הסכמים בלי גג?

ישראל 2050 מדינה אורבנית וצפופה

בעצם ימים אלה, אומר שמאי המקרקעין ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עוברות ערי ישראל מהפכה דרמטית במיוחד. המחסור הגדול בהיצע דירות, ובד בבד גידול האוכלוסייה המשמעותי, הופך את מדינת ישראל ממדינה חקלאית וחלוצית בעבר, לאחת האורבאניות והצפופות ביותר בעולם המערבי עם כ-80 ערים שבהן מתגוררת כ-94 אחוזים מאוכלוסיית המדינה. בשנת 2050, על פי מירב התחזיות, צפויים להתגורר בישראל כ-15 מיליוןתושבים לפחות, מקביל לאוכלוסיית מדינה דוגמת הולנד, מתוכם כ-14 מיליון בערים, שעשרות רבות מהן, כולל ערי פריפריה, יחצו באותה עת את רף ה-100 אלף תושבים.

אז מה המשמעות הנדל"נית, האורבאנית הכלכלית והחברתית של מהפיכה זו, המשלבת בתוכה התחדשות עירונית דוגמת פינוי-בינוי ותמ"א 38 ובד בבד שכונות הענק החדשות הנבנות בערי הלווין ובפריפריה במסגרת הסכמי הגג? שינוי משמעותי זה, אומר כהן, מחייב "אתחול דיסקט מחודש", בקרב את כל מקבלי ההחלטות, המתכננים, ראשי הערים, יזמי הנדל"ן, כמו גם צרכני הקצה, ביניהם זוגות צעירים ומשפרי דיור. בסך הכל, מדובר במהלך העשור בתוספת של כחצי מיליון דירות חדשות(כלומר, תוספת של כשני מיליון נפשות בקירוב!), כמחציתם בקירוב במסגרת הסכמי הגג וכמחציתם הן במסגרת התחדשות עירונית ופרויקטים נוספים. על הערים שיעברו שינוי משמעותי במסגרת התחדשות עירונית, הן במסגרת תמ"א 38 והן פינוי בינוי, נמנות בעיקר ערים במרכז הארץ, דוגמת תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בת ים, הרצליה, רעננה, ראשון לציון ועוד. ערים אלה, יהפכו בחלקים משמעותיים מתוכן מ"ותיקות" ל"מתחדשות", כולל אוכלוסיה חדשה דוגמת משפחות צעירות שיגיעו אליהן עם צרכים חדשים, מה שישפיע כמובן אל אופיין.בד בבד, מתוך הערים הבולטות שיעברו שינוי משמעותי ויהפכו מ"ערים קטנות" ל"גדולות" במסגרת הסכמי הגג אפשר למנות את ראש העין, יבנה, אשקלון, נתיבות, עפולה, קריית גת, קריית ביאליק, בית שמש ובאר שבע. אשקלון, לדוגמא, כיום עיר בת כ-140 אלף תושבים, אמורה להוסיף עוד כ-28 אלף יחידות דיור ובפועל להכפיל כמעט את מספר תושביה. באר שבע אמורה להוסיף עוד כ-20 אלף דירות ולהתקרב ל-300 אלף.

כדאי גם לקרוא:

אוכלוסיות חדשות לחלוטין

אדריכל ברק צפור, בעלי משרד "צפור אדריכלים ומתכנני ערים", אומר כי מהפיכה זו של ערים חדשות ומתחדשות מחייבת קודם כל את האחראים לה, כלומר המתכננים וקובעי המדיניות להתחשב בצרכים של האוכלוסיות הוותיקות, לא כל שכן החדשות שיגיעו לאותן ערים. שאלות דוגמת, האם כדאי יהיה לי להתגורר שם במהלך השנים הקרובות? אילו ממשקים תחבורתיים יהיו בין מקום העבודה לבין מקום מגוריי? האם ה"עיר החדשה", בה אני מתעתד להתגורר, תהיה בעוד 10-20 שנה תפורה לצרכיי ולצורכי משפחתי, או שמא תהיה גדולה וצפופה מדי? לדוגמה מביא צפור את העיר בת-ים, המתאפיינת כיום ברובה הגדול בבניה נמוכה, ותיקה וצפופה, להוציא את איזור קו החוף, ואשר תהפוך בעוד שנים לא רבות רובה ככולה לעיר מודרנית וחדישה ביותר, המתאפיינת בראש וראשונה במגדלים ורבי קומות בכל רחבי העיר, הן במסגרת ההתחדשות העירונית והן בפרויקטים חדשים.

צפור מדגיש כי ברור כי שינוי אורבאני דרמטי זה, כולל אפשרות איחודה של בת ים עם תל אביב, יביאו איתם אוכלוסיות חדשות לחלוטין, ישנו את מיתוגה של העיר,וישפיעו על היבטים נוספים, דוגמת כוח הצריכה של התושבים, חיי התרבות, עסקים גדולים שיגיעו אליה וכו'.

הסכמי הגג מקשים

אדריכלית רותי הרשקוביץ, בעלת בר-הרשקוביץ אדריכלים, המקדמת בין היתר את תכנית פינוי-בינוי בת כ-4000 יחידות דיור בגבעתיים אומרת כי השינויים הדרמטיים ומהירים, עלולים ליצור קונפליקטים לא פשוטים. לדוגמא, היא מדגישה, קיים קונפליקט מובנה בין הסכמי הגג של הממשלה עם 18 עיריות, רובן הגדול בפריפריה, והכוללים בסה"כ כ-230 אלף יחידות דיור, לבין ההתחדשות העירונית המתמקדת בעיקר במרכז הארץ. הסכמי הגג, אומרת הרשקוביץ, מקשים בעקיפין על קידום התחדשות עירונית בגוש דן הצפוף לעייפה, והנהנה מפוטנציאל לא אכזב של השבחת קרקע, זאת משום שהם מפנים את עיקר האנרגיות לכיוון שכונות הענק החדשות בפריפריה.

תוכניות תמ"א 38 נפגעות קשה

היזם חיים מאירוביץ' בעלי קבוצת מאירוביץ' וחבר הנהלת איגוד קבלני רמת גן גבעתיים ובני ברק, מסכים עם הרשקוביץ, אולם מדגיש כי לא רק פינוי-בינוי, אלא גם תכניות התמ"א 38, נפגעות קשות כתוצאה מפיזור משאבים לכיוון הסכמי הגג, כמו גם תכנית מחיר למשתכן. ההיגיון הפשוט מדגיש מאירוביץ', היה לנצל את התמ"א כמנוף מיידי לשדרוג מתחמים צפופים וותיקים בלב אזור הביקוש, היכן שרוב רובם של תושבי ישראל רוצים להתגורר, לעבוד, לקנות ולבלות.

מה הטעם, תוהה מאירוביץ, ל"אלץ" באופן מלאכותי רבבות רבות של זוגות צעירים ומשפרי דיור לעקור לעפולה או לקריית גת, שעה שמשפחתם הגרעינית ומקום עבודתם ממוקם, למשל, בהרצליה או ראשון – לציון? לדוגמה, בעיר כמו רמת-גן ניתן יהיה בנקל להוסיף עוד כ-10,000 יחידות דיור חדשות במסגרת תמ"א 38 ובכך גם "להשאיר את הבנים בבית" וגם לחזק שכונות ותיקות.

יש חשיבות להסכמי הגג

היזם יהודה הרציג, הבעלים של קבוצת הרציג נדל"ן, סבור אחרת: לדבריו יש חשיבות רבה להסכמי הגג בכך שהם יביאו אוכלוסיות חדשות ויחזקו מאד את הפריפריה, הן כמותית והן איכותית. לדוגמה, הוא מציין ערים "קטנות" ופריפריאליות עד לאחרונה, דוגמת עפולה בצפון או נתיבות בדרום שיהפכו בשנים הקרובות לערים מבוססות וחזקות.

יחד עם זאת, מדגיש הרציג, חבל מאד שבמסגרת מומנטום זה, לא ניצלה הממשלה את הזדמנות הפז לקדם התחדשות עירונית גם בערי הפריפריה. לדוגמה מביא הרציג את העיר טבריה בה מוקדמים כיום מספר פרויקטים יוקרתיים חדשים ולעומת זאת מרכז העיר הוותיק נשאר על כנו כאבן שאין לה הופכין. ברור, הוא אומר, כי עובדה זו כשלעצמה תיצור דיסונאנס משמעותי בין "טבריה החדשה", לבין "טבריה הותיקה" ועל מקבלי ההחלטות לתת את הדעת על כך.השבחה כוללת של מבני ציבור.

ממתגת הערים שיר הספרי, אומרת כי לא די בכך, וכי נכון היה במסגרת הסכמי הגג לשלב לא רק התחדשות עירונית, אלא גם השבחה כוללת של מבני ציבור וחזות ערי הפריפריה. לדברי הספרי, עלולה להיווצר לא רק דיכוטומיה מוחלטת בין השכונות החדישות והשכונות הותיקות, אלא גם פער חברתי, כלכלי ותרבותי שיהיה בלתי ניתן לגישור לדורות. על מנת למנוע תרחיש בעייתי זה, מציעה הספרי להעניק ליזמים המוכנים להשתלב במסגרת התחדשות עיונית בפריפריה, זכויות מפליגות, כל זאת על מנת למתג מחדש את הערים החדשות הללו. לדוגמא היא מביאה שיכונים ותיקים בבאר שבע, דוגמת ד', לעומת המתחמים החדשים הנבנים כיום לא הרחק משם. אם הממשלה תעניק ליזמים זכויות נרחבות בשכונות ג', ד' ודומיהן, יהפכו אף הן לשכונות מגדלים מודרניות, ובכך ישולבו גם יחד התחדשות עירונית והסכמי גג בפריפריה כמנוע למהפך אמיתי!