עו"ד עופר אבן: "מה שזוקק באלפיים שנות גלות זה 'גן הפראייר', אתה אומר לישראלי תעשה עסקה תקבל מעלית, עם לובי מטופח, דירה יפה עם מרפסת והוא שואל ישר 'כמה השכן מקבל'?"
עד כמה תחום ההתחדשות העירונית משפיע על ענף הנדל"ן? אלו שינויים אמורים לחול בו על מנת שמידת האפקטיביות שלו תגדל באופן משמעותי ומה חלקם של ראשי הרשויות המקומיות ביישום תוכנית המתאר הארצית? עו"ד עופר אבן המתמחה במקרקעין ובנדל"ן אומר בריאיון ל"מגדילים": "מה שקורה בעשור האחרון בשוק הנדל"ן נובע מכך שמה ששולט בכיפה זה חוסר ודאות ותוכניות שמשתנות כל עשר דקות. בנדל"ן אתה חייב לתכנן כמה שנים קדימה, אתה לא יכול לתכנן רבעון קדימה ובעשור האחרון מחירי הנדל"ן לא יורדים בגלל התזזיתיות הזו. פעם זה 'מע"מ אפס', 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה' התוכניות משתנות וזה לא מאפשר ליזמים לתכנן".
איזו כברת דרך עברו תקנות התמ"א מאז אישורן?
"התמ"א אושרה בשנת 2005 ומאז ועד היום, אחוז הבניינים שניתן לעשות עליהם תמ"א 38 והיא אכן בוצעה בפועל הוא אחוזים בודדים עד היום. התוכנית היא כישלון בין היתר בגלל העובדה שכל רשות מקומית מפרשת אחרת את התוכנית ואת הזכויות בגין התוכנית וכל רשות משנה את דעתה כל חצי שנה על מה מותר ומה אסור. זו הבעיה העיקרית. למשל רמת גן שהייתה בירת התמ"א היום מצמצמת זכויות ומונעת מחלק גדול מהפרויקטים לצאת לדרך".
מה לדעתך עשוי להוביל ראשי רשויות לעכב פרויקטים של התחדשות עירונית?
"לראשי עיריות אין אינטרס להוסיף תושבים לרשויות שלהם כי עלות השירותים לתושב גבוהה יותר מתשלומי הארנונה שהם מקבלים. אין להם אינטרס להוסיף דירות אז הם עושים כל מה שאפשר כדי לעצור את תוכניות תמ"א 38. תראה את תל אביב לדוגמא: יש את תוכנית הרובעים 3 ו-4 שמחכות שנים לאישור ובלי שהתוכניות מאושרות, אי אפשר להוציא תוכניות בנייה וכאשר הן יאושרו מתי שהוא בעתיד אז ניתן יהיה לגבות היטלי השבחה, שיהרגו כנראה את הכדאיות של הפרויקטים".
אלו עוד גורמים מעכבים את התקדמות הפרויקטים?
"אף אחד ברמה הממשלתית לא מתכנן לעשות משהו קדימה, הכל בראייה קצרת טווח ולכן התוצאה היא מה שאנחנו רואים היום שיש איזה שהוא כאוס בתחום. קשה מאוד להוציא היתרי בנייה, מספר הפרויקטים הוא לא גדול יחסית לפוטנציאל האפשרי, יש התנגשות בין הרצון של משרדי השיכון והאוצר לייצר כמה שיותר יחידיות דיור ובין ראשי הרשויות להימנע מלייצר יחידות דיור בערים שלהם. זה מייצר קיפאון במקום שזה יהפוך להיות הפוטנציאל הכי גדול במרכזי הערים, עקב חוסר סנכרון ותיאום בין הרמה הארצית ובין הרמה המוניציפלית. כל אחד עם אינטרסים שונים מושך את העגלה לכיוונים שונים".
כמות הפרויקטים המבוצעים בתמ"א38 גדולים משמעותית מפרויקטים של פינוי בינוי?
"נכון, בפינוי בינוי אתה חייב לשנות את התב"ע ולעלות לוועדה המחוזית, מה שמוסיף לפחות עוד ארבע עד שש שנים לתהליך ומסרבל אותו. בגלל שהתהליכים כל כך ארוכים, אתה נכנס לבעיה מול בעלי הדירות כי הם מתחילים לאבד אמון בפרויקט. קשה להחתים אותם על חוזים, להכניס אותם לתהליך שלוקח עשר שנים עד שמתחילים להרוס. היו צריכים לנקוט בגישה קצת פחות דמוקרטית שהמדינה תיזום מתחמים ותתכנן אותם ופחות לתת לכוחות השוק להתערב. מה שזוקק באלפיים שנות גלות זה 'גן הפראייר'. אנחנו אף פעם לא רוצים לצאת פראיירים למרות שאנחנו הפראיירים הכי גדולים שיש. אתה אומר לישראלי תעשה עסקה תקבל מעלית, עם לובי מטופח דירה יפה עם מרפסת והוא שואל ישר – 'כמה השכן מקבל? כמה הקבלן מקבל?' החשיבה של לא לצאת פראיירים מונעת אינספור פרויקטים. הישראלים מסתכלים פחות על הכיס הפרטי שלהם אלא על הכיס של השכן או הקבלן".
מה לדעתך הפתרון?
"אני חושב שהדבר הראשון שצריך להגיע מהרמה הממשלתית הוא לייצר ודאות ואחידות. לא יכול להיות שכל מהנדס עיר יפרש אחרת את אותה תמ"א 38. לא יכול להיות שבכל עיר התהליך יהיה שונה, לא יכול להיות שיזם שמכיר טוב יותר את המוציאים והמביאים בערים יתקדם טוב יותר. צריכים לשדר אחידות ולא לשנות את כללי המשחק כל עשר דקות. יהיה ספר מסודר שיגיד מה מותר לעשות. חייבים ודאות, יציבות ואחידות בין הרשויות השונות".
לסיכום, אתה אופטימי?
"אני אופטימי כי שמעתי לאחרונה שבעוד שלושים שנה מהיום יהיו כאן פי שניים תושבים ולא יעזור שום דבר, יצטרכו לפתור את הבעיה. היום יש כ -3.5 מיליון דירות בארץ וכדי לייצר עוד כמות כזו מדברים על משהו כמו 120,000 דירות בשנה. אנחנו לא בקצב של 30,000 דירות כרגע. הדרך לעשות זאת תהיה התחדשות עירונית מאסיבית והמדינה תצטרך לתכנן לטווח ארוך מה שהיא בדרך כלל לא יודעת לעשות כי כולם רוצים לגזור את הסרטים כבר היום".
תמונה ראשית: עו"ד עופר אבן // צילום: ארן דולב
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
