מועד חישוב פיצויי ההפקעה של "חצר גולדמן" נדחה ב-5 שנים, והפיצוי יזנק ל-10.5 מיליון שקל

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, סיפקה החלטה עקרונית בתחום פיצויי ההפקעה. הוועדה קיבלה באופן חלקי את עררם של בעלי הזכויות במסעדות המוכרות "חצר גולדמן" ו"פאראקולו" ברחוב נחום גולדמן ביפו, וקבעה כי המועד הקובע לחישוב פיצויי ההפקעה שלהם יידחה משנת 2019 ליולי 2024. המשמעות הכספית היא ישירה ודרמטית: דמי הפינוי של המסעדות יזנקו מ-8.73 מיליון שקל ל-10.48 מיליון שקל.

המחלוקת המרכזית בתיק נסבה סביב השאלה מתי מתגבש השווי של זכויות הדיירות המוגנת לצורך הפיצוי. השמאי המכריע, אלי כהן, קבע במקור כי המועד הקובע הוא אפריל 2019 – המועד שבו ערכה עיריית תל אביב-יפו שומות פנימיות חד-צדדיות מטעמה לצורך פינוי הנכס.

עמדת הוועדה המקומית תל אביב היתה כי יש להותיר מועד זה על כנו. לטענתה, עצם עריכת השומות ומסירתן לעוררים בשנת 2019 מהווה הבעת נכונות מצידה לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת. העירייה טענה כי העוררים הם שעיכבו את מסירת החזקה והשתהו בפנייה לשמאי.

מנגד, בעלי המסעדות טענו כי שנת 2019 היא מועד שרירותי המבוסס על שומות חד-צדדיות בלבד . לשיטתם, באותה עת "לא ניתן פסק דין למסירת חזקה, לא הועמד לרשותם סכום סופי, לא בוצעו תשלום או הפקדה ולא נמסרה הצעה אופרטיבית". רק ביולי 2024, כאשר הכסף הועבר בפועל לנאמנות, הפך הפינוי לממשי.

יו"ר ועדת הערר, עו"ד הלל גלקופ, קיבל את עמדת בעלי העסקים ושלל את קביעת השמאי המכריע לגבי שנת 2019. עו"ד גלקופ הבהיר בהחלטתו כי שומה פנימית של הרשות אינה הצעה אופרטיבית: "לא בוצעו בשנת 2019 תשלום או הפקדה, ולא הוצגה אסמכתה המלמדת כי הסכום עמד בפועל לרשות העוררים".

עוד נקבע בהחלטה כי קביעת המועד המאוחר (יולי 2024) היא הפתרון הראוי, שכן היא:

"מאזנת אפוא בין הצדדים: היא אינה מזכה את העוררים בעליית הערך עד למועד הפינוי בפועל, ומנגד אינה מקבעת את השווי ליום 10.4.2019".

החלטה זו הקפיצה את סך דמי הפינוי ל-10,480,000 ששקל, מתוכם 5,450,000 שקל ל"חצר גולדמן" ו-5,030,000 שקל ל"פאראקולו".

דרישת השטחים נדחתה: "החזקה פיזית אינה מייצרת זכות"
מנגד, רשמה הוועדה המקומית הישג משמעותי כאשר ועדת הערר דחתה את דרישת בעלי המסעדות להגדיל באופן דרמטי את השטחים המזכים בפיצוי. העוררים דרשו להכיר בשטח אקוויוולנטי של 496 מ"ר לחצר גולדמן ו-222 מ"ר לפאראקולו על בסיס מפת מדידה המציגה את החזקתם בפועל.

בעלי המסעדות טענו לעניין זה, כי על פי חוק הגנת הדייר ופסק דין "מטלון", שכירות של בית עסק כוללת כברירת מחדל גם את החצר ושטחי הלוואי הנדרשים לשימוש השוטף, וכי הרשויות השלימו עם שימוש זה במשך עשרות שנים.

העירייה לעומת זאת, התנגדה וטענה כי מפת המדידה מתעדת החזקה פיזית בלבד ולא זכויות מוגנות. העירייה הציגה הסכם משנת 1999 המוכיח כי השימוש בחצר הוסדר במפורש בחוזה נפרד של "שכירות בלתי מוגנת".

ועדת הערר דחתה את דרישת העוררים ואימצה את קביעות השמאי המכריע, שהתבססו על מסמכי הזכויות המקוריים והתרת שיפוץ מאוחרת. עו"ד גלקופ הבהיר קו גבול נוקשה:

"פיצויי הפקעה משתלמים בגין זכות או טובת הנאה במקרקעין; הם אינם משתלמים בגין עצם ההחזקה הפיזית בשטח". הוא הוסיף כי מפת מדידה מעידה על מצב פיזי בלבד ואינה מהווה מסמך זכויות, וכי עצם השימוש הממושך והיעדר הליכי אכיפה אינם מקימים זכות דיירות מוגנת יש מאין.

פיצוי המוניטין נבלע בתוך "נוסחת ארבעת השלישים"
המחלוקת השלישית נגעה לדרישת העוררים לקבל פיצוי נפרד של 3.8 מיליון שקל בגין אובדן מוניטין ייחודי של המסעדה על קו המים והוצאות מעבר, בהסתמך על חוות דעת כלכלית.

עמדת בעלי המסעדות היתה כי נוסחת הפיצוי הרגילה אינה משקפת את הנזק הכלכלי הכבד הכרוך בפינוי מסעדה ותיקה ומצליחה הפועלת במיקום כה ייחודי על קו המזח.

מנגד, בעירייה טענו כי אין מקום לפיצוי נוסף מעבר לנוסחת הפיצוי המקובלת בשוק, שכן נוסחת "ארבעת השלישים" כבר משקללת ומגלמת רכיבים אלו של העברה, הסתגלות ומוניטין, וכי פיצוי נפרד ייצור כפל פיצוי.

ועדת הערר דחתה את הדרישה וקבעה כי השמאי המכריע פעל כדין לפי הקווים המנחים של אגף שומת מקרקעין. עו"ד גלקופ הסביר כי תוספת השליש המובנית בנוסחה נועדה בדיוק כדי לשקלל מוניטין, הוצאות העברה והסתגלות, וקבע כי בהיעדר הוכחת נזק קונקרטי חריג מעבר לאומדן: "כל תרומה נוספת כערך שומתי נפרד תהווה פיצוי כפול ומיותר".

בסיכומו של דבר, הערר התקבל בסוגיית המועד הקובע ונדחה בשתי הסוגיות האחרות. מאחר שההשפעה הכספית המשמעותית של דחיית מועד השומה בחמש שנים נפסקה לטובת בעלי העסקים, הטילה ועדת הערר על הוועדה המקומית תל אביב לשלם לעוררים הוצאות משפט מופחתות בסך 7,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן