מאבק חוכרי הקרקע בהוד השרון: מי ישלם את היטל ההשבחה?

רוכשי קרקע חקלאית בהוד השרון הגישו ערר נגד חיובם בהיטל השבחה בעקבות אישור תכנית משביחה, בטענה כי מדובר בקרקע בבעלות רמ"י, ולכן על הרשות לשלם את ההשבחה. ועדת הערר במחוז מרכז דחתה את הטענה הזו: "העוררים בהחלט נהנים מהתוכנית המשביחה, גם אם לא באופן מלא כפי שהיה נהנה בעלים פרטי של מקרקעין", נקבע בהחלטה שבה נדחה הערר שהגישו.

הרקע להחלטה הוא ערר שהגישו חוכרי קרקע חקלאית בעקבות שתי שומות היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית הוד השרון בעקבות בקשה לשומה טרום מימוש ביחס למקרקעין ברחוב הפרדס בשכונת רמת הדר בעיר. במצב הקודם חלה על המקרקעין תוכנית מנדטורית 6/R, משנת 1942, שלפיה יועדה הקרקע לאזור פיתוח, שבו מותרת בנייה בהיקף של 150 מ"ר ב-2 קומות. מדובר במקרקעי ישראל בבעלות הקרן הקיימת לישראל. בשנת 1947 נחתם חוזה חכירה עם הבעלים הקודמים, חוזה שהיה תקף עד 1996. בהמשך עברו הזכויות לבעלים אחרים.

במצב החדש, חלה על המקרקעין תוכנית הר/1310/א', "כפר הדר הוד השרון" משנת 2019. מדובר בתכנית משביחה שהגדילה את זכויות הבנייה. בהתאם לתכנית, החלק הדרומי של המקרקעין, בשטח של כדונם, יועד למגורים א', ואילו החלק הצפוני של המקרקעין, ששטחו 1,900 מ"ר, יועד לדרך. בעלי נחלה קיבלו קרקע חלופית, שעליה ניתן לבנות כ-12 יח"ד. 

בראשית שנת 2021 נחתם הסכם למכירת הזכויות על הקרקע לעוררים, ובאותה שנה הוארך ההסכם עם רמ"י עד שנת 2045. בהתאם לבקשה לעריכת שומת היטל השבחה טרם מימוש נערכו מטעם הוועדה המקומית שתי שומות היטל השבחה: האחת בגין שינוי ייעוד החלק הדרומי של המקרקעין למגורים א' והשנייה בגין הקצאת הזכויות במגרש התמורה. סך הכל חיוב בהיטל השבחה בגין החלק הדרומי היה 2.5 מיליון שקל, וההיטל בגין החלק הצפוני עמד על 4.45 מיליון שקל.

שמאי מטעם העוררים טען בשומה מטעמו כי אין השבחה בעקבות התכנית. בערר טענו העוררים כי מדובר בקרקע חקלאית, שייעודה שונה והחוכר אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש. לכן חל סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה של "חלף השבחה", (הסדר שמשמעו כי בעל הזכויות על הקרקע לא יישא בהיטל, ורשות מקרקעי ישראל היא זו שתשלם בהתאם למנגנון שנקבע בחוק). לטענת העוררים, רמ"י היא זו שמתעשרת מאישור התוכנית המשביחה. לפיכך נטען כי היטל ההשבחה בגין הקצאת הזכויות בחלק הצפוני הושת על העורר שלא כדין.

במהלך הדיונים הוגשו עררים מתוקנים ושומה מתוקנת. לפי שומת העוררים, היטל ההשבחה בגין החלק הצפוני הינו בסך של 1,073,588 שקל, המשקף זכות ל- 6 יח"ד במגרש התמורה. לטנת העוררים, בהתאם לעמדת רמ"י הם יקבלו כ-50% בלבד מהזכויות במגרש התמורה המשקפות את הזכויות בחלק הצפוני, ולפיכך יש להפחית בהתאמה גם את היטל ההשבחה החל. על כן אין מקום לתשלום היטל ההשבחה בגין כל הזכויות במגרש התמורה שמשקפות את הזכויות בחלק הצפוני, לרבות החלק שיישאר בידי רמ"י.

עוד נטען כי שינוי הייעוד מיטיב עם רמ"י בלבד, ולא עם העוררים, ומשכך על הוועדה המקומית לפנות לרמ"י לתשלום חלף היטל השבחה בגין שטח זה. לטענת העוררים, בפסיקה נקבע, כי חוכר לדורות שאינו יכול ליהנות משינוי הייעוד בקרקע אינו חב בהיטל השבחה, וכי חלה במקומו הוראת סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, המטילה חלף היטל השבחה על רמ"י.  

הוועדה המקומית, מצדה, השיבה כי כאשר מקרקעין מוחכרים בחכירה לדורות, החוכר לדורות, ולא בעלי הקרקע, הוא הנושא בחובת תשלום מלוא היטל ההשבחה. עוד טענה העירייה כי הוראת חלף השבחה חלה רק כאשר המקרקעין לא הוחכרו בחכירה לדורות, או כאשר הוחכרו לשימוש חקלאי בלבד ושונה ייעודם, כך שהחוכר אינו זכאי לנצל את הקרקע לפי ייעודה החדש. במקרה זה, נטען, קיימת חכירה לדורות רשומה, וחוזי החכירה קובעים במפורש כי מטרת החכירה היא למגורים, במסגרת משק עזר, ולא לשימוש חקלאי בלבד.

ועדת הערר, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, החליטה כאמור לדחות את הערר. הוועדה קבעה כי בהתאם לתוספת השלישית, חוכר לדורות חייב לשאת במלוא ההשבחה שנוצרה במקרקעין בעקבות אישור תוכנית. הוועדה ציינה כי מבחינה תכליתית, סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק נועד להסדיר מצב שבו בעל זכויות חכירה נדרש לשלם היטל השבחה בגין תוספת זכויות שהוא לא יזכה ליהנות ממנה.

אך במקרה הנוכחי, הוועדה ציינה כי העוררים נהנים מהתכנית המשביחה: "העוררים רכשו, ביודעין, זכויות במקרקעין שעליהן חלה תוכנית משביחה, שכבר הייתה בתוקף במועד הרכישה. בחלק הדרומי של המקרקעין, כלל לא שונה הייעוד התכנוני למגורים; ונוספה אפשרות לבניית יח"ד נוספות. בגין החלק הצפוני של המקרקעין, שייעודו התכנוני שונה לדרך, ניתנו זכויות במגרש תמורה שמיועד למגורים. גם שם, יקבלו העוררים זכויות להקמת מספר יח"ד, וזאת ככל הנראה כפיצוי בגין השבת אותו חלק של הקרקע". 

במילים אחרות, הוסיפה הוועדה, "העוררים בהחלט נהנים מהתוכנית המשביחה, גם אם לא באופן מלא כפי שהיה נהנה בעלים פרטי של מקרקעין". לפיכך, הוועדה קבעה כי "אין זה המקרה שעבורו נועד סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, וגם מבחינה תכליתית אין לפרשו ככזה שחל בענייננו".

לפיכך הערר נדחה ועל העוררים הוטלו הוצאות בסך 15,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן