האם אנחנו בדרך לפקק בהתחדשות העירונית? נבחרת נשות הנדל"ן 2026 עם תמונת מצב

מהו הסוד לעיר מתוכננת ולהצלחה בהתחדשות עירונית? האם הרגולציה, התכנון והוועדות מצליחים להדביק את הקצב של השוק, או שאנחנו בדרך לפקק תכנוני בהתחדשות העירונית? מהם האתגרים שניצבים כיום בפני התחדשות עירונית? 

עם השאלות הללו התמודדו בכירות מעולם הנדל"ן והשלטון המקומי, המגזר היזמי, אדריכליות ועורכות דין – בפורום שולחן עגול שערך "מגדילים" לרגל יום האישה, בהנחיית העורכת הראשית, כרמלה קופר.

"עד להגעתי לתפקידי, לא האמינו בפינוי בינוי אצלנו בעיר", פתחה ראשת העיר אור יהודה, ליאת שוחט. "אני שיניתי את הגישה, מתוך רצון לעשות לצדק עם מי שבנה וייסד את העיר. הבנתי שאם אנחנו, כעירייה, לא נעשה את זה, אף אחד אחד לא יעשה. והיו לא מעט אתגרים: הכדאיות הכלכלית אצלנו לא גבוהה, ויש מגבלות גובה בגלל נתב"ג. אבל אני האמנתי בהתחדשות, ולכן הקמתי מינהלת התחדשות".

היום, מספרת שוחט בגאווה, יש בעיר 20 תכניות התחדשות, שגולת הכותרת שלהן היא התחדשות בשכונות הדרומיות, עם 2,200 יח"ד. "בגלל עם מגבלות רשות התעופה האזרחית ורמ"י היה צורך למצור פתרונות, וכאן עזרו לנו המשרד להגנת הסביבה ורת"א, שאישרו עלייה לגובה בתכניות. העירייה, מצדה, נתנה את החלק שלה, ושכונות שהיו אמורות להיות בשיווק חופשי, הפכו להשלמה להתחדשות. זאת תהיה בשורה של ממש".

עו"ד רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים: "כל הזמן אנחנו מגלים עוד ועוד אתגרים. אפריקה היא אחת החברות הראשונות שעושה התחדשות, ועדיין מאוד מופתעים מדברים שקורים. 2025 הייתה תמונת מראה מאוד מורכבת בהתחדשות מבחינת האתגרים. הרשויות הבינו שלא תמיד המחירים יעלו. אנחנו היום בשיח אחר מול רשויות. האתגר הגדול הוא איך לא להגיע לרווחיות קיצונית, כדי שהמחירים לא יעלו באופן קיצוני, אבל לא להגיע למצב שיש תב"עות מאושרות שלא נוכל להוציא לפועל. הדרך שלנו לפצח את האתגרים היא סביב שולחן עגול מול הרשויות".

האדריכלית קיקה ברא"ז, בעלי משרד קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים: "האתגר הכי גדול שלנו זה לשזור את התכנון העירוני עם התכנון המפורט. לכן כל פרויקט אנחנו מתחילים בסיעור מוחות של הסטודיו האורבני והקונספט, כדי לא לוותר על שום דבר בתכנון. לשמור על כל שאנחנו מאמינים בו, מצד אחד מרחבים עירוניים, ומצד שני לתת מרחב פרטי. לא אתפשר על בינוי אורבני נכון ולא על איכות דירות טובה עם אור ואוויר. זה קשה בהתחדשות עירונית כי הציפוף גבוה. אנחנו חושבים איך לשמור על קנה מידה אנושי בסביבה אינטנסיבית, ויש איך לעשות את זה. צריך להיות יצירתי ולשמור על טיפולוגיה אנושית של דירות".

עו"ד ענת בירן, מייסדת ובעלי משרד ענת בירן – עורכי דין: "אחד הדברים שהכי מקשה זה הרגולציה שמשתנה מדי יום. זה מפריע כי קשה להטמיע את כל השינויים ברגולציה תוך כדי עבודה. גם ברשויות המקומיות יש קושי להטמיע שינויים, כמו חישובי שטחים ורישוי עצמי. כל דבר כזה יוצר חסם במקום לשחרר. קשה לאדם שאינו איש מקצוע להתמצא בתוך הגונגל של הרגולציה. לכן צריך להשתדל להמעיט בשינויי רגולציה תכופים, ולעבוד צמוד לאנשי מקצוע שיובילו את היזם בשבילים הנכונים".

עו"ד הילה גבאי זיתוני, שותפה במשרד זוסמנוביץ, גבאי ושות', מצביעה על ניהול היחסים עם הדיירים ובעלי הדירות כאתגר בפני עצמו: "הדיירים אוהבים להגיד הרבה דברים, גם בדברים שהם לא מבינים ולהוליך תהליך שהם לא  מבינים איך להוליך אותו. אנחנו מסבירים שאם לא הולכים בדרך הנכונה הדברים יסתבכו, ואז כולם נפגעים. אנחנו מרגישים שאנחנו אמונים על המימוש הזה, ואמונים על הדרכת הדיירים. צריך להסביר על התיקונים השונים, שאנחנו בעצמנו מטמיעים אותם".

האדריכלית דנית שנהב, שותפה ומייסדת כנען שנהב, מציגה אתגר נוסף: התמודדות עם הגיל השלישי, והצורך בפתרונות דיור לאוכלוסיה המבוגרת: "יש כיום שינוי בתפיסה, כי מבינים שעשרה אחוז מהאוכלוסייה היא מעל 65, ב-2040 מדברים על הכפלה. האוכלוסייה מזקנת. בהתחדשות עירונית אני עוסקת בבנייה לגיל השלישי. בכל שכונה חדשה, מינהל התכנון מבין שכמו שצריך בי"ס וגן, צריך להיות תא שטח לדיור מוגן. זה המפתח לכך שדיור מוגן, שעד היום היה לעשירים בלבד, יהיה זמין לכל דורש. מי שרוצה תהיה לו הזדמנות להגיע לשם. הרבה אנשים בהתחדשות עירונית בוחרים לעבור לדיור מוגן, והיזם תומך בכך".

אדריכלית רחל פרלל שותפה בכירה ומנהלת התכנון של חברת יסקי מור סיון אדריכלים: "אנחנו כאדריכלים טורחים על איזון בין שמירה על איכות אדריכלית לבין מה שהיזמים רוצים. התהליך הזה מורכב, ובהתחדשות עירונית יותר מורכב, כי הרצונות מורכבים. יש שטחים שצריך לצופף, ואנחנו כאדריכלים רוצים לשמור על איכות אדריכלית. הסוד הוא הרבה תכנון טוב, גמישות מחשבתית, לצאת מאותם פרויקטים גנריים מוכרים. אנחנו לא לבד, כי הרשות צריכה לצאת מאותם תובנות ולהכיר מודלים חדשים, לייצר מנעד של גם וגם ולייצר טיפולוגיות שונות".

דנה ליר אלעני, מנכ"לית ובעלים של ליר אדריכלים: "היצירתיות מגיעה כשאנחנו לוקחים את השטח ועושים את האקסטרה, וזה לוקח זמן. הרעיון הוא לעשות אקטסרה תכנון, אם יש משהו שאנחנו יכולים להדגיש, כמו רחוב צדדי שלוקחים למרכז הפרויקט. צריך ליצור הרבה אלטרנטיביות, ואדריכלים צריכים להיות גמישים ויצירתיים ולבחור מתוך האלטרנטיבות האלה".

ענבר וייס, אדריכלית העיר ירושלים: "ירושלים הייתה מקום  שיזמים גדולים לא הגיעו אליו. אבל היום יש מהפכה. גם בפיתוח וגם בתחבורה. אין לנו ועדה מקומית עצמאית, ואנחנו עובדים עם המחוז יד ביד, בניגוד למה שקורה במרכז שהכל עובד בטור, כאן הכל מוגש במקביל גם אלינו וגם למחוז. משה לאון לקח את העיר הזאת קדימה, והיום בירושלים אישרנו בשנה האחרונה 8400 יח"ד מתוכן 4400 בהתחדשות עירונית. אנחנו רוצים שפרויקטים יצאו לפועל, לכן אנחנו העיר היחידה שמכירה בתמורות של 25 מר. יזמם באים אלינו כשיש קושי, אנחנו מקשיבים ואנחנו משתדלים להיות איתם כדי שהדברים יקרו, בניגוד למרכז שם דברים תקועים שנים. מגורים הולכים טוב בירושלים, יש גלי עלייה משמעותיים מהתפוצות. 

במהלך הקריירה שלי עברתי כמה מגזרים, מגזר ציבורי ופרטי וגם שלטון מרכזי. ובסוף, כשאתה יושב מול יזם, אחרי שנגעת אפילו מעט בתחום הפרטי, נוצרת שפה משותפת. ובסוף היזמים צריכים אותנו, השלטון המקומי. אם יש לכם כסף לדירה ואתם מתלבטים איפה לשים אותו, אין שאלה, בואו לקנות בירושלים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן