כל פרויקט של תמ"א 38 נתון במידה רבה "בסיכון גבוה" לעיכובים, אף בהשוואה לפרויקטים "רגילים" של בנייה למגורים. מהן ההשלכות של אותם עיכובים על הפוליסה הקבלנית שנרכשה תחת שם מבוטח ראשי ספציפי ולפרק זמן מוגבל?
תמונה: איציק סימון // צילום: דני שביט
תמ"א 38 נמצאת בתנופה אדירה. לפי נתונים רשמיים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (נכון לשנת 2017, שכן הנתונים לגבי 2018 טרם פורסמו), אוכלסו במסגרתה כבר למעלה מ-11,000 יחידות דיור בכ-650 בניינים ברחבי הארץ (לא רק בתל אביב או מחוז מרכז).
עם זאת, ולמרות המספרים המרשימים, כל פרויקט של תמ"א 38 נתון במידה רבה "בסיכון גבוה" לעיכובים, אף בהשוואה לפרויקטים "רגילים" של בנייה למגורים.
בכתבה הבאה אבחן את הנושא מהאספקט הביטוחי. מהן ההשלכות של אותם עיכובים על הפוליסה הקבלנית שנרכשה כידוע תחת שם מבוטח ראשי ספציפי ולפרק זמן מוגבל ? (על פי רוב, כ-24 עד 36 חודשים).
תחלופת קבלנים – תחלופת מבוטחים?
ראשית, מושכלות ראשונים הן שפרויקטים רבים של תמ"א 38 מתאפיינים בתחלופת קבלנים, ולעתים קרובות אף יותר מקבלן אחד שמתחלף. שנית, גם היזמים אינם תמיד מצליחים לסיים את הפרויקט עליו התחייבו, לא אחת בשל היעדר איתנות פיננסית (פרויקטים של תמ"א 38, בעיקר תמ"א 38/1, מושכים אליהם יזמים צעירים ו/או יזמים חסרי ניסיון בבנייה להתחדשות עירונית). בנוסף, גם הדיירים לא נותנים "שקט נפשי" ליזם והקבלן אגב התנהלות העבודות, וזאת בלשון המעטה.
כל הסיבות הללו, שהן כמובן רק מעט המחזיק את המרובה, יוצרות סיטואציה בה עיכוב בפרויקטים של תמ"א 38 הוא לא מחזה נדיר. מכאן עולה שאלת הכיסוי הביטוחי במקרה בו הפרויקט מתעכב, בעיקר, אך לא רק, במצבים בהם היזם איננו רוכש את הפוליסה הקבלנית, אלא מטיל זאת על הקבלן המבצע. במאמר מוסגר אציין שכסוכנות ביטוח מובילה בתחום, המלצת הבית שלנו ללקוחותינו היזמים היא לרכוש את הפוליסה הקבלנית על שמם.
ככל שהפוליסה תירכש על ידי הקבלן, (מה שקורה במקרים רבים), והוא יבקש או ייאלץ "לצאת" מהפרויקט, היזם והדיירים עלולים למצוא את עצמם אל מול שוקת שבורה, מביטים בעיניים כלות בפרויקט לא גמור, בלי כיסוי ביטוחי, וללא אפשרות לרכוש ביטוח מתאים להמשך. מבוי סתום במלוא מובן המילה.
אם היזם הטיל על הקבלן את רכישת הפוליסה לביטוח עבודות קבלניות, והאחרון מעוניין/נאלץ להפסיק את ההתקשרות, ייתכן שחברת הביטוח תתנגד ו/או תערים קשיים על שינוי שם המבוטח הראשי בפוליסה לטובת היזם או הדיירים.
חברת הביטוח, ואפשר בהחלט להבין אותה, יכולה להניח כי חילופי קבלנים מעידים על בעיות בהתנהלות הפרויקט. מתוך רצון להימנע מהכנסת "ראש בריא למיטה חולה", סביר שנציגיה ינקטו בזהירות רבה בטרם יוותרו על נקודת היציאה שנכרתה לדרכם, בין אם על ידי סירוב מוחלט לחידוש הפוליסה, ובין אם בהעמדת דרישות גבוהות ולעתים מופרזות. במילים פשוטות ובלי פוליטיקלי קורקט, היזם והדיירים "שבויים" כעת בידי חברת הביטוח, שיקוליה העסקיים ורצונה או היעדר רצונה להמשיך את הביטוח.
במצבים רבים, הקבלן שפרש דורש מחברת הביטוח החזר כספי בגין ביטול הביטוח, אגב הקטנת שווי העבודות בפוליסה לשווי שבוצע על ידו, שכן אין לו אינטרס להמשיך את הפוליסה בגין המשך העבודות שיבוצעו ע"י אחרים. לדוגמה, אם הביטוח על הפרויקט נרכש בשווי של 10 מיליון שקלים, והקבלן ביצע ערב פרישתו עבודה בשווי של כ-3 מיליון שקלים, ייתכן ותהיה לו הזכות לבקש את יתרת הסכום מחברת הביטוח ובפנייתו יבקש לבטל את הביטוח ולקבל החזר.
תחלופת קבלן לאחר אירוע ביטוחי באתר? המצב מסתבך
יש שהחלפת הקבלן נעשית לאחר שנגרם נזק באתר, נזק שחברת הביטוח נשאה בו מכוח הפוליסה לביטוח העבודות הקבלניות. כעת, כאשר מודיעים למבטחת על הרצון לשנות את שם המבוטח, התשובה יכולה להיות התנגדות נחרצת, הנובעת לא רק בשל תחלופת הקבלנים, אלא גם לאור נסיבות עבר ספציפיות כמו נזקים באתר הבנייה.
הנה למשל דוגמה למקרה שאירע במציאות. לא מזמן נכנס למשרדי יזם בפרויקט של תמ"א 38 בצפון תל אביב, באזור בו מרבית הבתים הינם מבנים ישנים היושבים על תשתית קרקע יציבה עם מי תהום הסמוכים לפני הקרקע (בואך שפך הירקון). בשלב מסוים בעבודות, הקידוחים הגיעו למי התהום, שפרצו החוצה וגרמו לנזק רב (לאתר הבנייה ולסביבתו).
חברת הביטוח נשאה בעלות הנזק בסכום משמעותי, אך מאוחר יותר, כאשר היזם הפסיק את עבודת הקבלן בפרויקט ובקש להיכנס לנעלי הקבלן כמבוטח ראשי בפוליסה, חברת הביטוח סירבה בתוקף "להיכנס להרפתקה הזו שוב" והודיעה חד צדדית על הפסקת הביטוח לאור הפסקת פעילותו של הקבלן (שרכש ממנה את הפוליסה). היזם נאלץ לעבור בין חברות הביטוח השונות, ונכון להיום, ככל הידוע לי, הוא ממשיך לכתת רגליו בין משרדיהן.
הסיפור הזה מגלם בחובו את הסיכון הגדול שבעיכוב פרויקט תמ"א 38 מבחינת כיסוי ביטוחי במקרה של חילופי קבלנים, וכאשר הפוליסה נרכשת על ידי הקבלן המבצע ולא היזם.
פקיעת תוקפה של הפוליסה
עיכובים בתמ"א 38 לא חייבים לנבוע דווקא מתחלופת קבלנים או יזמים. ישנן גם נסיבות "רגילות" של עיכוב בענף הבנייה. בסיטואציות אלה, עולה השאלה, מה קורה מבחינת הביטוח אם מגיעים לדד-ליין של הפוליסה הקבלנית אשר נרכשה מראש לתקופה מוגבלת. בפרויקטים של תמ"א 38 מדובר לרוב על פוליסה לתקופה של 24-36 חודשים.
ובכן, במידה שהפוליסה הקבלנית לא נרכשה על ידי הכוונה מקצועית נכונה, ו/או ככל שהיא איננה כוללת אופציה להארכה או הגדרה ברורה של התנאים להארכה, כל המעורבים נמצאים בבעיה. גם היזם, גם הקבלן וגם הדיירים.
בהעדר מפרט הרחבות המגדיר בין היתר אופציה להארכת הפוליסה, חברת הביטוח כלל איננה מחויבת לשקול את הארכת הביטוח מעבר למועד שנקבע מראש. קיים מסמך כאמור? לא תמיד הוא נערך תוך קביעה ברורה של התחשיבים להארכה. ללא הגדרה חד-משמעית של התחשיבים הללו, ייתכן שחברת הביטוח תדרוש מחירים גבוהים מאד עבור הארכת הפוליסה (ויש שיאמרו, מחירים מופקעים). עד לכדי מצב בו עלות הארכת הפוליסה תהיה זהה לחלוטין לסכום ששולם מלכתחילה.
הנושאים הללו, אשר תוארו כאן בקליפת אגוז בלבד, עלולים להשפיע באופן דרמטי גם על הדיירים. רק לאחרונה פורסם בכלי התקשורת אודות מקרה מצער של יזם שנטש פרויקט תמ"א 38 במרכז הארץ, מותיר אחריו את הדיירים להתגורר באתר בנייה, ממש כך, עם גג לא סגור שמציף את חדר המדרגות בחורף, פיגומים נטושים הקורצים לפורצים פוטנציאליים, סדקים מסוכנים בקירות ותשתיות אינסטלציה פגומות.
אך זו לא הייתה מצוקתם היחידה. מכיוון שהקבלן והיזם נעלמו להם, הדיירים מצאו את עצמם כשהם תקועים עם אתר בנייה בלי שום ביטוח, נתונים תחת סכנות בטיחותיות, האורבות להם ולציבור, על כל המשמעויות.
לסיכום, התייעצו עם איש מקצוע מומחה לענף הבניה
ברכישת ביטוח לפרויקט תמ"א 38 חשוב לזכור שהפרויקט עלול להתעכב. יש לתת על כך את הדעת מראש, תוך הכרת מלוא הסיכונים הרובצים לפתחו של הפרויקט, כמו נטישה/תחלופה אפשרית של קבלנים או יזמים, פקיעת תוקפה של הפוליסה בגין עיכובים שונים ועוד. סוף מעשה ברכישת פוליסה נכונה תחילה.
מעבר לכך שהמלצת הבית שלנו היא תמיד שהיזם ירכוש את הפוליסה לביטוח העבודות הקבלניות (ולא הקבלן המבצע), קיימים אין ספור ניואנסים נוספים שהשמטתם מההסכם הינה הרת גורל. גם מבחינת היזם, גם מבחינת הדיירים וגם מבחינת הקבלן המבצע ואלה מחייבים הפקדת הטיפול בביטוח הפרויקט בידי איש מקצוע מנוסה הבקי בביטוחי בניה ועוסק בכך באופן שוטף ולאורך שנים.
*איציק סימון הוא מנכ"ל סוכנות ביטוח המתמחה בביטוחי בנייה בכלל, ובביטוחי תמ"א 38 בפרט.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
