בית המשפט המחוזי קיבל ערעור של הועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים על החלטת ועדת הערר בנוגע להיטל השבחה שתשלם חברה יזמית על התקנת מתקן חניה בפרויקט תמ"א 38: "מסקנת ועדת הערר לפיה נדרשת הקלה בקווי הבניין רק מעל פני האדמה ולא מתחתם איננה נכונה"
ועדת הערר סברה כי החברה אמורה לקבל הקלה על חלק המתקן הממוקם מעל פני האדמה, אולם בית המשפט אימץ את עמדת הוועדה המקומית, ופסק כי החברה לא תקבל כל הקלה, תוך שהוא מותח ביקורת על ועדת הערר.
החברה היזמית ביקשה הקלה להקמת מתקני החניה
החברה היזמית א.ס סיטרין בע"מ הגישה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים, בקשה להיתר בניה לחיזוק ולתוספות בניה במבנה מגורים ברחוב ז'בוטינסקי בבת ים, מכוח תמ"א 38/1. כחלק מפתרון החניה בבניין, ביקשה החברה היזמית להקים בגבול המגרש מתקני חניה שקועים בפירים תת קרקעיים. מתקן החנייה המדובר מורכב משני משטחים ("מגשים") אחד על גבי השני בצורת מעלית כפולה, כאשר כל משטח מיועד למכונית אחת. גובה כל אחת משתי קומות המתקן הוא 2.25 מטרים ובסך הכל 4.5 מטרים. כלומר, בעת שליפת הרכב התחתון מן החנייה, המתקן כולו יתרומם לגובה 4.5 מטרים מעל פני השטח ובעת הימצא המתקן מתחת לפני השטח הוא מגיע לעומק של 4.5 מטר. במסגרת הבקשה להיתר שהגישה המשיבה היא ביקשה הקלה לצורך הקמת מתקני החניה. הבקשה להיתר, לרבות ההקלות, אושרה בהחלטתה של הועדה בספטמבר 2016 שהוציאה דרישה לתשלום היטל השבחה.
השמאי המכריע: ההקלה למתקני החנייה נהנית מהפטור להיטל השבחה
אלא שהחברה היזמית חלקה על דרישת הועדה להיטל השבחה, בין היתר על דרישתה להיטל בגין ההקלה למתקן החניה, והעניין נידון בפני שמאי מכריע. השמאי המכריע סבר כי במקרה זה ההקלה למתקני החנייה נהנית מהפטור להיטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, פטור שניתן לתוספת בניה שאושרה מכוח תמ"א 38.
הוועדה המקומית הגישה ערר על החלטת השמאי המכריע. ועדת הערר הסכימה עם הוועדה המקומית כי הפטור לפי סעיף 19(ב)(10) איננו חל בנסיבות המקרה, אך עם זאת, ועדת הערר קבעה כי תוכנית מתאר מקומית בי/403 בנושא מרתפים וקומות מפולשות מאפשרת את בניית החלק התת קרקעי של מתקן החניה ללא צורך בהקלה בגינו.
העירייה עתרה לבית המשפט
בערעור שהגישה לבית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים) טענה הועדה המקומית כי היא איננה מסתייגת מתחולתה הכללית של התוכנית הנ"ל על המקרה הנדון, אולם לשיטתה פרשנות ועדת הערר לתוכנית שגויה. לפיכך, היא ביקשה מבית המשפט להתערב בהחלטת ועדת הערר בהיבט זה, כאשר פרשנות הוראות התוכנית היא עניין משפטי, המחייב ביקורת שיפוטית רחבה.
השופט הרי קירש החליט לקבל את הערעור שהגישה הועדה. בפסק הדין שניתן לאחרונה הוא נימק: "אני סבור כי ועדת הערר טעתה טעות משפטית באופן בו היא פירשה ויישמה את הוראות סעיף 3.2 הנ"ל והתנאים הנדרשים על פיו. פרשנות שגויה זו הייתה נקודת המוצא (השגויה) לכל יתר קביעות והוראות ועדת הערר. לדעתי, אף לגבי המקום מתחת לשטח המגרש נדרשה הקלה, מפני שתנאי סעיף 3.2 לא יכלו להתקיים במלואם. נדרשת אפוא התערבות בית משפט זה.
"ניכר מהתנאים המפורטים… כי תכליתם להבטיח כי בניית מרתף בקווי בניין 0, ומחוץ למתווה קומת הבניין מעליו, לא תביא לחצר שמפלסה גבוה או נמוך מדי ביחס למישורים אחרים בסביבה המיידית, וכן להבטיח כי גובה המרתף אף ישאיר חצר עמוקה מספיק לשם גידול צמחייה. באופן כללי יותר הוראות סעיף 3.2 נועדו, כך נראה, להבטיח כי בניית המרתף בקווי הבניין המוקטנים לא תפגע בערכי תכנון אחרים, הן לגבי המגרש המסוים והן לגבי הסביבה הקרובה".
עוד נאמר בפסק הדין: "מתן רשות על ידי הוועדה המקומית להבלטת חלקי מרתף בכפוף למגבלות המוגדרות בפרט 5 ייעשה על פי התוכנית עצמה. אולם כל היתר רחב, מקל יותר, שאיננו עומד במגבלות פרט (5), ראוי להיחשב ל"הקלה".
"במקרה הנוכחי החריגה הן מהוראות פרט 4 והן ממגבלות פרט 5 ברורה: ראשית, אין ולא יכול להיות מילוי של אדמה בעומק מטר מעל למתקן החנייה, ושנית, ההבלטה איננה מוגבלת ל- 1.2 מטרים מעל מפלס פני החצר, כאשר כאמור המתקן מתנשא לגובה 4.5 מטרים בעת שליפת המכונית התחתונה ולגובה 2.25 מטר בעת שליפת המכונית העליונה.
"אינני סבור כי העובדה שהמתקן איננו נמצא מעל פני החצר באופן קבוע אלא רק בעת שליפת מכוניות גורעת מקיומה של הבלטה המחייבת הקלה. יוזכר כי מדובר ב- 10 מתקנים שונים המכילים 20 מכוניות, כך שהוצאת מכונית והחזרתה למקום לא יהיה אירוע נדיר במגרש זה במהלך היום".
בית המשפט מתח ביקורת על ועדת הערר וקבע: "דומה אפוא כי מסקנת ועדת הערר לפיה נדרשת הקלה בקווי הבניין רק מעל פני האדמה ולא מתחתם איננה נכונה. סעיף 3.2 לתוכנית איננו מקנה אפשרות לבנות מתקן חנייה מהסוג ומהגובה הנדונים ללא הקלה נוספת מעבר לאמור בתכנית עצמה. ברור לפי לשון התכנית כי התרת קווי בנין 0 במרתף מותנית בהתקיימות כל תנאי סעיף 3.2 – במצטבר – ואילו במקרה דנן המתקן שנבחר לא יכול לעמוד בתנאים אלה. פשיטא, מתן היתר הבנייה היה כרוך גם במתן הקלה "בקווי הבנייה למרתף", קרי גם מתחת לפני השטח".
הוועדה המקומית הלינה על החלטתה של ועדת הערר בה היא נדרשה לתקן את השומה, וטענה כי ועדת הערר לא הייתה מוסמכת לקבל אותה ולתת במסגרתה הוראות מחייבות לועדה המקומית. השופט התייחס לכך וציין: "לנוכח התוצאה אליה הגעתי, אינני צריך להידרש להיבט זה, כי הרי כל השתלשלות הדברים יצאה, לדעתי, מנקודת מוצא משפטית בלתי נכונה. יתרה מזו, הנסיבות המורכבות ויוצאות הדופן שנוצרו במקרה זה אינן מתאימות לקביעת כלל כלשהו לגבי גבולות סמכויות ועדת הערר כלפי הוועדה המקומית בהקשר זה".
עם קבלת הערעור פסק השופט כי עניינה של החברה היזמית יוחזר לוועדת הערר אשר תשלים את הדיון בו, הפעם, מתוך תפיסה שהוראות סעיף 3.2 לפרק ד' אינן מייתרות את הצורך בהקלה אף לגבי עבודת בניית מתקן החנייה מתחת לפני האדמה, בהינתן שתנאי סעיף 3.2, ככתבם, אינם מתקיימים במצטבר.
עוד נפסק כי החברה היזמית תשלם לוועדה המקומית הוצאות משפט בסכום של 15,000 ₪.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
