מנגנון התמורות לדיירים: שטח לא שווה בהכרח לערך כלכלי

טיוטת גילוי הדעת שפרסמו משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית מנסה להסדיר את מנגנון התמורות לדיירים, אך מתבססת על תפיסה שגויה שדווקא עשויה לעכב פרויקטים שנים רבות. הניסיון לבחון את הוגנות התמורות השוויוניות בעיקר דרך שטח הדירה הישנה עלול להתעלם ממאזן הכוחות הכלכלי בשטח ויכול לקפח דווקא את בעלי הדירות הקטנות.  

בעקבות פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בסוגיית התמורות בפרויקט פינוי-בינוי ברמת גן, פרסמו משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית טיוטת גילוי דעת. מטרת המסמך היא להסדיר את מנגנון התמורות ואת עילת הסבירות שבסירוב דיירים להצטרף לפרויקט. על פי המתווה שפורסם, לבעלי דירות עם מאפיינים ייחודיים יבוצעו התאמות והם יוכלו לקבל במסגרת מו"מ עם היזם דירות בשטחים גדלים יותר תוך שמירה על שקיפות מול שאר הדיירים 

עם זאת, המדינה מציעה גמישות באופני הפיצוי, כך שבמקרים של פערים מהותיים, הפיצוי יכול להינתן לאו דווקא בתוספת מטרים, אלא באמצעות שדרוג המפרט הטכני, מיקום בקומה גבוהה יותר, תשלום כספי איזון או עדיפות בבחירת הדירה החדשה. בנוסף, כדי למנוע סרבול, מתאפשרת חלוקה של הדירות לקבוצות לפי מאפיינים דומים

הכשל התפיסתי בהצעה: שטח הדירה הוא לא הפרמטר היחידי הרלוונטי
כשמאי מקרקעין המלווה מאות מתחמי התחדשות עירונית, ניתוח המתווה המוצע ומבחן המציאות בשטח מעלים כשלים תפיסתיים וכלכליים. ההתבססות על שטח הדירה הקיימת כפרמטר מרכזי לקביעת שוויוניות התמורה היא שגויה מיסודה, שכן שטח אינו שווה בהכרח לערך. עצם קיומה של דירה גדולה יותר אינו מעיד באופן אוטומטי על שווי יחסי גבוה יותר, ולכן הענקת תמורה מוגדלת רק בשל שטח פיזי אינה הוגנת כלפי שאר בעלי הדירות. ככלל, אין אף פעם שוויון מוחלט בין עשרות או מאות בעלים, והעובדה שיש דירה גדולה יותר במצב הקיים לא משקף את ההצעה להעניק תמורות גדולות יותר.  מעבר לכך, חוות הדעת מבוססת במידה רבה על הערה מס' 8 (לתקן 21), שעוסקת בדירות לא טיפוסיות (כגון דירות גן או גג). התבססות זו מתעלמת מכך שלדירות אלו אכן קיימת התייחסות ספציפית בעולם השמאי של מתן מקדמים אקוויוולנטיים. הדירות המיוחדות מקבלות בין כה וכה מקדם אקוויוולנטי. המשמעות היא ששטחי המרפסות, החצרות וההצמדות מתורגמים ממילא לתוספת תמורות בהתאם. לכן, אם לשני דיירים יש דירה של 100 מ"ר, אך לאחד מהם יש חצר של 50 מ"ר , בעל החצר מקבל תמורות גבוהות יותר גם כיום, ואין צורך "להמציא את הגלגל מחדש".  

המתווה המוצע מנותק מעולם ההתחדשות העירונית ועלול לקחת אותנו לאנדרלמוסיה טוטלית בין בעלי הדירות לבין עצמם אשר יגרום להתמשכות של פרויקטים (שגם כיום עומדים על ממוצע של כעשור). 

ראשית, בחינת כדאיות כלכלית לפרויקט, שזה גם כך תהליך מאוד מורכב, מבוצעת על בסיס תמורות זהות לכלל הדיירים, ולא על בסיס חישוב פרטני של תמורות שונות לכל יחידת דיור. שנית, ברמת השטח, חוות הדעת הזו תוביל את העולם בפועל למריבות אינסופיות בין בעלי דירות לבין עצמם, גם אם ההבדל ביניהם כיום הינו 2 מ"ר בלבד. במצב כזה, מי יטען שזו לא דירה טיפוסית? הניסיון לייצר שונות מוחלטת יכניס את הדיירים לסחרור של סכסוכים שיעצרו פרויקטים. שווי דירה לא נגזר רק משטח אלא מפרמטרים רבים אחרים: קומה, כיווני אוויר, חלוקת דירה, שיפוץ דירה ועוד. כלומר, לא פעם דירה שווה יותר מדירה אחרת למרות שהיא יותר קטנה ממנה. מי יכול לשכנע ובצדק את הדייר בעל השווי הגבוה יותר עם הדירה הקטנה ביותר להסכים לפינוי בינוי?

השיקול התכנוני: מורכבות שתוביל למצב כמעט בלתי אפשרי
מעבר לכשלים התפיסתיים והכלכליים, המתווה מתעלם מהשיקול התכנוני, שמהווה בפני עצמו התנגדות מהותית למתווה. גם כך, תכנון של פרויקט התחדשות עירונית בו קיימת שונות גדולה בין שטחי יחידות הדיור הקיימות הוא מורכב ביותר. לדוגמה, במתחם הכולל 10 בניינים יכולים להיות 10 טיפוסים שונים של דירות. כעת, אם יהיה צורך גם בתמורות שונות לכל דירה, ניקלע למצב כמעט בלתי אפשרי שבו יידרש היזם לתכנון של אינסוף שטחי יחידות דיור במצב החדש. דרישה כזו עלולה לעכב את שלבי התכנון ולהפוך פרויקטים ללא ישימים.

מנגנון ההכפלה: בעלי הדירות הגדולות כבר מרוויחים יותר
הסוגייה החשובה ביותר שחייבים לזכור היא האפקט הכלכלי הישיר של המעבר מנכס ישן לנכס חדש. ניתוח כלכלי פשוט מוכיח כי בעלי הדירות הגדולות נהנים כבר כיום מרווח נטו, במונחים שקליים, שגבוה משמעותית מזה של בעלי הדירות הקטנות, פשוט משום שהם מכפילים את השווי על שטח גדול יותר ללא קשר לתמורה הנוספת. לשם המחשה, נניח ששווי מ"ר בבניין הישן עומד על 25,000 שקלים, ושווי מ"ר בבניין החדש עומד על 50,000 שקלים. במצב כזה, בעל דירת 100 מ"ר רואה את השווי של הנכס שלו מזנק מ-2.5 מיליון שקלים ל-5 מיליון שקלים – כלומר, עליית שווי דרמטית של 2.5 מיליון שקלים. לעומת זאת, בעל דירה של 50 מ"ר יחווה עליית שווי של 1.25 מיליון שקלים בלבד. הפער בין שווי מטר ישן לחדש הוא עצום, והתוצאה היא שלבעל הדירה הגדולה עליית שווי שקלית גדולה מבעל הדירה הקטנה, מכיוון שככל שיש לו יותר מטרים, יש לו יותר שווי בנכס החדש. הענקת תמורות עודפות נוספות לדירות הגדולות תוביל לכך שהדירות הקטנות יקבלו שוויים נמוכים בצורה לא פרופורציונלית, ולקפח אותן דה-פקטו.  

בסופו של דבר, ברמה הפסיכולוגית והכלכלית אי אפשר להתייחס לפרויקט מתחם פינוי-בינוי דרך פריזמה פשטנית של שוויוניות או כנגזרת ישירה של שטח הדירה בלבד. הניסיון לבסס מנגנוני תמורה בעיקר על מטראז' המקור מתעלם מעקרונות שמאות בסיסיים. הגדלת השווי האבסולוטי של הדירות הגדולות מספקת להן כבר עכשיו מענה כלכלי מתגמל בולט, גם ללא תוספות מופרזות. גישה פשטנית למתחמים הללו, שמתבססת רק על גודל, לא רק שלא תקדם את ההתחדשות העירונית בישראל , היא תעכב פרויקטים בשנים רבות.  

מאת: שמוליק כהן, שמאי מקרקעין – מנכ"ל ובעלים, SK שמאות מקרקעין  שמאי בעלי דירות בפרוייקטי פינוי בינוי

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן