האם נזקים שנגרמו לסביבה במהלך ביצוע עבודות פרויקט תמ"א 38 יכוסו על ידי הביטוח, מה צריך לדעת ובאילו מקרים ניתן לתבוע? המדריך המלא לביטוחים בפרויקטים של התחדשות העירונית
תמונה: איציק סימון // צילום: דני שביט
ביולי 2017 פורסם באמצעי התקשורת אודות מקרה שאירע במרכז תל אביב, שרק בנס הסתיים בנזקי רכוש בלבד וללא פגיעות בנפש. אירוע בו בעקבות עבודות בינוי בפרויקט תמ"א 38, נפער בור בחנייה של הבניין הסמוך, ומכונית קרסה מטה.
תמונת הרכב הכלוא בתוך בולען, אשר צולמה בלב העיר ובמקום בו אזרחים (כולל ילדים ומבוגרים) עוברים עשרות פעמים ביום, עוררה זעזוע ופחדים. לא רק בעיני אזרחים מן השורה, אלא גם בקרב קבלנים ויזמים המקדמים פרויקטים של התחדשות עירונית, ומכירים (או צריכים להכיר) את הסיכונים הגלומים בעבודות הבנייה כלפי מבנים סמוכים והסביבה.
האירוע בתל אביב, כמו מקרים רבים אחרים אשר מרביתם אינם מגיעים לכותרות, הפנה זרקור לגבי ביטוחי פרויקטים של תמ"א 38. פרויקטים אשר מבוצעים, מטבע הדברים, בלב ליבו של המרחב האורבני.
ההיבטים הביטוחיים שיש לקחת בחשבון בעת כניסה לפרויקט של התחדשות עירונית, חייבים לקפל בחובם התייחסות גם לנזקים שעלולים להיגרם למבנים סמוכים או לסביבה. זאת מכיוון שנזקים למבנים שכנים וחצרותיהם הם נפוצים, נפוצים מאד.
סקירת המשמעויות של עבודה בסביבה אורבנית צפופה והסיכון לנזקים לסביבה
בעוד שכל עבודה באתר בנייה מייצרת סיכונים שונים לסביבה, בכל הנוגע לפרויקטים של תמ"א 38, הנעשים בצמוד למבנים סמוכים, הסכנה לעתים גדולה שבעתיים.
בין אם מדובר על מבנים שכנים שבעצמם זקוקים לחיזוק, בין אם משום שפרויקטים של תמ"א 38 דורשים פעמים רבות ביצוע חפירות עמוקות לטובת בניית פתרונות חנייה בסביבה אורבנית צפופה, ובין אם בגין אין ספור אתגרים נוספים שקצרה היריעה כאן מלפרט את כולם.
נזק למבנים סמוכים, האם כלול בפרק הרכוש של הפוליסה הקבלנית?
נזק למבנים סמוכים ו/או לסביבה בכלל, הינו לכאורה נזק קלאסי שנגרם לצד שלישי. דהיינו, הפוליסה הקבלנית, אשר כוללת כמובן פרק צד שלישי נכבד, אמורה כביכול לתת מענה לנזקים אלה. בפועל – זה איננו בהכרח המצב.
לכן, חשוב להכיר ולהבין את הניואנסים בתנאי הכיסוי הביטוחי. אילו נזקים לסביבה ניתנים לכיסוי בפוליסה הקבלנית, וחשוב מכך – מתי ולמה נזקים מסוימים מצויים מחוץ לגבולות הכיסוי הביטוחי, ועלולים להיות מושתים על הקבלן/היזם ואפילו הדיירים.
מבחינה זו יש להדגיש כבר עכשיו כלל אצבע מהותי – נזקי צד שלישי למבנים סמוכים וסביבת הפרויקט בכלל, אינם נמנים כברירת מחדל כנזקים המכוסים בפוליסה לביטוח עבודות קבלניות.
אמנם הפוליסה לביטוח עבודות קבלניות כוללת פרק ביטוח צד שלישי, אולם נזקים הנגרמים למבנים סמוכים כתוצאה מרעד ו/או החלשת תמך קרקע מוחרגים במרבית הפוליסות מכיסוי ביטוחי בכלל ו/או מחייבים את היזם/הקבלן במילוי תנאים הנקובים בהרחבה לכיסוי, ככל שנרכשה.
דוגמא בולטת לצורך בהרחבת ביטוח הצד שלישי כאמור, היא נזקים מהותיים לסביבה הסמוכה לפרויקט, הנובעים מביצוע עבודות חפירה, הנחשבות לחלק בלתי נפרד מכל פרויקט של תמ"א 38. עבודות אלו מבוצעות תדיר לשם חשיפת היסודות לצורך חיזוק המבנה או בעבור פונקציות נוספות כדוגמת חפירות להתקנת מתקני חנייה, כאמור.
עבודות חפירה המבוצעות בדרך כלל בסמיכות למבנים שכנים, יוצרות סיכון לנזק ממשי. רק בחודש האחרון סייענו בסוכנות הביטוח שלנו, המתמחה בביטוחי בנייה ובביטוחי התחדשות עירונית, ללקוח שביצע עבודות חפירה אשר גרמו להתמוטטות כל שביל הגישה בבניין הסמוך, וזאת כאשר אף היו עליו שני רכבים שנפגעו באירוע.
סקר תיעוד מבנים סמוכים
על מנת לייצר הגנה ביטוחית לנזקים כאמור, יש לדאוג לכך מבעוד מועד. הן ברכישת הרחבה ספציפית בפוליסה כנגד נזקי רעד והחלשת תמך קרקע, והן במילוי תנאים המצויים באותיות הקטנות של מרבית הפוליסות. ביניהם – עריכת "סקר תיעוד מצב מבנים סמוכים".
זהו סקר שנעשה ע"י קונסטרוקטור המתעד בצילומים ובתיאור מילולי את הליקויים, הנזקים והפגמים הקיימים במבנים השכנים (ככל שישנם). סקר זה יש להעביר לחברת הביטוח, עוד בטרם החלו העבודות.
סקר תיעוד מבנים סמוכים כולל שורה של בדיקות אודות סדקים על סוגיהם השונים, מצב המבנה ברמה הכללית, האם הוא רעוע, האם קיימת סכנה להתמוטטות בעקבות עבודות סמוכות ועוד. הבדיקה כוללת את חדרי המדרגות, חזיתות המבנה, שטחי הפיתוח, קירות היקפיים וכו'. תוצאות הבדיקה מוגשות לחברת הביטוח ביחד עם מניפה רחבה של תיעודים מצולמים מזוויות שונות לצד תיאורים מילוליים – כלליים ופרטניים כאחד.
החריג והרחבתו
כפי שצוין לעיל, הכיסוי לנזקים הללו פעמים רבות – מוחרג מכיסוי בפוליסה הקבלנית. לכן – ברמה הבסיסית – יש להרחיב את הפוליסה לכלול גם כיסוי לנזק שנגרם כתוצאה מ"רעד והחלשת תמך קרקע".
בפרק ב', העוסק ב"ביטוח אחריות כלפי צד שלישי", בפוליסה המרכזית בתחום, הנערכת בתנאי ביט 2016, ישנם כמה סייגים וביניהם "נזק לרכוש צד שלישי (כולל קרקע) עקב רעידות או עקב הסרה או החלשה של תמך או משען" (ההדגשות לא במקור). חברות הביטוח תאפשרנה לרוב להוסיף את ההרחבה לכיסוי הנ"ל, אך זו ניתנת במידתיות. על פי רוב, בסדרי גודל של עד כ-4 מיליון שקלים או עד 20% משווי גבול האחריות בפרק ב' (לפי הנמוך).
שימו לב, בניגוד לפוליסה לעבודות קבלניות בנוסחה הקודם בתנאי ביט 2013, סקר תיעוד מבנים איננו מוגדר כתנאי. אולם הורדת התנאי הנ"ל מביט 2016 איננה מאיינת את הצורך בסקר. ראשית, הפוליסה מחריגה נזק שהיה קיים קודם לתחילת העבודות, ועל כן זהו סקר חשוב ביותר שכן בלעדיו יהיה קשה להוכיח האם הנזק נגרם בשל העבודות או שמא היה קיים עוד קודם לכן. שנית, בפוליסה לפי תנאי ביט 2016 נוסף החריג של "רשלנות רבתי", באופן שהגביר במידה ניכרת את חובת הזהירות המונחת על כתפי המבוטח.
במילים אחרות, על מנת לרכוש את הפוליסה עם ההרחבה המדוברת, סביר להניח כי חברת הביטוח (בצדק מבחינתה) תדרוש את הצגתו של סקר זה. זאת ועוד, ככל שיתרחש בעתיד אירוע שיוליד תביעה כנגד הפרויקט בעקבות נזקים למבנים סמוכים, הסקר יוכל לסייע בהדיפת התביעה וגלגול האחריות (במלואה או בחלקה) לפתחם של התובעים.
האם גבול הכיסוי הניתן בפוליסה – עד 4 מיליון שקלים או עד 20% משווי גבול האחריות בפרק זה – מספיק בכדי לספק את ההגנה הביטוחית הדרושה? התשובה משתנה בהתאם לנסיבות, אך ניתן בהחלט להתחקות אחריה לאור תוצאותיו של סקר תיעוד מבנים סמוכים.
חברת הביטוח יכולה לסרב לבטח פרויקט תמ"א 38 בעקבות תוצאותיו של סקר תיעוד מבנים סמוכים, וישנה חשיבות לבחינה מדוקדקת של תוצאות הסיקור, לרבות משמעותן מבחינת אופן ביצוע העבודות.
מאת איציק סימון, מנכ"ל הסוכנות המובילה לביטוחי בנייה
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
