רמת גן // צילום: SUTTERSTOCK

רמת גן: ועדת ערר חייבה את הוועדה המקומית לשוב ולדון בתכנית תמ"א 38 בשכונת הלל

הוועדה קבעה כי הוועדה המקומית סירבה לבקשה לכאורה בהתבסס על הנחה שגויה ומשכך, שלחה את העוררת לבצע שינוי בייעוד הקרקע: "נזכיר כי זכויות מכוחה של תמ"א 38 אינן מוקנות ונתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית"

רונן דמארי 03.02.2019

החברה היזמית, תמיר נדל"ן הנדסה בינוי וחיזוק מבנים בע"מ, הגישה בקשה להיתר לחיזוק מפני רעידות אדמה בחלופת תוספת וחיזוק בניין בן 3 קומות ובו 8 יחידות דיור בהיתר ללא חניות ברחוב הגלגל. החברה היזמית ביקשה להוסיף 2.5 קומות ולמלא את קומת העמודים, תוך הוספת 8 דירות חדשות והתקנת 10 חניות (5 מכפילים). לבקשה לא הוגשו התנגדויות.

הועדה המקומית דנה בבקשה והחליטה לקבל את המלצת מהנדסת העיר ולסרב לבקשה להיתר וזאת בשל החלטת מדיניות שקיבלה הועדה המקומית בחודש מרץ 2017 ביחס לשכונת הלל בה ממוקם הבניין לפיה, במגרשים שייעודם א'1 יותר חיזוק הבניין ללא תוספת זכויות מתמ"א 38, קווי הבניין יהיו על פי התכניות התקפות והבלטת ממ"ד מעבר לקו בניין תפורסם ותהיה בשיקול דעת. החלטת המדיניות קבעה כי מדיניות זו תחול על כל בקשה בשכונה שטרם אושרה בוועדה המקומית וכן על תכניות להתחדשות עירונית שטרם אושרו או הומלצו להפקדה בוועדה המקומית.

החברה היזמית הגישה ערר על ההחלטה וטענה בו בין היתר, כי מדובר בבניין ישן שנבנה בשנת 1951 המשווע לחיזוק ולהתחדשות. עוד נטען כי הבקשה להיתר הוגשה כבר בתחילת שנת 2016 ולמרות שלא הוגשו לה כלל התנגדויות, היא נדונה בוועדה המקומית רק בנובמבר 2017, לאחר החלטת המדיניות. היא ציינה כי בנסיבות אלה לא היה מקום להחיל את המדיניות על הבקשה בשל אינטרס ההסתמכות ולחילופין היה מקום להחריג את הבקשה מהמדיניות החדשה.

החברה הוסיפה כי דרישת הועדה המקומית כי החברה תכין תכנית נקודתית לשינוי ייעוד המגרש רק על מנת שהמדיניות לא תחול עליו וניתן יהיה לאפשר את חיזוק הבניין, אינה סבירה ואינה נדרשת לצורך אישור תוספות בנייה מכוח תמ"א 38.

מנגד, טענה הועדה המקומית כי היא אינה מעוניינת לפרוץ את המדיניות שלה לגבי תוספת מכוח תמ"א 38 במגרשים בייעוד מגורים א'1 בשכונת הלל ובשכונות נוספות, באופן שעלול ליצור תקדים לבניינים אחרים וחוסר עקביות ביישום המדיניות. לטענתה, דרך המלך היא הכנת תכנית שתשנה את ייעוד המגרש ורק אז ניתן יהיה לאשר תוספות מכוח תמ"א 38 מבלי שהדבר ידרוש פריצת מדיניות.

הוועדה המקומית הדגישה כי מדיניותה היא להגביל צמיחה של בנייה רוויה בשכונות שהוגדרו על ידה כשכונות מגורים א', וזאת במטרה לאפשר בעיר תמהיל של סוגי מגורים – שכונות של בנייה רוויה לצד שכונות של וילות.

היא דחתה את הטענה לפיה לא ניתן להחיל על הבקשה מושא הערר את המדיניות העדכנית שאושרה לאחר הגשת הבקשה. לטענתה יש לבחון בקשות לפי המצב התכנוני והמשפטי העדכני למועד הדיון בבקשה ולא למועד הגשת הבקשה.

לאחר ששמעה את טענות הצדדים וערכה סיור בשכונה וברחוב החליטה ועדת הערר להורות על החזרת הדיון בבקשה לוועדה המקומית. בהחלטה נאמר: "אנו סבורים כי הוועדה המקומית רשאית לדון בבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 בהתאם למדיניות שחלה באותה עת, שמשקפת את ראייתה התכנונית ביחס לאזור הרלבנטי. נזכיר כי זכויות מכוחה של תמ"א 38 אינן מוקנות ונתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית ומבקש ההיתר אינו יכול לצפות כי יזכה בהכרח לאישור מלוא הזכויות האפשריות. אנו גם שותפים לעמדתה של הוועדה המקומית בכל הנוגע למדיניות המבקשת לשמר את אופייה של שכונת הלל.

יחד עם זאת, אנו סבורים כי במקרה זה היה על הוועדה המקומית לדון בבקשה לגופה, ולקבל החלטה המתייחסת לנתונים המסוימים של המגרש, הבניין הקיים והסביבה. מאחר שמדובר במדיניות, הרי שלא ניתן לתת לה מעמד כשל תכנית המונעת כל חריגה ממנה".

ועדת הערר מתחה ביקורת על הועדה המקומית והוסיפה: "הוועדה המקומית סירבה לבקשה לכאורה בהתבסס על ההנחה (השגויה) שקיימת מניעה חוקית לאשרה במצב התכנוני הנתון ושלחה את העוררת לבצע שינוי בייעוד הקרקע. אנו איננו מוצאים כי קיימת מניעה חוקית לאשר תוספת זכויות לבניין הקיים בדרך של עיבוי וחיזוק ואיננו סבורים כי נדרש בהכרח שינוי ייעוד לצורך אישור תוספת בנייה מכוחה של תמ"א 38 בדרך של עיבוי וחיזוק המבנה הקיים.

לדעתנו נתוני המגרש, הבניין הקיים והסביבה, כפי שתוארו על ידינו לעיל, ובפרט מיקומו על רחוב הגלגל, מול מוסדות הציבור החולשים עליו ממעלה, מצדיקים חריגה מהמדיניות הנוהגת ביחס לאזור מגורים א'1 בשכונה ובכלל. איננו סבורים כי החרגת המבנה תביא לפריצת המדיניות שאנו סבורים כי היא ראויה ונכונה.

עם זאת, איננו סבורים כי יש מקום לאשר את הבקשה כפי שהוגשה".

ועדת הערר ציינה מספר תנאים בהם אמורה לעמוד החברה היזמית על מנת להביא לאישור הבקשה בין היתר באשר לגובה הבניין: "לדעתנו יהיה נכון מצד הוועדה המקומית לאשר תוספת בת קומה וחצי בלבד במקום התוספת המבוקשת"

באשר לחניות נקבע כי פתרון החנייה המוצע אינו טוב מבחינה תכנונית.

עוד הוסיפה הועדה: "עניין נוסף שאנו סבורים כי יהיה על הוועדה המקומית לשקול בעת שהיא תדון בבקשה, הוא העובדה שכיום קיימים בחצר שבמזרח המגרש שלושה אילנות בוגרים יפי נוף ועבי גזע ובדים שמבוקש לכרות אותם לצורך פתרון החניה המוצע. אנו סבורים כי עצים כאלה הם בבחינת נכס לא רק לבעלי הדירות בבניין כי אם לקהילה כולה. מובן כי כריתת עצים, אם בכלל, תידרש לאישור פקיד היערות. נזכיר עוד, כי יש להותיר 15 אחוז משטח המגרש לחלחול נגר עילי וכי יש טעם להותיר את האזור המיועד לחלחול בשטח בו נמצאים העצים הבוגרים, כך יוכלו הם ליהנות מהמים המחלחלים".

סיכומו של דבר, הועדה החליטה פה אחד להשיב את הבקשה לוועדה המקומית על מנת שתבחן אותה לגופה. לא נקבע צו להוצאות.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות