חיים מאירוביץ // אלון קירה

התחלות הבנייה יורדות והציבור יושב על הגדר

נתוני הלמ"ס מראים כי גם בשנת 2018 נמשכת מגמת ירידה בהתחלות הבניה. חיים מאירוביץ, יזם ומומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מדבר בראיון ל"מגדילים" על הסיבות להאטה בבניה, וכיצד פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי מצילים את השוק

דניאל דותן 05.11.2018

תמונה: חיים מאירוביץ // אלון קירה

על אף התאוששות מינורית ברבעון השני, שנת 2018 אינה שונה מקודמותיה ולא מציגה בשורה חדשה בתחום התחלות הבניה. על פי נתוני הלמ"ס, כפי שהתפרסמו בספטמבר האחרון, בין חודש יולי 2017 ליוני 2018 נרשמה ירידה של 22% בהתחלות הבניה, ושפל בהתחלות הבנייה בחצי השנה הראשונה מאז שנת 2010.

על פי הנתונים, בחודשים יולי 2017-יוני 2018 החלה בנייתן של 44,006 דירות, לעומת 55,160 דירות שהוחל בבנייתן ב-12 החודשים הקודמים, יולי 2016-יוני 2017.

על אף כי נרשמה עליה של 13% בהתחלות הבנייה בין הרבעון הראשון לשני של השנה הנוכחית לאחר שישה רבעונים רצופים של ירידות, נתוני הלמ"ס מראים עקביות נוספת בירידה השנתית בהתחלות הבניה בישראל כאשר בחישוב שנתי כאמור, הירידה היא של 22%.

היזם וקבלן חיים מאירוביץ, מנכ"ל ומבעלי קבוצת מאירוביץ'-גלנור המתמחה בייזום נדל"ן והתחדשות עירונית, אומר: "אין ספק כי הנתונים הללו מעידים על האטה משמעותית בשוק הבניה בישראל, שהולך ומחריף מדי שנה, בשנים האחרונות". הקבלנים לוקחים אחורה והציבור ממשיך לשבת על הגדר".

מהן הסיבות העיקריות להאטה הדרסטית בשוק הבינוי והירידה העקבית בהתחלות הבניה בשנים האחרונות?
"ישנן מספר סיבות שונות ומגוונות. ראשית, תכנית מחיר למשתכן משפיעה באופן משמעותי על התחלות הבניה. במשך שלוש השנים האחרונות, כמעט כל מכרזי הקרקע של המדינה משווקים במסגרת התוכנית, דבר שהוביל לכך שחברות יזמות וקבלנים רבים יצאו מהשוק. בנוסף, העיריות והרשויות המקומיות שלא בהכרח ממהרות לאשר היתרים במסגרת התכנית, מובילות לכך שפרויקטים רבים תקועים בהמתנה לאישורים ולא נבנים עדיין בפועל.

אין מדיניות קבועה לגבי זכויות הבניה באופן סופי, מה שמרתיע את הקבלנים מלבנות ולהתחייב מול דיירים בעסקאות תמ"א 38. בנוסף, העיריות כל הזמן משתמשות ביועצים חדשים לצורך הגשת ההיתר מה שמייקר את עלויות הכלליות ושנית זה לוקח יותר זמן עד שההגשה מוכנה לצורך היתר הבניה.

"הממשלה מייצרת חוסר וודאות בשוק ולכן הקבלנים לא ממהרים לבנות. אנשים מתחילים לפקפק במדיניות שר האוצר ובמהימנותה. כמו כן, ההבטחה לכך שהמחירים ירדו במסגרת תכנית מחיר למשתכן, מביאה את הציבור לשבת על הגדר. אנשים ממתינים לירידת מחירים ולא קונים, ולכן ישנה ירידה בהתחלות הבניה.

סיבות נוספות קשורות לעלויות הבניה. ישנה עליה ניכרת במחירי הביצוע, וחוסר בכוח עבודה מיומן וזול. על אף תכניות הממשלה לייבא פועלי בניה מסין לטובת הוזלת עלויות העבודה, הפועלים מסין מגיעים לישראל בטיפטוף ולא בכמויות.

"בנוסף לכל אלו, אין ירידה במחירי הדירות. גם בפעמים בהם הנתונים מצביעים על ירידה קלה במחירים, הנתונים כוללים גם את הדירות במסגרת מחיר למשתכן שנבנות באחוזים גבוהים, ולכן מורידים את המחירים בסטטיסטיקה. אולם בפועל, מחירי הדירות שלא במסגרת מחיר למשתכן, ממשיכים לעלות. זה מקשה על הקבלנים למכור וגם זה תורם להאטה בהתחלות הבניה. אני סבור כי  המחירים צפויים להמשיך לעלות. יש כרגע קיפאון בהתחלות בניה, אין קרקעות פרטיות לבניה ולכן יש מספר מצומצם של דירות למכירה. הדירות המשווקות כיום רובן במסגרת מחיר למשתכן וזה מביא לעליית המחירים בשוק החופשי".

כיצד תכניות של התחדשות עירונית מצילות את המצב?
"מנתוני הלמ"ס אפשר לראות, כי לעליה בהתחלות הבניה ברבעון השני של השנה, תורמים פרויקטים של התחדשות עירונית שלמעשה "מצילים את המצב" במעט. כך, על פי הנתונים, ברבעון השני 72% מהדירות – 1,259 דירות סה"כ, נבנו בפרויקטים של פינוי־בינוי, ומדובר בנתון הגבוה ביותר שנרשם עד עכשיו של בנייה מסוג זה. ב־ 12 החודשים בין יולי 2017 ויוני 2018, החלה בנייתן של כ־5,660 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, עלייה של כ־6.5% לעומת התקופה המקבילה שנה קודם לכן.

לפרויקטים של התחדשות עירונית ישנה היתכנות כלכלית בטוחה יחסית וכן עתודות קרקע קיימות, שמאפשרות את התחלות הבניה הללו, בניגוד לבניה של בניינים חדשים במחסור של עתודות קרקע".

מה לדעתך הפתרון שיאושש את השוק ואת התחלות הבניה?
"הממשלה צריכה לבחון את המצב הקיים באופן עמוק ויסודי, ולבנות תוכנית שתאושש את השוק ותעודד התחלות בניה, אם זה באמצעות ניתוב נכון והגיוני יותר של עתודות קרקע לטובת מחיר למשתכן שלא יפגע בצרכי הפרויקטים האחרים. מה שעוד יעזור לשוק הוא איזון בין היצע לביקוש ושחרור קרקעות יחד עם קידום התחדשות עירונית, לא רק בערי המרכז. במקום להתמקד בהתחדשות עירונית ולנצל כיאות את משאב הקרקע היקר מפז בגוש דן, כופים על תושבי  ישראל לצאת החוצה באופן מלאכותי לשכונות פרבריות מרוחקות, משקיעים מיליארדים בהקמת תשתיות מיותרות וכך כל הצדדים יוצאים נפסדים, גם המדינה, גם האזרחים, וגם הכלכלה הישראלית שסובלת מהפסדים עצומים מידי שנה בשנה. בדקנו ומצאנו שרק בגוש דן המצומצם, קרי תל אביב, רמת גן, גבעתיים, חולון ובת ים, ניתן בנקל לקדם בניית כ-120 אלף דירות חדשות במסגרת התחדשות עירונית. עד שזה לא יקרה, המדדים ימשיכו לעלות.

כמו כן, על הממשלה לייצר וודאות ובטחון כלכלי אצל היזמים ולתמרץ אותם כדי להגדיל את התחלות הבניה בכל המישורים ולא רק במסגרת התכנית האמורה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות