האם הרשויות המקומיות צפויות להחליף את היזמים // shutterstock
האם הרשויות המקומיות צפויות להחליף את היזמים // shutterstock

האם הרשויות המקומיות צפויות להחליף את היזמים?

מירי כהן, סמנכ"לית מטה הדיור במשרד האוצר, בראיון ל"מגדילים" על הפיילוט החדש למיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי מחוץ לאזורי הביקוש

דניאל דותן 22.11.2017

מירי כהן, סמנכ"לית מטה הדיור במשרד האוצר, מציגה את המודל החדש של מטה הדיור ועל פיו מתייתר תפקיד היזם בפרויקטים של תמא 38 ופינוי בינוי. המודל על פי התוכנית  הוא כי הרשויות המקומיות יחליפו את היזמים ויתכננו את הפרויקטים הללו בעצמן. בנוסף לכך, הן יאגדו את הדיירים ובהמשך יפתחו מכרז לקבלני ביצוע. המודל, כך לדבריה, נדרש בשל בעיית אי-הכדאיות הכלכלית באזורי הפריפריה.

לדברי מירי כהן, סמנכ"לית מטה הדיור במשרד האוצר, הצורך במודל החדשני מתבסס על הצורך לקדם התחדשות עירונית בערים בכלל ובפריפריה בפרט. את המודל מובילים ראש מטה הדיור, מר אביגדור יצחקי, במסגרת תכנית וקסנר (wexner) המודל נמצא בהליכי גיבוש של קבוצת החשיבה, הכוללת  עובדי ציבור מתחומים שונים. בין הבולטים שבהם: ויקטור וייס, סגן החשב הכללי, משרד האוצר, לב דרוקר- סגן הכלכלן הראשי במשרד האוצר, איציק סבתו, מנהל קרנות הביטוח הלאומי, רן קיויתי, מנהל הסוכנות לעסקים קטנים ובינוניים, רביד שמואלי, מנהל מערכות מידע ברשות מקרקעי ישראל. הפרויקט מתבצע בשיתוף פעולה מלא עם עינת גנון סמנכ"ל ראש הרשות להתחדשות עירונית, משרד השיכון".

מה היתרון במודל החדש לתושבי ירושלים שזקוקים לתכניות ההתחדשות העירונית?
"לא מדובר ביתרון בקידום התחדשות עירונית דווקא בפריפריה. צריך לעשות התחדשות עירונית בכל הארץ, מתוך מטרה לחדש את מרכזי הערים, להבטיח את בטיחות הבניינים ולשפר את איכות חיי התושבים במקום. העיסוק בפריפריה במסגרת פרויקט זה נעשה על פי הנחיית ראש מטה הדיור, הואיל וזיהינו כשל של מימוש פרויקטים באזורים אלו, בעיקר בשל בעיה של כדאיות כלכלית. סברנו כי כשל מעין זה מצדיק התערבות ממשלתית במציאת פתרון ויצירת מתווה עבודה מומלץ".

מהי בעיית אי הכדאיות הכלכלית בפריפריה?
"פרויקטים של פינוי בינוי אורכים זמן רב. מסיבה זו יזמים שעוסקים בפרויקטים אלו דורשים תשואה גבוהה לצורך כדאיות כלכלית (תשואה של 25%-30%). תשואה כזו היא בלתי אפשרית באזורי הפריפריה בהם ערכי הקרקע נמוכים.
כשעסקנו בנושא, הגענו למסקנה כי ככל שנצליח להוריד את משך זמן הפרויקטים ואת הסיכונים הגלומים בפרויקטים אלו, נוכל להביא למצב בו רווחיות נמוכה יותר תהיה כדאית ונצליח לייצר פרויקטים גם באזורים אלו.
הורדת הסיכון בהצעתנו באה לידי ביטוי בשלוש נקודות עיקריות. האחת, ארגון הדיירים באמצעות מנהלות של הרשויות המקומיות, השנייה תכנון המתחמים על ידי הרשות והשלישית, קרקע משלימה שתאפשר מתכונת של "בינוי פינוי" במקום "פינוי בינוי". למעשה הרעיון הוא להכניס קבלן מבצע לאחר שיש כבר הסכמות חתומות ותכנון למתחם".

האם אכן היזמים הם אלו שמעכבים את הפרויקטים העיקריים בפריפריה? מה לגבי הציבור שמתקשה לשלם את מסי הבנייה?
"יזמים לא מעכבים פרויקטים- הם לא נכנסים לפרויקטים שאין בהם כדאיות כלכלית עבורם. אם אין בעיה כלכלית ופרויקט בכל זאת לא מתקדם, זה לעיתים עקב חוסר ניסיון של יזם כזה או אחר, אך בעיני זה לא העיקר ולא זה החסם למימוש פרויקטים מחוץ לאזורי הביקוש.  כמו כן, הדיירים לא נדרשים לשלם מיסי בניה בפרויקטים אלו. ישנן מגוון סיבות לעיכוב בפרויקטים של התחדשות עירונית, שעיקרן התארגנות הדיירים שהסכמתם לפרויקט הכרחית, שם הקושי בהתארגנות נובע מקשת של סיבות, כגון חשש לעזוב את הדירות, פחד משינוי, רצון להשיג עסקה טובה יותר ועוד. כמו כן, הסיבה הכלכלית, חוסר כדאיות כלכלית לפרויקטים אלו מהסיבות שמניתי וסיבה נוספת משמעותית היא ההליך התכנוני, קרי, קידום תכנית כיום של מתחמי פינוי בינוי אורכת זמן רב מידיי".

מה יהיה התמריץ של הרשויות המקומיות, לקחת על עצמן את הובלת הפרויקטים הללו?
"התמריץ של הרשויות המקומיות זה חידוש העיר שלהם, הפיכתה יפה יותר ושיפור חיי התושבים עליהם הם אמונים ולהם הם נותנים שירות".

מדוע המלצת לתעדף פרויקטים של פינוי בינוי על תמ"א 38?
"בבסיס, פרויקטים של פינוי בינוי עדיפים, כי הם מאפשרים לתכנן מחדש את האזור, להתאים אותו למתכונת הצפיפות החדשה ולתכנן תשתיות מתאימות. תמ"א 38 חשובה מאוד גם היא,  שכן היא מאפשרת מימוש מהיר יותר ועוסקת במתחמים קטנים יותר. ההחלטה על איזה מתווה ללכת, קשורה בעיקרה לגודל המתחם שרוצים לחדש. במתחמים גדולים בהם מתאפשרת התארגנות גדולה יותר של הדיירים, יש עדיפות לפרויקטים של פינוי בינוי".

האם הרשויות המקומיות יעברו הכשרה מיוחדת כדי לנהל את הפרויקטים?
"הרשויות שייבחרו במסגרת הפיילוט שאנו מקדמים יקבלו ליווי מלא מהרשות להתחדשות עירונית. לאחר שנשלים את הפיילוט ונפיק לקחים נבנה את ההכשרה הנדרשת לעיר כדי להוביל פרויקטים מעין אלו".

מי יממן את ההליכים הראשונים בפרויקט שינוהל ע"י הרשויות המקומיות?
"בתקופת הפיילוט אנו נסייע במימון הפרויקט. לאחר הפיילוט נעשה הפקת לקחים ונבחן מה צריך לקבוע לעתיד".

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות