רון חולדאי // צילום איליה מלינקוב

מומחים מגיבים על אישור תוכנית רובע 4 בת"א

עו"ד צבי שוב: "אין לשכוח את ה'עז' מבחינת ההיטל". שמאית נחמה בוגין:  "גובהו היטל השבחה יכול לנוע בין עשרות אלפי שקל למאות אלפי שקלים". שמאים אריה קמיל ודני טרשנסקי: "לא לקבל דרישות אלו כגזירה שאיננה ניתנת לערעור"

דניאל דותן 24.05.2018

תמונה: רון חולדאי // צילום איליה מלינקוב

מאת: דניאל דותן וכרמלה קופר

תוכנית רובע 4 בתל אביב-יפו אושרה היום בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, והועברה לאישור הסופי של הוועדה המחוזית, שצפויה לחתום על כניסתה לתוקף בשבוע הבא.
התוכנית לעידוד התחדשות עירונית, רובע 4, מתייחסת לשטח "הצפון החדש" בין שדרות רוקח ונחל הירקון, רחוב אבן גבירול, שדרות שאול המלך ונתיבי אילון.
במסגרת התוכנית, ניתן יהיה להוסיף כ-5,000 יחידות דיור חדשות בלב העיר במסגרת התחדשות עירונית, ע"י קביעת זכויות בנייה לבנייה חדשה ותוספות על בניינים קיימים.

על מתן התוקף לתוכנית חתם היום דורון ספיר, סגן וממלא מקום ראש עיריית תל אביב ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה בעיר, שאמר ל"מגדילים": "עשינו דרך ארוכה ולאחר הרבה השגות, ערערים ודיונים במוסדות התכנון השונים, היום חתמתי על התוכנית. יש הרבה מאוד תושבים ברובע שממתינים בכיליון עיניים לאישור הסופי של התכנית. אנו צופים כי תוגשנה המון בקשות בעתיד הקרוב לוועדה להתחדשות עירונית ואנחנו מקווים שהליכי הרישוי יהיו מהירים ונוחים. המהלך שבצעתי למעשה מאפשר הגשת בקשות החל מהיום".

כזכור, תוכנית רובע 4 היא חלק מתוכנית הרובעים שקידמה עיריית תל אביב, ליצירת מתווה תכנוני לאזורים השונים בעיר במטרה לקדם את ההתחדשות העירונית. תכנית רובע 3 ותכנית רובע 4 הן שתיים מארבע תכניות עירוניות חדשות לארבעת הרבעים במרכז העיר תל-אביב-יפו (3,4,5,6). תכניות אלו חלות על בנייני מגורים בלבד כולל בניני מגורים מעל חזית מסחרית וברובע 4 גם בבניינים ברחובות המסחריים. בשל התנגדויות שצפו ועלו מצד תושבי תל אביב לתכנית ובעקבות הוראת הוועדה המחוזית נערכו בתוכנית שינויים והתאמות, כאשר תוכנית רובע 3 אושרה בתחילת השנה הנוכחית ותוכנית רובע 4 התעכבה בשל עתירה משפטית וריבוי התנגדויות כנגד המתווה שהציגה ועדת התכנון והבנייה.

האם עיריית תל אביב תטיל היטל השבחה?
מבחינה תכנונית, מדובר בתכנית שאמורה לאפשר את התחדשות האזור ולפשט את הליכי התכנון, תוך שמירה על האופי הספציפי שלו אלא שהתכניות יוצרת אי ודאות מבחינת זכויות הבנייה שניתן לקבל וכן, מבחינת המהירות והיעילות שבה יינתנו אישורים והיתרים לתמ"א. מעל לכל, התוכנית יוצרת אי ודאות באשר לגביית היטל השבחה שתוכל העיריה להטיל מעתה על היזמים וכן, לעניין גביית היטל במכירת נכסים רגילה, ללא קשר להוראות התמ"א.  

העיריה מבחינתה זוכה להזדמנות להכנסות מהיטלי השבחה ולכן, סביר להניח שתמהר לאשר תוכניות שבמסגרת הרובעים, בעיקר ברובעים האטרקטיביים.

שמאי מקרקעין דני טרשנסקי // יחצ
שמאי מקרקעין דני טרשנסקי // יחצ

שמאי המקרקעין אריה קמיל ודני טרשנסקי, מעריכים כי חיוב היטל כאמור אכן בוא יבוא: "לאחר שנים רבות שאזור מרכז ת"א היה מצוי בחוסר ודאות לגבי זכויות הבנייה וגובה הבניינים, עם מתן תוקף לתוכנית רובע 3 בתחילת השנה וכעת לתכנית רובע 4, ימשיכו וישתחררו חסמי הפיתוח ובהתאם צפויים להינתן היתרי בנייה רבים. כמו-כן, מיום האישור לתוכנית רובע 4, בדומה למגמה המסתמנת בחודשים האחרונים בנוגע לנכסים בשטחי רובע 3, צפויה עיריית ת"א להתחיל בגביית היטלי השבחה בגין הזכויות הנובעות מהתכנית. היטלים אלה עלולים להגיע למאות אלפי שקלים לכל יחידת דיור נמכרת ואנו קוראים לבעלי הנכסים לא לקבל דרישות אלו כגזירה שאיננה ניתנת לערעור או לבחינה מחודשת".

שמאי מקרקעין אריה קמיל // יחצ
שמאי מקרקעין אריה קמיל // יחצ

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, אמר בעקבות הפרסום כי: "חתימתו של עו"ד ספיר, יו"ר ועדה מקומית תל אביב על תכנית לרובע 4 מהווה קידום משמעותי נוסף לעבר פרסום התכנית למתן תוקף שתהא לאחריה. בעלי הנכסים ברובע 4 צריכים להיות ערים לעובדה שלאחר שתכנית רובע 4  תפורסם למתן תוקף, הוועדה המקומית תל-אביב תפתח פתח מחדש מבחינתה לגבות היטל השבחה בגין הזכויות היחסיות שניתן היה לקבל בפטור מהיטל לפי תמ"א 38, מה שהיא לא מוסמכת לעשות כן כיום.  ואולי אלה ימי חסד אחרונים לבעלי הנכסים ברובע  . כל זמן שהתכנית אינה מתפרסמת למתן תוקף היא צריכה להיות מנוצלת על ידי בעלי נכסים המעוניינים למכור את נכסיהם מבלי שיחול עליהם היטל השבחה בגין תכנית זו או לכל הפחות בגין זכויות קיימות מכח תמ"א 38 יחול עליהם.

עו"ד צבי שוב - מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית // יחצ
עו"ד צבי שוב – מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית

נכון כי מחד התכנית מקדמת שלב ב'וודאות' של הזכויות שבעל הנכסים זכאים להם ובכך בעיקר יתרונה, עם זאת, אין לשכוח את ה'עז' מבחינת ההיטל שיהא חשש כי בעל הנכס ישא בעת שתוכנית רובע  4 תפורסם למתן תוקף
נציין כי לאחר אישורה של תכנית רובע 4 סביר, כפי שכיום כבר מתרחש בעניין רובע 3 שכבר קיבל תוקף, תהיינה מחלוקות בשאלה לאיזה תכנית יש לייחס את ההשבחה וממילא את ההיטל, לתכנית זו או שמא לתכנית המתאר של תל-אביב, תא/5000, שקיבלה תוקף לפי כשנתיים".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אומרת כי: "על רקע השינוי הקרוב הצפוי בעלי נכסים צריכים להיות מאוד ערניים לנושא של היטל השבחה ולבדוק את המשמעויות לפני ביצוע עסקה. גובהו של היטל השבחה יכול לנוע בין עשרות אלפי שקל למאות אלפי שקלים לכל נכס. על בעלי הנכסים באזור העומדים בפני ביצוע עסקה, אם מכירה ואם תמ"א, לבחון היטב את צעדיהם על מנת שלא ימצאו את עצמם לפתע עם דרישת חוב גבוהה שלא לקחו בחשבון".

שמאית המקרקעין והמשפטנית - נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי
שמאית המקרקעין והמשפטנית – נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי
שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות