עו"ד אלדר אדטו // יחצ
עו"ד אלדר אדטו // יחצ

"קצב הפינוי בינוי מניע את ענף המקרקעין בישראל"

עו"ד אלדר אדטו, המתמחה בדיני מקרקעין, בראיון ל"מגדילים": "ציפינו שיהיו יותר פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ושהרשויות ישתפו פעולה"

רונן דמארי 21.12.2017

עו"ד אלדר אדטו בעל משרד עריכת דין לדיני מקרקעין, מפנה זרקור לבעיות המהותיות של תחום ההתחדשות העירונית בישראל, אין לו בשורות חיוביות לתושבי הפריפריה הממתינים בכיליון עיניים לפרויקט המיוחל והוא סבור כי בסופו של דבר, מחירי הנדל"ן ימשיכו להאמיר לאחר שתקופת הקיפאון בה אנו מצויים כעת תסתיים.

בריאיון ל"מגדילים" הוא אומר: "תחום ההתחדשות העירונית מתקדם בקצב פחות מהיר מהקצב שבו ציפינו שיהיה. אנחנו יודעים שקצב הפינוי בינוי מניע את ענף המקרקעין בישראל. ידענו שזה הדבר היחיד שיניע דירות חדשות בישראל יחד עם זאת, הצפי היה שיהיו יותר פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי והרשויות קצת יותר ישתפו פעולה, לצערי זה לא קורה בקצב הנדרש אבל אין ספק שזה העתיד של ישראל במונחים של מקרקעין ודירות".

מה גורם לעיכוב לדעתך?
"בירוקרטיה קבועה ושינויי מדיניות בעיריות. כשמדברים למשל על תמ"א 38/2 מדברים על שינויי מדיניות קבועים בעיריות. בפרויקטים גדולים של פינוי בינוי, יש שינוי מדיניות בין עיר לעיר ובין מהנדס עיר למהנדס עיר. יש צפי עתידי לכך שרשות מקרקעי ישראל תיתן קרקעות משלימות לפרויקטים של פינוי בינוי, לפרויקטים שהם לא כדאיים מבחינה כלכלית, כך שהדברים האלו נעים לאט.

לפרויקטים של פינוי בינוי יש הגדרות מאוד מדוייקות כיצד הם הופכים להיות כלכליים. המון ראשי ערים מחליטים שהם לא מצופפים את העיר ובמידה והם לא מאפשרים ציפוף של ערים אז אין מספיק יחידות דיור חדשות בפרויקט והוא נהפך להיות לא כלכלי".

האם קרקעות משלימות יאיצו פרויקטים של התחדשות עירונית?
"רשות מקרקעי ישראל הוציאה הנחיות שהיא נותנת קרקעות משלימות, על מנת שהיזם יבנה את הפרויקט במיקום הספציפי ואת הקרקע המשלימה יוכלו לבנות במקום אחר. זה אור בקצה המנהרה אבל הדבר החשוב בסופו של יום לפרויקטים צריכה להיות מדיניות קבועה. יזמים לא יכולים להסתמך על מדיניות שמשתנה בכל בוקר.

הדוגמה הקלאסית היא מתחם נווה שרת בתל אביב: הדירות תוכננו על פי אישור של עיריית ת"א בתוספת של 40 מ"ר לאחר מכן העירייה שינתה את המדיניות ואמרה היא מוכנה לתת רק 25 מ"ר תוספת. היום העירייה מוציאה מדיניות חדשה שאומרת היום יש תוספת של 12 מ"ר. יזמים הלכו תכננו תוכניות, חתמו עם בעלי הדירות וכל התוכניות וכל הישיבות עם הדיירים שנעשו עד היום כמעט שנכנס לפח. העירייה אומרת 'זה לא מתאים לי' והיזמים צריכים להסתדר עם זה. אם היזם לא עומד בתנאי הכלכליות של הפרויקט ולא יהיה לו בנק מלווה אז מה עושים? זה לא עובד הדברים האלו. מדיניות צריכה להיות קבועה במשך שנים".

מה יחסי הבנייה של התחדשות עירונית בפריפריה לעומת גוש דן?
"מדובר באותה עלות בנייה אבל היחסים שאתה מקבל בפרויקטים של פינוי בינוי משתנים. כשאתה הולך לבנות בפריפריה אתה מקבל יחסים טובים יותר. בת"א מקבל 1 ל-3 בממוצע ובפריפריה 1 ל-5 או 6. בסופו של יום היזם צריך להרוויח ממוצע של 25 אחוז. בפרויקט במידה ולא ירוויח אותו הפרויקט לא מאושר. בסוף שיעורי הרווח צריכים להיות זהים. הסיבות הן נטו כלכליות. כאשר אתה צריך לבנות בפריפריה פי 5 או 6 יחידות, הצפיפות עולה בגדלים מאוד גדולים ובהמון פרויקטים לא מאשרים צפיפות כזו".

אז התושבים בפריפריה ייאלצו להמתין הרבה יותר זמן?
"הם ימתינו יותר, אם בכלל זה יקרה. ישנם תנאי שטח. אתה לא יכול להעמיס כמות של יחידות דיור בצפיפות על שטח מאוד קטן. יש רף מקסימלי ברגע שעברת אותו זו בעיה אמיתית. אף אחד לא אוהב צפיפות בערים. יש כאלו שבעד ויש כאלו שמאוד נגד אבל עדיין צריך ליצור ציפוף מסוים לדונם שאתה יכול להעמיס עליו ומרגע שאתה עובר אותו, אתה כבר לא יכול".

במועצות האזוריות באזור המרכז יש לא מעט שטחים פנויים. להערכתך יגיע היום שיבנו עליהם?
"הקרקעות הפנויות האלו צריך לשאול למי הן שייכות. אם לאנשים פרטיים והקרקע לא מיועדת למגורים אז צריך לשנות ייעוד.
יש המון קרקעות במרכז הארץ שפשוט צריך לשנות להן ייעוד. אם ישנו תהיה בנייה. הבעיה היא בוועדות. יש מאות אלפי דונמים של קרקעות במרכז הארץ במידה ותשנה את ייעוד הקרקע ניתן לבנות. מצד שני אומרים שצריך ריאות ירוקות, אבל שטחים יש מספיק, צריך לדאוג לשינוי ייעוד".

כיצד אתה צופה את התנהלות מחירי הדיור בעתיד הקרוב?
"אני לא חושב שקיימת בועה. אני חושב שקיים חוסר אמיתי של דירות. אין מספיק וזה תנאי בסיסי של היצע וביקוש. אין מספיק היצע לזוגות הצעירים. השוק כרגע קפוא, יש עסקאות בהיקף קטן, אבל אני לא חושב שהמחירים ירדו בשלב מסוים. המחירים יקפצו כי אין מספיק דירות, לא יעזור כלום, הזוגות האלו צריכים ללכת לגור איפה שהוא. המחיר ימשיך לעלות כשיבינו כולם ש'מחיר למשתכן' אלו דירות שיהיו מוכנות בין עוד חמש לעשר שנים. כשזה יקרה הזוגות הצעירים שיושבים על הגדר, יוותרו על הדבר הזה ויגידו שהם צריכים דירה כרגע ולא בעוד עשר שנים".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות