בצעד יוצא דופן לקחת על עצמה "הסוכנות המובילה לביטוחי בנייה", ללוות פרויקט התחדשות עירונית מורכב לחידוש מוזיאון מגדל דוד בירושלים. בדיוק במקום שבו חברות ביטוח לא רוצות לקחת את הסיכון – נכנסו המומחים, שהצליחו להפחית אותו באופן משמעותי ולהוביל לביטוח הפרויקט
מאת: איציק סימון, מנכ"ל הסוכנות המובילה לביטוחי בניה
חומות מגדל דוד בירושלים הן מהסמלים האייקונים של עיר הקודש, ומהווים חלק בלתי נפרד מכל תמונת יח"צ של הבירה הישראלית. לכן, כאשר הונחה לפתחה של הסוכנות שלנו בקשה להשיג ביטוח להתחדשות עירונית בפרויקט של מוזיאון מגדל דוד, שמבקש להקים מרכז מבקרים חדש בצמוד לחומת מגדל דוד, ידענו שלא מדובר בעוד פרויקט רגיל.
ראשית, ראינו בפנייה הזדמנות גדולה לקחת חלק במיזם שמיליוני מבקרים ייהנו ממנו, וחשנו תחושת שליחות של התגייסות לפרויקט לאומי. חשוב לא פחות – היות שיועצי הביטוח של הפרויקט לא הצליחו להשיג עבורו כיסוי ביטוחי, למרות פניות רבות לחברות ביטוח בארץ ובחו"ל, ראינו בכך אתגר מקצועי להצליח היכן שאחרים התקשו ושמחנו להעמיד לרשות המוזיאון הירושלמי את מלוא הידע והניסיון שצברנו במשך למעלה מ-3 עשורים בביטוחים מורכבים לפרויקטים בענף הבנייה.
אז איך הצלחנו לאפשר להתחדשות העירונית של חומות ירושלים לצאת לדרך עם ביטוח הולם?
קודם כל, שיעור קצר בהיסטוריה: דוד המלך, הורדוס והסולטן התורכי
חומות העיר העתיקה שניצבות כיום מעל לפני הקרקע נבנו על ידי הסולטן העות'מאני, סולימן המפואר, במאה ה-16 (עליו קרויה גם "בריכת הסולטן" שלרגלי החומה). אולם מכיוון שירושלים נוסדה כבר לפני כ-3,000 שנה, מה שנגלה לעין איננו מספר את הסיפור במלואו.
מתחת לפני השטח נמצאים שרידיה הקדומים של העיר שראתה הכל. את דוד המלך הופך אותה לבירת ישראל, את רבי יהודה הלוי נדרס למוות מול חומותיה בדרכו להר הבית, את הורדוס הגדול, את טיטוס הקיסר הרומאי הנודע וכמובן את הצנחנים שפרצו את חומותיה וחיברו את מערב העיר למזרחה.
חומות ירושלים נבנו ונהרסו על ידי שליטים ומלכים רבים. רוב החומות נבנו כמובן בהתאם לטופוגרפיה המיוחדת של האזור, על פי אותו התוואי, אולם הורחבו לאורך ההיסטוריה בהתאם לקצב צמיחתה של ירושלים. זאת עד ל"יציאה מהחומות" באמצע המאה ה-19 והקמת השכונות ימין משה ומשכנות שאננים ("וכל הכבוד לשר").
החומה הראשונה הוקמה עוד כשירושלים נקראה יבוס והקיפה שטח צנוע של כ-50 דונמים בלבד. עם כיבוש ירושלים על ידי דוד המלך, הורחבו חומותיה פעם אחר פעם על ידי המלכים העבריים וביניהם חזקיהו, מנשה, ימי בית שני, החשמונאים וכמובן הורדוס, "המלך הבנאי". מעניין לדעת שאפילו טיטוס, מחריב ירושלים, שהרס את החומות כמעט כליל, הותיר חלק מהן למען הדורות הבאים.
בשלהי התקופה הביזנטית הוקמו בירושלים חומות שעמדו על תילן לפרק הזמן הארוך ביותר עד היום – 600 שנה. חומות אלה הוקמו על ידי אליה אודוקיה, אשתו של הקיסר הביזנטי, ונקראו על שמה – "חומות אודוקיה". הן קרסו ברעידת אדמה אדירה שפקדה את האזור במאה ה-9 לספירה (מישהו אמר תמ"א 38?). בתקופת השלטון המוסלמי על ירושלים החומות נבנו ונפרצו לפרקים, ורק במאה ה-16 הוקמו מחדש על ידי השלטון התורכי שכבש את הארץ.
הורדוס, האם שומע? הקשיים, הסיכונים והחשש מקריסת החומה
מדוע אנחנו מספרים לכם את כל זה? ובכן, משום שאחת השאלות המרכזיות שאתגרו את השגת הביטוח לפרויקט במגדל דוד הייתה "מה נמצא מתחת לחומה?". מה מסתתר מתחת לפני השטח במקום שבו מתוכננת לקום מבואת הכניסה החדשה למוזיאון מגדל דוד?
במילים אחרות, האם החומה באזור המיועד לחפירה עמוקה ניצבת על מה שנקרא "עפר עתיק", או שמא אנו עתידים לקבל דרישת שלום מהחומה ההרודיאנית המהווה ביסוס לחומה הנוכחית שאותה בנו הממלוכים ? על מנת לברר זאת, ובזכות העובדה שיש בסוכנות הביטוח שלנו גם מחלקה הנדסית (בראשותו של המהנדס הבכיר עומרי ניסני), דרשנו מהמתכננים להנחות את הקבלן לבצע חפירה מוקדמת. לאחר ביצועה הוברר כי החומה באזור הספציפי הרלבנטי ניצבת על "עפר עתיק", ובמילים אחרות : חפירה מורכבת כמתוכנן עלולה לגרום לקריסת החומה .
הרובד הנסתר שמתחת לחומה לא היה המכשול היחיד שעמד בפני הפרויקט. רשות העתיקות הטילה מגבלות על שיטות העבודה, שהמרכזית שבהן הייתה איסור על ביצוע קיר תמך וקידוחים לכלונסאות בצמוד לחומה.
לאחר סיעור מוחות עם גורמי התכנון הפיקוח והביצוע, נשלחו המתכננים להכין תוכנית לשינוי שיטת הביצוע ובסיכומו של דבר בזכות שילוב יוצא דופן בין מקצועיות ליצירתיות של כל הגורמים שלקחו חלק בתהליך, הוצע פתרון הנדסי הולם. שינוי שיטת הביצוע הביא לכך המתכננים הצליחו בשלב זה להציג תוכנית הגיונית ברת ביצוע ובטוחה.
הימור הופך לסיכון מחושב ופרויקט יוצא לדרך
חברות ביטוח אינן מאמינות ב"הימורים". כאשר חברת ביטוח בוחנת הצעה לביטוח של פרויקט בניה ובפרט כשמדובר בפרויקטים של שימור, חיזוק, ועל אחת כמה פרויקט כזה שמשלב ארכיאולוגיה, היא עושה זאת בתנאי שהסיכון מחושב וסביר. במקרה הנ"ל, המידע שהונח לפתחי חברות הביטוח הצביע בצדק על סיכונים גדולים, ועל כן מוזיאון מגדל דוד ויועצי הביטוח שטיפלו בהשגת הביטוח- נתקלו בכתף קרה.
לאחר השלמת התהליך והבאת המידע בדבר שינוי שיטת הביצוע והפחתת הסיכונים באופן משמעותי, חברת הביטוח "הכשרה" ניאותה לבטח את הפרויקט. לזכות מנהלי התחום ההנדסי והעסקי של הכשרה חברה לביטוח : ליאור אקאי, מנהל היחידה ההנדסית והגב' אניה שוורץ- מנהלת אגף העסקים, נציין כי היו מעורבים בתהליך לכל אורכו ועשו זאת במקצועיות יתירה.
כך ביטחנו פרויקט התחדשות עירונית מורכב בחומות ירושלים.
והתוצאות? מדברות בעד עצמן
אוריאל דגן, סמנכ"ל הכספים של מוזיאון מגדל דוד, כותב: "היי איציק, צוות הפרויקט מאוד מודה לך על הסיוע במהלך הדרך, ואני חייב להודות שאני אישית, לאחר שנתיים של אכזבות מחברות הביטוח, הופתעתי מאוד בתחילה מההצלחה הגדולה, אך לאחר שראינו את רמת המקצועיות והיסודיות בה הובלתם את המהלך-הכל היה ברור. שאפו".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
