עו"ד גיא פרבמן מסביר למה הפריפריה נשכחה מעיני המדינה גם בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38: "המדינה מנותקת ממה שקורה בפועל"
חוסר כדאיות כלכלית עבור היזמים, הססנות של הרשויות המקומיות וקשיי הציבור בתשלום מיסי הבניה, כל אלו מעכבים ואף מונעים קידום של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, בערים המרוחקות. לעתים דווקא במקומות בהם זקוקים להם יותר מכל.
"לא מסכנים, נלחמים על מה שמגיע לנו" – ראיון עם ראש עיריית בית שאן
לדברי עו"ד גיא פרבמן, המתמחה בתחום הנדל"ן והתחדשות עירונית: "ישנן לא מעט סיבות לכך שאין תנופה של פרויקטים בפריפריה, כשהמרכזית בהן היא חוסר כדאיות כלכלית. הרווח מהפרויקטים נגזר מהדירות הנוספות אותן ראשי הקבלן לבנות בכל פרויקט. מאחר ושווי הקרקע בפריפריה, כאמור, נמוך, הרי שעל מנת לייצר כדאיות כלכלית, נזקק היזם למכפילים (יחס בין דירות חדשות לדירות המקור) גבוהים במיוחד, מכפילים שלא תמיד מתקבלים על ידי הרשויות המקומיות. לכך נוסיף עלויות נוספות של מיסים והיטלים שיוצרים במקרים רבים חוסר כדאיות כלכלית. כמו כן, בפריפריה ניתן לראות חוסר מודעות לתהליכי התחדשות עירונית וכן חשש אמיתי לסכנות הטמונות בפרויקטים מסוג זה, ובסוף, חוסר בתמריצים של מקבלי ההחלטות במשק שיעודדו קבלנים לקדם פרויקטים מסוג זה בפריפריה".
האם הסיכון לרעידות אדמה בפריפריה, אכן גבוה יותר מאשר במרכז?
"אזורי הפריפריה (לא כולם) קרובים לשבר סורי אפריקאי. תרחיש של רעידת אדמה אם יתרחש יהיה סמוך וצמוד לשבר הסורי אפריקאי, שם עוצמת רעידת אדמה תהיה גבוהה יותר. כיום יש מעל ל- 800 אלף יחידות דיור באזורים אלו שאינם עומדים בתקן רעידות האדמה ולפי התחזיות 90% מהם יקרסו בעת רעידת אדמה בעוצמה של 6 בסולם ריכטר".
האם ישנו חוסר בתמיכה ממשלתית לקידום פרויקטים כאלו בפריפריה?
"הממשלה מקדמת חקיקה, אך בהרבה פרמטרים מנותקת ממה שקורה בפועל. יש המון פעולות שניתן לעשות, לדוגמא, קיצור הליכי הוצאת היתרי בנייה, הפחתת מיסוי וקביעת סנקציות נגד הדיירים הסרבנים, הגדלת הוודאות והכדאיות הכלכלית, מתן מענקים מיוחדים ועידוד הפרויקטים בכל הרבדים."
האם היו ניסיונות בעבר לתמיכה ממשלתית כזו?
"הממשלה קידמה את הוראות תמ"א 38 ומקדמת את חוק התחדשות העירונית. פעולות אלו הן תחילת דרך למתן פתרון אמיתי לבעיה, אך עדין יש לבצע פעולות ומהלכים נוספים המצריכים חשיבה מחוץ לקופסא. הממשלה חייבת להבין כי במידה ולא תפעל על מנת לקדם פרויקטים מסוג זה, יהיה עליה למצוא את הפתרונות והתקציב לבצע זאת ובהקדם, על מנת שלא תצטרך להתמודד עם השלכות של רעידת אדמה חזקה, שעלולה לעלות בחיי אדם וכמובן בסכומי כסף גבוהים לשם תיקון תוצאות רעידת האדמה".
מהן הסיבות בקושי לאשר פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, עבור הדיירים בפריפריה?
"אין קושי לאשר, יש קושי לקדם. יש קושי בהתנעת תהליך עם הדיירים, יש חוסר וודאות כלכלית להיתכנות הפרויקט במתווה שקיים כיום. בנוסף, יש חשיבות במהלכים משמעותיים לשינוי התובנה של הציבור בחשיבות הפרויקטים מסוג זה – חלק מהאוכלוסייה טרם הבינה שלא מדובר רק בהוספה של מעלית או שיפוץ חזית הבניין אלא גם בפרויקטים שמטרתם בראש ובראשונה להגן על הדיירים מפני רעידות אדמה ו/או מצב מלחמה".
מהן הבעיות מבחינת הרווחים ליזמים?
"הבעיות הינן רבות, הן לאר הסיכון שיזם לוקח על עצמו והן מבחינת המשאבים אותם הוא משקיע, ללא ידיעה האם בסוף יאושר הפרויקט. אם הפרויקט לא יאושר, שהרי כל הכספים שהשקיע יורדים לטמיון. הן לאור היבטי המיסוי, בנוסף עלויות הליווי, להבדיל מבנייה של פרויקטים חדשים שם ישנם הנחיות מסודרות לליווי בנקאי תשלומים וכו' בפרויקטים של תמ"א אין הסדרה של הלווי ולכן עלויות הליווי עלולות להשתנות מפרויקט לפרויקט דבר שמוביל לעיתים לחוסר רווחיות, ביקוש בעתיד – יזם אשר מתחיל פרויקט מסוג זה אינו יודע מה יהיה הביקוש באותו הפרויקט שכן מכירת הדירות מתחילה לאחר כמה שנים, ולכן קשה מאוד לעשות את השיקולים הכלכליים".
כיצד ניתן לעודד את היזמים ליישם פרויקטים כאלו בפריפריה?
"הגדלת התמורה מחד, באמצעות מתן זכויות בנייה מורחבות יותר באזורים השונים בארץ, הקטנת החבויות במסים והיטלים, מאידך. לדוגמא ביטול מס הכנסה בגין מכירת דירות היזם הקטנת שיעור המע"מ, הקטנת אחוז הדיירים הנדרשים לאשר פרויקטים מסוג זה באזורים שונים בארץ, מתן תמריצים לרשויות מקומיות לשם קידום ויעול הליכי האישור של פרויקטים מסוג זה".
מה עוד ניתן לעשות כדי לעודד תנופת פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי בפריפריה?
"צריך לקדם תוכניות באמצעות הרשויות מקומיות, להגדיל את הוודאות ולתת מענקים מיוחדים ליזמים שמקדמים פרויקטים בפריפריה".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
