שני דיירים סירבו לחתום עם חברה יזמית על הסכם לביצוע תמ"א 38 בבניין ברחוב אנטיגונוס בתל אביב, ונתבעו על ידי 15 בעלי דירות בטענה שניסו להשיג תמורות עודפות – מה פסקה המפקחת?
פרויקט תמ"א 38 בתל אביב ייצא לפועל למרות התנגדות חלק מבעלי הדירות בבניין, כך פסקה לאחרונה המפקחת על רישום המקרקעין במשרד המשפטים.
המפקחת קיבלה תביעה שהגישו 15 בעלי דירות בבניין מגורים בתל אביב, וקבעה כי הפרויקט ייצא לפועל למרות התנגדותם של 2 בעלי דירות המתנגדים לו, בנימוק שלמרות אי הנעימות הנטענת, יש לקבל את החלטת רוב בעלי הדירות.
המדובר בבניין בן שלוש קומות ובו 17 דירות ברחוב אנטיגונוס בתל אביב. מההחלטה עולה 15 מבעלי הדירות בבניין מעוניינים להוציא אל הפועל פרויקט תמ"א 38, הכולל הוספת שש דירות חדשות לבית המשותף, חרף התנגדות בעלי שתי הדירות הנותרות. לשם כך התקשרו התובעים עם החברה היזמית "החברה לחיזוק אנטיגונוס 9 בע"מ", בהסכם מפורט בהתאם להוראות תמ"א 38 ולכל תב"ע קיימת. עוד עולה כי ההסכם כולל תוספת מעלית לבית, שדרוג הלובי, הרחבת יחידות קיימות, הוספת מרפסות שמש ועוד. אלא שכאמור, שניים מבעלי הדירות התנגדו באופן נחרץ להסכם ההולך ומתגבש ולמרות פניות חוזרות ונשנות סירבו לחתום עליו. לאחר דין ודברים בין הצדדים הסוגייה עברה לבית המשפט.
התובעים: המתנגדים מנסים לקבל תמורות עודפות
בתביעה שהוגשה למפקח על רישום המקרקעין במשרד המשפטים טענו התובעים כי הנתבעים מנצלים את העובדה שכל בעלי הדירות בבית מלבדם חתמו על ההסכם, וזאת על מנת לנסות ולקבל בצורה פסולה וחסרת תום לב תמורות עודפות, מעבר לאלו הכלולות בהסכם וזאת על חשבון התובעים והיזם. עוד נטען כי חרף ניסיונות רבים לנהל מגעים עם הנתבעים על מנת שיחתמו על ההסכם עומדים הללו בסירובם מסיבות שאינן ברורות.
התובעים הוסיפו כי ההסכם אמור להיטיב ולשפר את מצבן של הדירות בבית לרבות דירות הנתבעים וכי סירובם לחתום על ההסכם אינו נשען על נימוקים עניינים, והדבר מקבל משנה תוקף נוכח הפגיעה הבלתי סבירה ביתר בעלי הדירות המעוניינים בביצוע הפרויקט.
הנתבעים: היזם הינו חברת קש
מנגד העלו הנתבעים שורת טענות נגד קיומו של הפרויקט: בין היתר נטען כי היזם הינו חברת קש שאין מאחוריה אדם, לא מונה אדריכל לפרויקט ולא הומצא "אישור ביטוח" ובכך הפר היזם את ההסכם בהפרות יסודיות, נציגות הבית לא מונתה כדין ע"י בעלי הדירות, והחלטותיה נעדרות כל תוקף משפטי. עוד נטען כי לא ניתנה ערבות אישית, התנאים המתלים בהסכם לא קוימו ולכן ההסכם בטל. בנוסף, טענו בעלי הדירות המתנגדים כי לא קיימת סכנת חיים ביחס לבית וכי הבניין הוזנח באופן מכוון ע"י בעלי הדירות בכוונה בשל הצפי לביצוע הפרויקט, ונעשו בו אך ורק פעולות הכרחיות כגון תיקוני ביוב או תיקון פיצוץ בצנרת. עוד נטען כי: "התוספות לבית רק יגרעו ויפגעו באופי הבית ובפרופורציות שלו ויפגעו בנתבע בעת ביצוע העבודות ואף לאחריהן – מקלט הבית יוותר לא ראוי לשימוש ולא ניתן יהיה לתקנו, חדר המדרגות יהפוך למחילה, והמעלית לא תוכל לשמש כחלופה למדרגות".
"התרשמתי כי ליזם ניסיון בתחום הרלבנטי"
לאחר ששמעה את טענות הצדדים וביקרה בבניין החליטה המפקחת הבכירה דגנית קציר -ברין לקבל את התביעה ולאשר את ביצוע הפרויקט. בפסק הדין היא נימקה כך את החלטתה: "לא מצאתי בטענות הנתבעים כל נימוק המצדיק את התערבותי בהחלטת רוב מכריע מקרב בעלי הדירות בבחירתם את היזם הספציפי בו בחרו. נהפוך הוא – התרשמתי כי ליזם ניסיון בתחום הרלבנטי. אציין כי בעלי הדירות היו מיוצגים בידי עו"ד לקראת חתימת ההסכם עם היזם, וחזקה כי בא כוחם בחן את ההסכם ואת הסיכונים הכרוכים בו. לא הוכח כי היזם הוא "חברה פיקטיבית". אציין כי לצורך יישום תמ"א 38, ביחס לבית משותף, נהוג להקים חברה ייעודית (לרוב שם החברה נושא את שם כתובת הבית) ולא הוכח כי קיים פגם בהתנהלות זו".
עוד נאמר בפסק הדין: "אני סבורה כי החיים בבית המשותף מחייבים וויתורים הדדיים מסוימים כחלק אינטגרלי מהחיים המשותפים בבית. למול רצונם של הנתבעים להימנע משינויים, עומד רצונם של בעלי הדירות להגן על חייהם ולהקים מעלית שתקל עליהם".
באשר לטענת ההזנחה, המכוונת מצד התובעים, נפסק: "הטענות שהועלו לפיהן הבית הוזנח בכוונה בשל הצפי לביצוע הפרויקט, לא הוכחו בפניי. מביקורי במקום התרשמתי כי מדובר בבית ישן שלא תוחזק משך שנים רבות, וכי המצב הנוכחי הוא תוצאה של בלאי ממושך ולא כתוצאה מהזנחה של השנים האחרונות בלבד.
"אציין כי שעה שהבית עומד בפני ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38, ושעה שהעבודות אושרו ע"י הגורם התכנוני וניתנה להן הסכמה של רוב מכריע מקרב בעלי הדירות, הפועל היוצא הוא שמקצת מעבודות התחזוקה יידחו לפרק זמן סביר עד להשלמת הפרויקט, הואיל ובמסגרתו עתידות להתבצע עבודות אלו במרוכז".
סוף דבר, השופטת החליטה לקבל את התביעה ולאשר את ביצוע העבודות בבניין, בכפוף למילוי מלוא תנאי ההיתר, ובכפוף לכך שדירות הנתבעים תהיינה זכאיות להטבות המפורטות בהסכם בתנאיו. שני בעלי הדירות הנתבעים חויבו לחתום על ההסכם בפרק זמן של שבוע ממועד קבלת פסק הדין, כאשר במידה ולא יעשו זאת – מינתה המפקחת משרד עו"ד שיחתום בשמם על כל המסמכים הדרושים.
עוד נפסק כי כל אחד מבעלי הדירות המתנגדים ישלם לכלל התובעים סכום של 7,508 ₪ בגין הוצאות ההליך הכוללות אגרה ושכ"ט עו"ד.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
