התכנות כלכלית עתידית לתמ"א 38

האם תמ"א 38 תהיה בעתיד מנוע כלכלי מרכזי של הרשויות והיזמים?

דניאל דותן 03.08.2017

בעשור האחרון, ערים רבות ברחבי העולם כמו גם בישראל, חוו תמורות וחידושים עירוניים משמעותיים. פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי, ששדרגו או החליפו מבנים ושכונות קיימות, תרמו באופן משמעותי להגברת האטרקטיביות של הפרויקטים הללו והובילו יותר ויותר לתמיכה ציבורית, להקצאת כספים מדינית ופרטית ולתמיכה ממשלתית – הכל בשל ההיתכנות הכלכלית האופטימלית. העוגה נראית טוב, היא נראית טעימה, וכולם רוצים לקחת פיסה ממנה.

מי הם בעלי התקציבים העיקריים?
מאחר ופרויקטים של התחדשות עירונית פועלים תחת מדיניות ציבורית, רגולציה מחמירה ותלויים באישור הרשויות המקומיות, המימון בדרך כלל קשור באופן הדוק למדינה ולרשויות המקומיות והן בסופו של דבר הנהנות העיקריות. מלבדן, משקיעים ויזמים פרטיים בפרויקטים של תמ"א 38 שגורפים לעצמם זכויות אטרקטיביות מכל בניין חדש שנבנה כחלופה לבניין ישן, או מחיזוק ותוספות, נהנים אף הם מהחזרים יפים להשקעה. בסופו של דבר, ישנם הדיירים, שאף הם כמובן מרוויחים ובגדול. הם לא צריכים להשקיע דבר בפרויקטים של תמ"א 38 ובפינוי בינוי, ותמורת ההסכמה שלהם לבנות ותקופת "הקושי" בעת הבניה, הרעש, הלכלוך, מעבר הדירה בעת הצורך וכד', הם מרוויחים חדרים נוספים ובניין מחודש ומשודרג, שמעלה באופן משמעותי את ערך הכנס שלהם.

תמ"א 38 כמנוע צמיחה כלכלי
שיעורי הרווחיות בפרויקטים של תמ"א 38 גבוהים מהרגיל בתחום יזמות הנדל"ן והם ימשיכו לצמוח גם בעתיד.  כיום שיעור הרווח בפרויקטים של תמ"א 38 עומד על כ- 20% ולכן הבנקים מתירים הלוואות ליזמי תמ"א, השיעור צפוי לעלות. היטל ההשבחה ישפיע באופן משמעותי על הרווחים מהפרויקטים של תמ"א 38. התיקון לחוק שקובע כי בפרויקטים של תמ"א 38 ייגבה היטל השבחה של 25% על קומה נוספת לבניין יעשיר את הרשויות המקומיות. פרויקטים של תמ"א 38 מיושרים קו עם האינטרסים של המדינה, שמכירה היטב ברווחים הכלכליים שתגרוף מהם. ראשית, פיתוח שכונה קיימת והקמת תשתיות חדשות, זול במאות אלפי שקלים מאשר הקמת תשתיות חדשות בשטחים חדשים.

בנוסף, כאשר מפתחים שכונה קיימת, אין צורך בהוספת כבישים נוספים, בין עירוניים– דבר שחוסך למדינה מאות אלפי שקלים נוספים. המדינה מרוויחה מס על מכירת הדירות בפרויקטים של תמ"א 38, אך הרווח העיקרי של הרשויות המקומיות מגיע מפיתוח חזות העיר. העיריות נהנות מרווחים כלכליים ממיסוי על התשתיות המתווספות לשכונות שחודשו: בתי עסק כגון: מכולות, מתנ"סים, חנויות, מסעדות, בתי קפה, ועוד.. בנוסף, העיריות מרוויחות בחלק מהמקרים כאשר הן משמשות כיזם בפרויקטים של התחדשות עירונית ומקבלות עמלה.

היטלי השבחה
היטל ההשבחה שאושר לאחרונה, התיקון לחוק שקובע כי בפרויקטים של תמ"א 38 ייגבה היטל השבחה של 25% על קומה נוספת לבניין יעשיר אף הוא את הרשויות המקומיות.

במרץ 2017, אישרה הכנסת תיקון לחוק שקובע כי רשויות מקומיות יהיו רשאיות מגבות היטל השבחה (תשלום על עליית ערך הנכס) של עד 25% משווי קומה אחת שנוספת לבניין בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש. מומחים מעריכים כי היטל ההשבחה בתמ"א 38 יגיע ל־1.4 מיליון שקל – מדובר הרווח כלכלי עצום. הרשויות המקומיות נאבקות על השוואת היטלי השבחה ל־50%, מה שיכפיל את הערך ואת הרווחים. גורמים נוספים מעריכים כי הבנקים יתמכו יותר ויותר בפרויקטים של תמ"א 38, בשל ההיתכנות הכלכלית, ובכך הריביות בפרויקטים הללו יורדו באופן משמעותי, כך שליותר פרויקטים של תמ"א 38, תהיה היתכנות כלכלית.

חברות היזמות הגדולות יחליפו בהדרגה את היזמים הקטנים ויותר ויצטרפו למשחק. שוק התמ"א 38 יתייצב, יכניס רווחים גדולים ומשמעותיים יותר ויהווה שחקן מרכזי ללא ספק בענף הנדל"ן בישראל.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות