"כיצד להתנהל לגבי ביטוחי הדירה הפרטיים של בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה), שבמסגרתו הדיירים יכולים כידוע להמשיך ולגור בבניין במקביל לביצוע העבודות"
תמונה: איציק סימון // צילום: דני שביט
מאת : איציק סימון, מנכ"ל הסוכנות המובילה לביטוחי בנייה
כמנכ"ל חברה המתמחה בביטוחי בנייה, מופנות אליי מדי פעם שאלות מיזמים, קבלנים, מתכננים ומשרדי עורכי דין, המלווים פרויקטים של תמ"א 38 (על שלל גרסאותיה).
אפתח בכך שביטוח עבודות קבלניות הוא מהביטוחים המורכבים ביותר ומחייב שליטה בדקויות, שכן טעות מקצועית עלולה לעלות ביום פקודה בדמים מרובים.
אחת השאלות הנפוצות עמה אני נתקל תדיר היא "כיצד להתנהל לגבי ביטוחי הדירה הפרטיים של בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה), שבמסגרתו הדיירים יכולים כידוע להמשיך ולגור בבניין במקביל לביצוע העבודות". אנצל הפעם את הבימה המכובדת שניתנה לי באתר "מגדילים", בכדי לענות על סוגיה זו.
למעשה, מה שהפונים מבקשים לדעת הוא האם ביטוח הדירה של בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/1/3 (חיזוק והרחבה) בפוליסה הפרטית, שנרכשה על ידם טרם תחילת הפרויקט ולפי הפוליסה התקנית לביטוחי דירות, מכסה נזקים שייגרמו כתוצאה מהעבודות או במהלכן.
דהיינו, מתי האחריות הביטוחית היא של היזם, מכוח ביטוח עבודות קבלניות, והאם יש דרך בה ניתן להימנע מכפל ביטוחים.
הבהרה חשובה – פוליסת הדירה התקנית מחריגה כיסויים בדירה שאינה תפוסה, אלא אם הדייר רוכש הרחבה מתאימה ועומד בתנאים מצטברים, המפורטים בה. לענייננו, מאמר זה עוסק בפרויקטים של תמ"א 38/1/3 אשר במהלכם הדיירים ממשיכים להתגורר בדירותיהם במהלך עבודות הבנייה.
ביטוח עבודות קבלניות הוא לא ביטוח דירה
מה התשובה? ובכן, נתחיל מהסוף. מבחינת היזמים, פוליסת ביטוח עבודות קבלניות, הנרכשת על ידי היזם, נועדה למטרה אחת והיא – לבטח את העבודות והנזקים אשר עלולים להיגרם לעבודות הבנייה. הפוליסה איננה קשורה לפוליסה התקנית לביטוחי דירה. קיימות דרכים שונות לעריכת ביטוח למבנה הקיים, אשר העיקריות שבהן הינן : האחת- תחת הרחבה לרכוש עליו פועלים והשנייה- כיסוי המבנה הקיים כאילו הוא חלק מהעבודות, וכלול בסכום הביטוח הראשי של הפרויקט . (דבר המייקר במידה ניכרת את עלות הביטוח).
יש לזכור כי סכום ההשתתפות העצמית בתביעות בביטוחי דירה פרטיים נמוכה משמעותית לעומת סכום השתתפות העצמית בפוליסה הקבלנית. על כן, גם אם קיימת כפילות לכאורה (והדגש כאן הוא על "לכאורה", כפי שיוסבר להלן), אין זה מעניינו של היזם להבטיח לדיירים דבר פרט לכיסוי נזקים כתוצאה מעבודות הבנייה.
ככל שהיזם פועל נכון ורוכש ביטוח עבודות קבלניות עם כיסוי למבנה הקיים במסגרת סכום הביטוח הראשי של הפרויקט (המלצת הבית שאני נותן ללקוחותיי), הוא נהנה מביטוח "כל הסיכונים" (All Risks) הכולל גם ביטוח כנגד רעידות אדמה ונזקי טבע.
במאמר מוסגר נציין כי הדגש כאן הוא על המילה "אם", שכן לא מדובר בברירת מחדל וכאמור לעיל קיימת גם אופציה נוספת, פחות מומלצת, של רכישת פוליסת עבודות קבלניות רק עם הרחבה בפרק א' "רכוש שעליו עובדים" או "רכוש סמוך השייך ליחיד מיחידי המבוטח". במקרה זה, אין ביטוח כנגד רעידות אדמה ונזקי טבע אלא רק נזק ישיר שייגרם כתוצאה מעבודות הבנייה עצמן.
לענייננו, אם לדוגמה שווי הפרויקט (מבחינת חיזוק, שדרוג ותוספות ליחידות הדיור החדשות) עומד על כ-10 מיליון שקלים, והמבנה הקיים מוערך בשווי של כ-5 מיליון שקלים נוספים, אזי יש לרכוש כיסוי בסכום של 15 מיליון שקלים לטוויית רשת ביטחון איתנה.
מכאן נולד מעין "כפל" לגבי המבנה (אך לא התכולה). בעלי הדירות עלולים להיות סבורים (בטעות) כי ביטוח מורחב שנרכש על ידי הקבלן במתווה של "כל הסיכונים" מכסה אותם כנגד ביטוח המבנה שאותו הם נוהגים לרכוש בפוליסה הפרטית.
איפה המלכודת? כפי שציינו , פוליסת הדירה מכסה את הדייר כנגד הסיכונים המפורטים בה, ואינה במתכונת "כל הסיכונים". הפוליסה הקבלנית, לעומתה, נרכשת ע"י היזם או הקבלן במטרה לכסות בעיקר נזק לעבודות הבנייה. כך שגם אם מתקיים כאן סוג של כפל – אין הלימה מלאה בין שני הביטוחים.
ככל שהיזם יאפשר לדייר להישען על ביטוח המבנה בפוליסה הקבלנית, ובתקופת העבודה ייגרם לדירה נזק שאיננו קשור לעבודות הקבלניות, נושא ההשתתפות העצמית יכול להוות מחלוקת (וסביר להניח שיונח לפתחו של הדייר). זאת לדעת : הפוליסה הקבלנית לביטוחי תמ"א 38 חיזוק כפופה להשתתפות עצמית גבוהה במקרה נזק למבנה הקיים, בסכומים הנעים בין 50,000 ש"ח ל- 200,000 שקלים ולעתים אף יותר.
כפל ביטוח הכרחי
פוליסת הביטוח התקנית למבנה הדירה איננה כפופה ל"ביטוח חסר", בניגוד לפוליסה הקבלנית. בנוסף, בפוליסת ביטוח הדירה קיים כיסוי לנזקי צנרת מים ע"פ בחירת המבוטח, באמצעות חברת שירות או אינסטלטור מטעם המבוטח (לפי הפוליסה), עם השתתפות עצמית סבירה. בביטוח העבודות הקבלניות – לעומת זאת – מרבית הנזקים הללו לא יחצו את ההשתתפות העצמית הגבוהה.
זאת ועוד, הפוליסה לביטוח מבנה הדירה כוללת הרחב לאובדן שכר דירה בקרות נזק, ללא השתתפות עצמית נוספת מעבר להשתתפות הבסיסית הנמוכה בקשר לנזק למבנה (ככל שאינו קשור לנזק כתוצאה מעבודות הבנייה).
פוליסת הביטוח לדירה כוללת בתוכה עוד מגוון רחב של כיסויים ביטוחיים הנחוצים לדייר כדוגמת ביטוח תכולה ע"פ אופי והיקף התכולה של הדייר, ביטוח חבות מעבידים לעובדי משק הבית של הדייר, הרחב ביטוח צד שלישי לאחזקת כלי ירייה, הרחב ביטוח צד שלישי לאחזקת בעלי חיים, ועוד.
האם חברות הביטוח יכולות לסרב לבטח דירה בפרויקט של תמ"א 38/1? מצד אחד, התשובה היא "כן". מדובר בשוק פרטי וחברות הביטוח לא מחויבות לדבר (פרט לעמידה בפוליסה התקנית ברגע שהם משווקים ביטוח דירה). מאידך, אין סיבה אמיתית לסירוב. במידה שחברה אחת מסרבת, אחרת בוודאי תשמח לקבל את הלקוח לחיקה.
גם בפוליסת הביטוח התקנית המאושרת על ידי משרד האוצר, וגם במרבית טפסי ההצעה לביטוח בחברות הביטוח המובילות, אין שאלה הנוגעת לפרויקטים של תמ"א 38/1.
הפתרון המומלץ
הפתרון הוא פשוט – על היזם לרכוש פוליסת ביטוח עבודות קבלניות המותאמת לעבודות, ואילו על הדיירים להמשיך ולערוך את הביטוחים הפרטיים לדירתם.
פוליסה לביטוח מבנה דירה אינה יקרה. יש בה כדי לכסות שורה ארוכה של נזקים תוך דרישת השתתפות עצמית נמוכה בלבד בשיעור ממוצע של בין 500 שקלים ל-750 שקלים (לעומת השתתפות עצמית בסך מינימאלי של כ-50,000 שקלים ואף הרבה יותר לעתים, בפוליסת ביטוח עבודות קבלניות). לאור כל האמור – נראה שדרך הביטוח הנכונה היא יצירה מדעת של "כפל ביטוח".
תודה לחברי, עו"ד אורי אורלנד, יו"ר משרד היועצים "אורי אורלנד משרד יועצים לניהול סיכונים בע"מ", על סיועו ועצותיו הטובות בכתיבת רשימה זו.
למידע נוסף על ביטוחי תמ"א 38 :
איציק סימון הסוכנות המובילה לביטוחי בנייה – ביטוח תמא 38
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
