שופטת המחוזי על הוועדה המקומית רמת השרון: "פגמים בדרך"

הוועדה המקומית דחתה, ועדת הערר אישרה, בית המשפט המחוזי החליט שלא להתערב:

פרויקט תמ"א 38 ברחוב תרשיש ברמת השרון התגלגל בשנים האחרונות במספר ערכאות משפטיות. לאחרונה דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים) עתירה שהגישו המתנגדים לפרויקט וקבע כי הוועדה המקומית תכריע בסוגיה, כפי שהורתה ועדת הערר.

על המגרש המדובר בנויים שני מבנים צמודי קרקע, המחוברים ביניהם בקיר משותף חלקי, אשר נבנו בשנות השבעים, על פי היתר של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון. המבנים הינם מבנים דו קומתיים ובכל אחד מן המבנים יחידת דיור אחת.

על פי הבקשה להיתר שהגישו החברות היזמיות "א.מ. אמטיסט פיתוח (2015) בע"מ" וחברת "פסגות גבעתיים בע"מ" לפני כשנתיים, עולה כי הן ביקשו לבנות מבנה חדש בן 4.5 קומות ובו 11 יחידות דיור וליהנות מתחולת תמ"א 38, אשר לטענתן חלה על המקרקעין, תכנית המעניקה הטבות.

הוועדה המקומית לא התייחסה לטענות
כחצי שנה לאחר מכן הגישו המתנגדים המתגוררים ברחובות הסמוכים את התנגדותם ובחודש יולי אשתקד החליטה הוועדה המקומית לקבל את ההתנגדויות ולדחות את על הסף את הבקשה להיתר, מבלי להתייחס לגוף הטענות אשר הועלו במסגרת ההתנגדויות, בנימוק יחיד ולפיו, תמ"א 38 אינה חלה על המקרקעין ולכן המבוקש מהווה סטייה ניכרת.

הוועדה המקומית, בהתאם למדיניות שקבעה, החילה את תיקון מס' 6 לתקן 413 על הבקשה להיתר מאחר ומדובר במקרקעין המצויים ב"אזור ב'", וקבעה כי תמ"א 38 איננה חלה. הוועדה קבעה בין היתר כי זאת: "לאור מדיניות הוועדה המקומית והחלטתה מיום 19.6.16, לסרב לבקשה. תמ"א  38 אינה חלה במקרקעין. המבוקש מהווה סטייה ניכרת. ההחלטה התקבלה פה אחד".

היזמים: הוועדה המקומית טועה
החברות היזמיות הגישו ערר על החלטה זו וטענו, כי החלטת הוועדה המקומית שגויה, לקונית ובלתי מנומקת וכי הוועדה המקומית כלל לא הייתה מוסמכת לקבוע את מהדורת התקן שתחול על הבקשה להיתר, בתקופת המעבר.  לטענתן, הוועדה המקומית עצמה ציינה כי התקן אינו מגדיר מי הגורם המחליט על פי איזו מהדורה תוגש הבקשה בתקופת המעבר, ולכן לא ברור מכוח מה קבעה הוועדה המקומית כי באזור מגורים ב' תחול המהדורה החדשה – תיקון 6 לתקן 413.

ערר מחוזית: "שגתה הוועדה המקומית עת עשתה שימוש בתקן 413"
בסוף חודש פברואר השנה ניתנה החלטת וועדת הערר המחוזית בנדון, החלטה אשר התמקדה אך ורק בשאלת תחולת תמ"א38 על הבקשה להיתר בניה שהגישו החברות וקבעה, כי שגתה הוועדה המקומית עת עשתה שימוש בתקן 413, שהינו תקן הנדסי, שעניינו שיקולים מתחום ההנדסה, הגאולוגיה וכיוצ"ב, כאשר הוא בא לקבוע אלו מבנים זקוקים מבחינה הנדסית לחיזוק מפני רעידות אדמה, לצורך קביעת מדיניות תכנונית.

ועדת הערר קבעה, כי השימוש בתקן זה שלא למטרותיו, אלא על מנת לייצר בפועל מצב המבטא מדיניות תכנונית מסוימת של הוועדה המקומית בכל הנוגע להתפתחות העיר, חוטאת למטרות ולרציונאלים העומדים בבסיס התקן. במילים אחרות וועדת הערר סברה, כי תקן 413 נועד לקבוע קריטריונים הנדסאים לחיזוק, ומקום שבמשך תקופת מעבר של שנתיים ימים חלים במקביל תיקון מס' 6 לתקן ותיקון מס' 5 לתקן, המענה לשאלה איזה תיקון יחול צריך להינתן בתואם לשיקול דעת הנדסי מובהק העוסק בעמידות מבנים ולא שיקול תכנוני.

ועדת הערר קבעה, כי הניסיון לערבב בין השניים, תקן הנדסי ושיקולים תכנוניים, הוא פסול וכי לא היה מקום לקבוע החלטה גורפת איזו גרסה של תקן הנדסה תחול באזור מסוים בעיר רק בשל טעמים ו/או שיקולים תכנוניים, מבלי להביא בחשבון את השיקולים ההנדסיים הרלוונטיים. וועדת הערר הוסיפה והעירה, כי הוועדה המקומית רשאית לנסות לפעול לשינוי תכנית רש/3838 המופקדת באופן שתכלול הוראות התואמות את מדיניותה, מה גם שהתנגדות מהנדס העיר לגבי תכנית העיר רש/3838 נכתבה ביום 16.6.2016, לאחר כניסת תיקון מס' 6 לתוקף ושמיעת ההתנגדויות שנערכה ביום 21.11.16, ולא נטענה שם כל טענה בנוגע למדיניותה של הוועדה המקומית לעניין צמודי קרקע באזור מגורים ב'.

הערר התקבל והדיון הוחזר לוועדה המקומית
וועדת הערר המחוזית הדגישה, כי אין היא פוסלת את הרעיון התכנוני העומד בבסיס מדיניות הוועדה המקומית אותה היא מבקשת לקדם ואולם, פוסלת היא את הדרך שבה נעשה הדבר. כאמור הערר התקבל והדיון הוחזר אל הוועדה המקומית על מנת שזו תדון בבקשת ההיתר לגופו של עניין ובהתנגדויות אשר הוגשו. אלא שהמתנגדים לפרויקט הגישו עתירה לבית המשפט המחוזי כנגד החלטה זו בטענה כי החלטת וועדת הערר לוקה בחוסר סבירות קיצוני העולה כדי מילוי תנאיי עילת ההתערבות הקיימת במשפט המנהלי. בעתירה נטען כי בסמכותה של הוועדה המקומית לקבוע מדיניות תכנונית ועל כן, היא הייתה מוסמכת לפסוק כפי שפסקה, נוכח מדיניות שקבעה בנדון.  עוד נטען, כי יש להעדיף את האינטרס הציבורי על העשרת החברות היזמיות בכסף, המבקשות ליהנות מאחוזי בניה גבוהים בהינתן תחולת תמ"א 38 במקרקעין. בעתירה נטען כי הפרויקט המוצע על ידי המשיבות 2-3 הוא נטע זר בשכונת המגורים, בכל מובן תכנוני וציבורי, וכי החלטת וועדת הערר המחוזית נגועה בחוסר סבירות קיצוני ומחייבת התערבות.

השופטת רחל ברקאי דחתה את העתירה והותירה את ההכרעה לוועדה המקומית
"אין חולק כי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, מוסמכת לקבוע מדיניות תכנונית באשר לאופן יישום תמ"א 38 בשטחה", נאמר בהחלטה, "אלא שהדרך בה נקבעה המדיניות התכנונית במקרה דנן, על ידי הוועדה המקומית, לקתה במספר פגמים, ועל כך עמדה ועדת הערר בהחלטתה. לא מצאתי כל פגם בהחלטת הוועדה המחוזית עת קבעה, כי השימוש בתקן הנדסי, כדי לייצר בפועל מצב המבטא מדיניות תכנונית מסוימת, חוטא למטרות ולרציונאלים העומדים בבסיס התקן.
"תקן 413 נועד לקבוע קריטריונים הנדסיים לחיזוק ועמידות מבנים, ושיקול הדעת איזו גרסה של התקן יש להחיל על מבנה מסוים, במהלך השנתיים בהן חלים שני התקנים, תיקון מס' 5 ותיקון מס' 6, צריך להיות שיקול הנדסי מובהק ולא שיקול תכנוני שאינו רלוונטי לעניין.
יש לבדוק אפוא האם מדובר במבנה הזקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה על פי תקן 413, וככל שיקבע כי אכן המבנה זקוק לחיזוק מבחינה הנדסית, או אז נכנסים לתמונה מכלול השיקולים התכנוניים שבסמכותה של הוועדה המקומית לשקול מתן או אי מתן היתר בניה על פי תמ"א 38.
"החלטת ועדת הערר, כי הניסיון לערבב בין השניים הינו פסול, הינה החלטה סבירה ואף נכונה, שלא מצאתי בה כל פגם או חוסר סבירות קיצוני אשר יצדיק התערבות ערכאה זו".

השופטת הבהירה: "אין בהחלטה זו, וגם לא בהחלטת ועדת הערר, אשר החזירה הדיון לוועדה המקומית, על מנת שתדון בבקשת ההיתר לגופו, כדי להשפיע על התוצאה הסופית לכאן או לכאן, וברור כי אין משמעותה כי בסופו של יום יינתן בהכרח היתר בניה מכח תמ"א 38 על ידי הוועדה המקומית. התנגדויות העותרת ואחרים שהגישו התנגדותם, עומדות בעינן ותבחנה על ידי הוועדה המקומית הנדרשת לבקשה לגופו של עניין".

בנסיבות העניין החליטה השופטת שלא לחייב את מגישי העתירה בהוצאות.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: