקשה תשלול אפשרות לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 שיאפשר חיזוקו של הבניין כולו. בעל הדירה המצויה מתחת להרחבות המבוקשות בדרום הבית, טוען שהבנייה המבוקשת מעליו תפגע בזכותו ליהנות מאור השמש, תאפיל על דירתו ותפגע בחצר שהוא מטפח שנים. עוד הוא טוען שעל מבקשי ההיתר היה לקבל החלטה כנדרש במסגרת נציגות הבית המשותף, והם לא עשו זאת.

הועדה המקומית: הטענות קנייניות
מנגד, טענה הועדה המקומית כי עיקר הטענות הנן קנייניות ולא תכנוניות וכי אין זה מתפקידה של הועדה המקומית לשקול עניינים אלו. כמו-כן, טענה הועדה המקומית שהבקשה להיתר תואמת תכנית שאושרה זה מכבר, ואין אפשרות לערור עליה במסגרת ערר על בקשה להיתר בניה. ביחס לטענה בדבר הצללת דירות המצויות מתחת להרחבה, טוענת הועדה המקומית שמדובר בפגיעה מינימלית, וכי בעלי דירות אלו יוכלו אף הם להרחיב את דירותיהם בהתאם לתכנית.

ביחס לטענות בדבר יציבות המבנה טוענת הועדה המקומית שמדובר בעניין הנדסי טהור, וכי האחראי על הקונסטרוקציה הוא מהנדס הקונסטרוקציה החתום על הבקשה להיתר. לעניין הטענות בדבר סיכול אפשרות להגיש בקשה לפי תמ"א 38, טוענת הועדה המקומית שאין בבקשה מושא הערר כדי לשלול הגשת בקשה לפי תמ"א 38.

האם ניתן יהיה לבצע תמ"א 38?
מבקשי ההיתר התייחסו לטענות בעל הדירה הדרומית המצויה מתחת לבניה וטענו כי בחצר זו בוצעה פלישה לשטח משותף, ומנוהלים בעניין זה הליכים לפינוי. ביחס לטענה בדבר שלילת אפשרות לבצע פרויקט מכוח תמ"א 38, טוענים מבקשי ההיתר שהם הציעו לדיירים לקדם פרויקט מכוח התמ"א, לפני או אחרי הבניה, אך הדיירים לא רצו להתחייב לפרויקט כאמור.

לטענת מבקשי ההיתר, הבקשה מושא הערר לא תשלול קידומו של פרויקט תמ"א 38 בעתיד. ביחס לטענות בדבר יציבות המבנה, טוענים מבקשי ההיתר שיש בידיהם חוות-דעת מהנדס אשר קובעת שבמסגרת הבנייה יבוצע חיזוק של המבנה כולו שישפר את עמידותו ברעידת אדמה ולנוכח זאת, הבקשה להיתר מהווה אינטרס של דיירי הבית, שכן הבניה המבוקשת תחזק את הבניין כולו.

לאחר ששמעה את טענות הצדדים, החליטה ועדת הערר פה אחד לדחות את הערר, כשהיא קובעת בהחלטתה: "ביחס לטענה בדבר סיכול האפשרות לקדם פרויקט מכוח תמ"א 38, נפנה להוראות סעיף 4.2 לתמ"א 38, לפיהן תוספת זכויות מכוח הוראות תמ"א 38 לא תתאפשר ביחס לבניינים בהם נעשתה תוספת בניה לאחר 18.5.2005, שחייבה חיזוק המבנה בהתאם לתקן 413 בעת ביצוע התוספת.

"העורר והמתנגדים לא הצביעו על כל בקשה או יוזמה בעניין קידום פרויקט מכוח תמ"א 38. לפיכך לא נוכל לקבל טענה ערטילאית כאמור כהצדקה לאי מתן היתר בניה מכוח תכנית תקפה. עם זאת נדגיש, שתוספת בנייה לבניין הטעון חיזוק מפני רעידות אדמה – חייבת לעמוד בהוראות תקן ישראלי ת"י 413. לפיכך, תנאי להיתר הבניה יהיה עמידה בהוראות תקן 413, לרבות ביצוע חיזוקים למבנה הקיים כתנאי להרחבת הדירות הקיימות, ככל שאלו נדרשים בהתאם להוראות תקן 413".

עוד הוסיפה הועדה: "נוכח קיומה של בניה לא חוקית בחצר הדרומית של הבית המשותף, שמעליה מבוקשת תוספת הבניה, יש לתקן את תשריט הבקשה להיתר, באופן שיובהר שהבניה הלא חוקית הקיימת בחצר הבית המשותף תסומן באופן שיובהר שהיא אינה חלק מהבקשה להיתר, ואין בהיתר זה כדי להכשיר אותה".

הועדה הדגישה כי אין באמור בהחלטה כדי להכריע בעניינים הקניינים וכי באפשרות הצדדים לפנות לערכאות המתאימות לבחינתם.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות