האבולוציה בפרויקטים לשימושים מעורבים לא "מערבבת" רק בין תעסוקה למגורים, דבר שהפך את התכנון והביצוע למאוד מאתגר // דעה
ענף הנדל"ן הוא ענף דינמי ועל מנת להצליח בענף צריכים להיות בעלי יכולת לזהות הזדמנויות בזמן, ליזום פרויקטים מכל הסוגים ולדעת לעשות את ההתאמות הנדרשות .
נושא השימושים המעורבים הוא נושא שגור היום כמעט בכל יוזמה עסקית בענף הבניה וגם הוא עבר בשנים האחרונות אבולוציה. בעבר נהגו הרשויות לבצע הפרדה בין מתחמי תעסוקה לבין שכונות המגורים.
שינויים גלובליים, כמו שינויים כלכליים ובריאותיים [מגפת הקורונה], הביאו בשנים האחרונות לשינויים באורח החיים ובתרבות העבודה והפנאי, בישראל השינוי מורגש במיוחד לאור היעדר תשתיות לתחבורה ציבורית ומצד שני גידול בצפיפות במרכזי ערים עקב גידול בשיעור האוכלוסייה. רשויות התכנון בעולם בכלל ובישראל בפרט החלו לחשוב אחרת, ולתכנן אחרת והפכו בזמן קצר את הפרויקטים בשימושים מעורבים לעסקאות הכי שכיחות בשוק. אנו רואים כי רשויות התכנון מעודדות מתן תוספת זכויות בנייה לתעסוקה בתוך שכונות המגורים וגם תוספת זכויות בנייה למגורים באזורי תעסוקה.
האבולוציה בפרויקטים לשימושים מעורבים לא אפיינה רק את ההחלטה "לערבב" בין אזורי תעסוקה לשכונות המגורים אלא גם בתוך הבניינים עצמם, דבר שהפך את התכנון והביצוע למאוד מאתגר. עם השנים ועם התפתחות תחום ההתחדשות העירונית נוספו עוד ועוד שימושים ייחודיים, שרשויות התכנון הבינו שהן הכרחיים לצרכים של העיר והשכונה שהעירוב בו נוגע לא רק לתעסוקה, מגורים ומסחר אלא גם לפעמים לדיור מוגן, מלונאות ובעיקר למבני ציבור וחינוך. הדיירים עצמם לאט לאט מתחילים להבין את הערך המוסף של לגור במתחם כזה שלא צריך להוציא את הרכב מהחניה או לא צריך להחזיק רכב פרטי בכלל ואפשר לרכוש דירה ללא חניה צמודה.
עירוב השימושים הפך למגוון הרבה יותר ולכן היום לייצר פרויקט כלכלי ומאתגר כזה, נדרשת התמחות מיוחדת וניסיון בתחום ולא כל יזם יודע לתכנן ולבצע אותו בצורה יעילה ונכונה, עם חיכוך מועט ככל האפשר לאנשים שגרים בפרויקט, להנות מהיתרונות מהקרבה והנגישות למגוון השימושים וגם ייהנו מהשקט בדירה שלהם. בשל כך יש יזמים לא מעטים שפונים אלינו לשתף פעולה בפרויקטים מסוג זה ובמיוחד יזמים שעד היום עסקו רק בפרויקטים למגורים והיום נאלצים להתעסק גם בתחומים חדשים, כמו תעסוקה ומסחר, שמשתלבים כמעט בכל הליכי התכנון של הפרויקטים החדשים שמקדמות ועדות מקומיות שלהן יש אינטרס להגדיל את היקף הכנסות הארנונה בעיר במקביל לגידול בהיקף יחידות הדיור.
התחדשות עירונית: בעל הדירה כשותף
עירוב השימושים הפך להיות חלק מהותי מאוד בשנים האחרונות גם בתהליכי ההתחדשות העירונית. היום רוב הפרויקטים החדשים בהתחדשות עירונית מבוססים על בניית בניין גבוה הכולל שימושי מגורים, מסחר ומבני ציבור ולעיתים קרובות גם תעסוקה. לרוב מדובר בתכנון של מספר קומות משרדים מעל קומת מסחר ורק אז מתחילות קומות המגורים.
כאשר מתייחסים ללקוח, או במקרה הזה לבעל הדירה כשותף שווה לדרך, קל יותר לייצר יחסי אמון כבר מההתחלה ולפתור בעיות שצצות במהלך הפרויקט. את הגישה הזו אנו מביאים מהניסיון שצברנו בניהול פרויקטים עבור קבוצות רכישה, תחום ההתמחות הראשון של החברה. קיים דמיון רב בין התנהלות יזם מול בעלי דירות לצורך קידום תהליך פינוי בינוי לבין התנהלות מארגן קבוצת רכישה מול חברי הקבוצה.
בשני המקרים, ראוי מצד היזם או הגורם המארגן, להתייחס ללקוח כאל שותף, זאת מאחר ומדובר בשתי עסקאות בהן לשני הצדדים של העסקה יש את אותו אינטרס, והוא – להביא להצלחת הפרויקט.
בשני המקרים מדובר ביחסי צדדים המושתתים בראש ובראשונה על אמון, שכן העבודה המשותפת של יזם עם הנציגות הנבחרת של בעלי הדירות או הנציגות של קבוצת הרכישה היא אינטנסיבית מאוד. הנציגות מעודכנת ומעורבת בכל שלבי התכנון והביצוע של הפרויקט והיא צריכה לאשר כל שלב בדרך על מנת להתקדם עם הפרויקט. לכן, מערכת היחסים הזו כה חשובה ויזם שרואה בלקוחות שלו שותפים מלאים לדרך, יזכה בעתיד לקבל עוד שותפים לדרך ועוד פרויקטים.
*הכותב, אורי רוזין, הינו סמנכ"ל הפיתוח העסקי של קבוצת סופרין
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
