banner
עו"ד אלדר אדטו // יחצ
עו"ד אלדר אדטו // יחצ

"קצב הפינוי בינוי מניע את ענף המקרקעין בישראל"

עו"ד אלדר אדטו, המתמחה בדיני מקרקעין, בראיון ל"מגדילים": "ציפינו שיהיו יותר פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ושהרשויות ישתפו פעולה"

רונן דמארי 21.12.2017

עו"ד אלדר אדטו בעל משרד עריכת דין לדיני מקרקעין, מפנה זרקור לבעיות המהותיות של תחום ההתחדשות העירונית בישראל, אין לו בשורות חיוביות לתושבי הפריפריה הממתינים בכיליון עיניים לפרויקט המיוחל והוא סבור כי בסופו של דבר, מחירי הנדל"ן ימשיכו להאמיר לאחר שתקופת הקיפאון בה אנו מצויים כעת תסתיים.

בריאיון ל"מגדילים" הוא אומר: "תחום ההתחדשות העירונית מתקדם בקצב פחות מהיר מהקצב שבו ציפינו שיהיה. אנחנו יודעים שקצב הפינוי בינוי מניע את ענף המקרקעין בישראל. ידענו שזה הדבר היחיד שיניע דירות חדשות בישראל יחד עם זאת, הצפי היה שיהיו יותר פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי והרשויות קצת יותר ישתפו פעולה, לצערי זה לא קורה בקצב הנדרש אבל אין ספק שזה העתיד של ישראל במונחים של מקרקעין ודירות".

מה גורם לעיכוב לדעתך?
"בירוקרטיה קבועה ושינויי מדיניות בעיריות. כשמדברים למשל על תמ"א 38/2 מדברים על שינויי מדיניות קבועים בעיריות. בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי, יש שינוי מדיניות בין עיר לעיר ובין מהנדס עיר למהנדס עיר. יש צפי עתידי לכך שרשות מקרקעי ישראל תיתן קרקעות משלימות לפרויקטים של פינוי בינוי, לפרויקטים שהם לא כדאיים מבחינה כלכלית, כך שהדברים האלו נעים לאט.

לפרויקטים של פינוי בינוי יש הגדרות מאוד מדוייקות כיצד הם הופכים להיות כלכליים. המון ראשי ערים מחליטים שהם לא מצופפים את העיר ובמידה והם לא מאפשרים ציפוף של ערים אז אין מספיק יחידות דיור חדשות בפרויקט והוא נהפך להיות לא כלכלי".

האם קרקעות משלימות יאיצו פרויקטים של התחדשות עירונית?
"רשות מקרקעי ישראל הוציאה הנחיות שהיא נותנת קרקעות משלימות, על מנת שהיזם יבנה את הפרויקט במיקום הספציפי ואת הקרקע המשלימה יוכלו לבנות במקום אחר. זה אור בקצה המנהרה אבל הדבר החשוב בסופו של יום לפרויקטים צריכה להיות מדיניות קבועה. יזמים לא יכולים להסתמך על מדיניות שמשתנה בכל בוקר.

הדוגמה הקלאסית היא מתחם נווה שרת בתל אביב: הדירות תוכננו על פי אישור של עיריית ת"א בתוספת של 40 מ"ר לאחר מכן העירייה שינתה את המדיניות ואמרה היא מוכנה לתת רק 25 מ"ר תוספת. היום העירייה מוציאה מדיניות חדשה שאומרת היום יש תוספת של 12 מ"ר. יזמים הלכו תכננו תוכניות, חתמו עם בעלי הדירות וכל התוכניות וכל הישיבות עם הדיירים שנעשו עד היום כמעט שנכנס לפח. העירייה אומרת 'זה לא מתאים לי' והיזמים צריכים להסתדר עם זה. אם היזם לא עומד בתנאי הכלכליות של הפרויקט ולא יהיה לו בנק מלווה אז מה עושים? זה לא עובד הדברים האלו. מדיניות צריכה להיות קבועה במשך שנים".

מה יחסי הבנייה של התחדשות עירונית בפריפריה לעומת גוש דן?
"מדובר באותה עלות בנייה אבל היחסים שאתה מקבל בפרויקטים של פינוי בינוי משתנים. כשאתה הולך לבנות בפריפריה אתה מקבל יחסים טובים יותר. בת"א מקבל 1 ל-3 בממוצע ובפריפריה 1 ל-5 או 6. בסופו של יום היזם צריך להרוויח ממוצע של 25 אחוז. בפרויקט במידה ולא ירוויח אותו הפרויקט לא מאושר. בסוף שיעורי הרווח צריכים להיות זהים. הסיבות הן נטו כלכליות. כאשר אתה צריך לבנות בפריפריה פי 5 או 6 יחידות, הצפיפות עולה בגדלים מאוד גדולים ובהמון פרויקטים לא מאשרים צפיפות כזו".

אז התושבים בפריפריה ייאלצו להמתין הרבה יותר זמן?
"הם ימתינו יותר, אם בכלל זה יקרה. ישנם תנאי שטח. אתה לא יכול להעמיס כמות של יחידות דיור בצפיפות על שטח מאוד קטן. יש רף מקסימלי ברגע שעברת אותו זו בעיה אמיתית. אף אחד לא אוהב צפיפות בערים. יש כאלו שבעד ויש כאלו שמאוד נגד אבל עדיין צריך ליצור ציפוף מסוים לדונם שאתה יכול להעמיס עליו ומרגע שאתה עובר אותו, אתה כבר לא יכול".

במועצות האזוריות באזור המרכז יש לא מעט שטחים פנויים. להערכתך יגיע היום שיבנו עליהם?
"הקרקעות הפנויות האלו צריך לשאול למי הן שייכות. אם לאנשים פרטיים והקרקע לא מיועדת למגורים אז צריך לשנות ייעוד.
יש המון קרקעות במרכז הארץ שפשוט צריך לשנות להן ייעוד. אם ישנו תהיה בנייה. הבעיה היא בוועדות. יש מאות אלפי דונמים של קרקעות במרכז הארץ במידה ותשנה את ייעוד הקרקע ניתן לבנות. מצד שני אומרים שצריך ריאות ירוקות, אבל שטחים יש מספיק, צריך לדאוג לשינוי ייעוד".

כיצד אתה צופה את התנהלות מחירי הדיור בעתיד הקרוב?
"אני לא חושב שקיימת בועה. אני חושב שקיים חוסר אמיתי של דירות. אין מספיק וזה תנאי בסיסי של היצע וביקוש. אין מספיק היצע לזוגות הצעירים. השוק כרגע קפוא, יש עסקאות בהיקף קטן, אבל אני לא חושב שהמחירים ירדו בשלב מסוים. המחירים יקפצו כי אין מספיק דירות, לא יעזור כלום, הזוגות האלו צריכים ללכת לגור איפה שהוא. המחיר ימשיך לעלות כשיבינו כולם ש'מחיר למשתכן' אלו דירות שיהיו מוכנות בין עוד חמש לעשר שנים. כשזה יקרה הזוגות הצעירים שיושבים על הגדר, יוותרו על הדבר הזה ויגידו שהם צריכים דירה כרגע ולא בעוד עשר שנים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020