לאחר תקופה מתוחה של חוסר ודאות אושרה החלופה שתאפשר את המשך התפתחות תחום ההתחדשות העירונית בראייה תכנונית כוללת יותר, גם בפריפריה. עו"ד בתיה בראף -מליכזון, שותפה בכירה במשרד עו"ד הררי טויסטר ושות' מסבירה את ההשפעה של ארגז הכלים החדש על שוק הנדל"ן הישראלי
בעוד שתמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית שאושרה בשנת 2015 ותחולתה על כל תחום המדינה, מתייחסת חלופת שקד שאושרה לאחרונה, למתחמי בינוי עירוניים המבוססים על תכניות כוללות מקומיות, המובנות מכוח ראיה מרחבית של המתחם הציבורי בכללותו. עו"ד בתיה בראף -מליכזון, עושה סדר במצב הדברים העדכני בתחום ההתחדשות העירונית.
ראשית, האם לדעתך תמ"א 38 השיגה את מטרותיה?
"תמ"א 38 לא השיגה את מטרותיה, על כן הוחלט לחוקק חקיקה חדשה שתעודד התחדשות עירונית של מתחמים לבניה תוך תיעדוף הראיה התכנונית הכוללת על פני המגרש הבודד. רשויות לא מעטות העדיפו שלא לקדם היתרים מכוח תמ"א 38 בטענה של היעדר תשתיות, והוחלט כי תמ"א 38 תגיע לסוף דרכה באוקטובר 2023, ובמקומה תמשיך ההתחדשות העירונית מכוח חלופת שקד".
מה השינוי העיקרי שמביאה עמה החלופה?
"חלופת שקד מתעדפת הריסה ובניה מחדש של מתחמים. בניין שנבנה לפני דצמבר 1984 וניתנה חוות דעת מהנדס כי לא נבנה על פי תקן עמידות מבנים לרעידות אדמה, זכאי להיכלל כראוי לחיזוק. חלופת שקד קובעת שבמסלול הריסה ובניה, השטח המותר לבניה במגרש בו נמצא המבנה הטעון חיזוק יכול להגיע עד 400%.כמו כן ניתן יהיה להוסיף שימושים לצרכי ציבור במגרש עד 10% מסך השטח הכולל המותר לבניה במגרש. במסלול חיזוק, רשאית הועדה המקומית להגדיל את השטח הכולל המותר לבניה במגרש עד 200% משטח הבניה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק. בנוסף מאפשרת החלופה, את הברירה להעניק היתר לתכנית גם אם הוגש ערר לגביה – כל עוד לא מדובר בצעד בלתי הפיך מבחינת התכנית".
לוחות הזמנים ישתנו?
"הואיל ומכוח תמ"א 38 ניתן היה להפיק היתרי בניה ואילו חלופת שקד מחייבת שלב תכנוני מקדמי, נקבע בחלופה כי על מנת לקצר לוחות זמנים, יאוחד שלב התכנון והרישוי באופן שניתן יהיה להגיש בקשה להיתר עוד לפני אישור התכנית, בשלב ההחלטה להפקדה, וזאת כדי לאפשר ביצוע של הליכי הרישוי והתכנון בו זמנית".
מה בנוגע למיסוי בכלל ולהיטל השבחה בפרט?
"בניגוד לתמ"א 38 שקבעה פטור מהיטל השבחה, תהייה ברירת המחדל על פי חלופת שקד, היטל השבחה בשיעור של 25% אלא אם כן קבעה הרשות המקומית שיעור אחר של היטל השבחה. חשוב לציין שועדת הכספים של הכנסת אישרה את הארכת הפטורים ממס מכוח תמ"א 38 עד מאי 2026, זאת על מנת למנוע קיפאון בשוק ובשל הערכות כי לשוק יידרש זמן רב ליישם את חלופת שקד. המשמעות היא כי פרויקטים שימשיכו להיבנות מכוחה של תמ"א 38, יוכלו ליהנות מהפטורים ממס שמקנה התמ"א".
האם במסגרת חלופת שקד תמשיך האפשרות להתחדשות מבחינת הבניין הבודד?
"בהחלט כן, אומנם חלופת שקד מתעדפת התחדשות מתחמית על פני התחדשות בניינית, אולם תמשיך גם להתבצע התחדשות בניינית תוך חיזוק מבנים, באותם מקומות בהם לא ניתן לבצע הריסה ובניה מחדש וחיזוק ועיבוי הם הפתרון הנכון והמיטבי".
מה בעצם יקרה בתחום ההתחדשות העירונית לאחר כניסתה לתוקף של חלופת שקד?
"כל הכלים ינגנו יחד בתזמורת ההתחדשות העירונית. תמ"א 38 תמשיך לחול לכל המאוחר עד 2026 באותן רשויות מקומיות שיאריכו בתחומן את תחולתה. ברשויות בהן אושרו תכניות מפורטות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ימשיכו לצאת היתרים מכוח התמ"א. תכניות פינוי בינוי ביוזמת הרשות להתחדשות עירונית ו/או מסלול רשויות תמשכנה להתקדם במסלול פינוי בינוי, ובמקביל תתאשרנה תקנות לחלופת שקד ויוזמות חדשות להתחדשות עירונית תקודמנה במסגרת תכניות כוללות בהתאם למתווה החדש".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
