עו"ד דורון אריאל: "פחות ופחות פרויקטים חדשים נפתחים, ויזמים שיכולים לדחות - דוחים"

באולפן "מגדילים" התארח עו"ד דורון אריאל, שותף מייסד בפירמת עורכי הדין דורון אריאל ושות', המלווה יזמים, דיירים וכמעט את כל המערכת הבנקאית בישראל, לשיחה פתוחה על הקשיים של היזמים בשטח, הבעיות התכנוניות במרכזי הערים, והסיבה לכך שהמדינה חייבת להתחיל לחבק את היזמות הפרטית במקום להילחם בה. בראיון נוקב עם כרמלה קופר, העורכת הראשית, הוא פותח הכל, ומבהיר: "הנדל"ן הוא המנוע המרכזי של מדינת ישראל – אם הוא חזק, האזרח חזק והכלכלה כולה צועדת קדימה". 

תאר לנו את תמונת המצב, מה עובר על היזמים מאחורי הקלעים?
"אנחנו נמצאים בתקופה מורכבת מאוד. למרות עליית המחירים שמגולגלת לצרכן הסופי, קבלנים קורסים ויזמים רבים מתקשים מאוד. מי שחושב שמלקקים דבש בתחום היזמות טועה לחלוטין. מחירי חומרי הגלם ועלויות הביצוע עלו בצורה מטורפת, ובמקביל המדינה לא עושה שום דבר אמיתי כדי להוזיל את העלויות או להוריד את המסים. דירה בישראל מורכבת מ-50% עד 60% תשלומים למדינה, ולכן אין לאף אחד אינטרס אמיתי להוריד מחירים. זה מצב לא פשוט שמשליך ישירות גם על התחלות הבנייה ועל פרויקטים של התחדשות עירונית". 

מהי האמת מאחורי המספרים שמעידים על ירידת מחירי הדיור?
"יש ירידת מחירים אמיתית של כ-10% עד 15%. אבל ירידת המחירים הזו לא נובעת מהעלאת מיסים או מהקשחת התנאים – זו טעות מוחלטת לחשוב כך. היא נובעת מדבר טוב אחד שהממשלה עשתה, והוא הגדלת ההיצע. כשמאשרים תוכנית ענק בפתח תקווה של 15,000 יחידות דיור באזור סגולה, זה משפיע כגל על כל המרכז וגורם לאנשים לזוז מקריית אונו לפתח תקווה בשביל חצי מיליון שקלים פחות. מיסוי יתר רק מבריח משקיעים. 

שר האוצר פועל בחוכמה כשהוא לא מתכוון לחדש את הוראת השעה של מס הרכישה המוגבה, ומאפשר לו לחזור למקור שלו. הברחנו משקיעים ישראלים למדינות כמו גיאורגיה, מונטנגרו, פולין ואתונה, שבהן אנשים לפעמים זורקים את כספם לפח, במקום למשוך אותם להשקיע כאן, במדינה שבה האוכלוסייה גדלה והביקוש האמיתי קיים".

המשרד שלך מלווה את המערכת הבנקאית בפרויקטים רבים. היכן יושב כיום הקושי המימוני המשמעותי ביותר?
"אנחנו רואים פחות ופחות פרויקטים חדשים שנפתחים, ויזמים שיכולים לדחות – דוחים. אמנם חושבים שבהתחדשות עירונית אין צורך בהון עצמי גדול כי לא רוכשים קרקע, אבל ברגע האמת, כשצריך לפתוח את הפרויקט, נדרש הון עצמי משמעותי מאוד. יזמים רבים לא מצליחים לגייס את ההון הדרוש, הפרויקטים הופכים ללא רווחיים, ואנחנו עדים לקריסת חברות, למיזוגים ולקנייה של חברות. הבנקים חשים את הירידה הזו היטב. כמות הכסף הכללית שניתנת למשכנתאות אולי לא פחתה, אך היא ניתנת להרבה פחות אנשים בפועל – אנשים פשוט תקועים ולא זזים. כדי להניע פרויקטים, המערכת הבנקאית מנסה להקל ומורידה את דרישות ה-Pre-sale (מכירה מוקדמת), אך המשמעות של זה היא דרישה ליותר הון עצמי מצד היזם, מה שיוצר עבורו סיכון אישי גבוה בהרבה".

היכן לדעתך הרגולטור והעיריות טועים בניהול זכויות הבנייה?
"מבקשים כיום מדיירים בתל אביב להסכים לאפס תוספת מטרים או אפילו להוסיף כסף מהכיס כדי לקדם פרויקט, וזה אבסורד. אמרתי באחת הוועדות המחוזיות השבוע: אתם פשוט לא מבינים איך בונים מדינה נורמלית. אם כבר פרצתם את הגובה ועשיתם מגדל של 20-30 קומות, למה לעשות ארבעה מגדלים ולא שלושה מגדלים של 40 קומות? תעשו בניין אחד פחות, תפתחו את העיר, תייצרו שטחים ירוקים ושטחי ציבור, ובו-זמנית תייצרו את הרווחיות הנדרשת ליזמים. הקרקע במרכזי הערים היא משאב יקר שאסור להתקמצן עליו. גם הוויכוח הסיזיפי עם דיירים על עוד מטר לפה או לשם הוא שולי. היום הממ"דים גדלו ל-14 ו-16 מטרים בגלל תוספת של שירותים ומקלחת – אז מה, נגיד לדיירים שזה בא על חשבונם? בנוסף, עיריות רבות מתעלמות לחלוטין מהנחיות תקן 21 של השמאי הממשלתי הראשי, וכשמאלצים יזם להסתפק ברווחיות נמוכה, הפרויקטים גולשים לרווחיות אפסית".

המדינה מנסה לייצר פתרונות לכדאיות כלכלית, זה לא עוזר?
"הפתרונות הללו לא מספיקים . המדינה נכשלה בקרקעות המשלימות ובמענקים. יש לי פרויקט בקריית משה ברחובות שבו יש בונוסים של מענקים, אבל זה שולי ומעט מדי. אני גם לא מאמין בחוקים מורכבים כמו 'חוק שיקום מתחמי ההרסים' – אלו חוקים מסובכים שנוצרו לנקודות ספציפיות ומסרבלים את העניינים. צריך לתת לכוחות השוק לפעול. המדינה לא יודעת לעשות את העבודה טוב יותר מהיזמים. הכוח של ישראל הוא ביזמות הפרטית שלה – בהייטק, בתעשיות הביטחוניות ובנדל"ן. צריך לתת ליזמים כלים, לא להילחם בהם. עמד פעם שר שיכון שלא הבין דבר בנדל"ן ואמר שהיזמים יפסיקו לאכול סטייקים ויתחילו לאכול שניצל. מאז הוא רק הפך אותם למדפק של שניצלים, מבלי להבין שהנדל"ן הוא המנוע של האזרח ושל המדינה כולה".

אתה מדבר על היזם הישראלי כדמות כמעט הרואית בכלכלה המקומית.
"בהחלט. יש לי 50 עובדים במשרד, ואני תמיד אומר להם: יש את הצרפתי שמגיע מחו"ל עם 50 מיליון אירו, קונה דירה ליד הים, שותה כוס מיץ על החוף והולך לישון צהריים. הוא תורם אפס למדינת ישראל. לעומתו, היזם הישראלי שלוקח את אותם 50 מיליון אירו שהוא צבר בעמל רב ובסיכון של שנים, משקיע אותם בעוד פרויקט מסוכן שבו הוא עלול להפסיד הכל, משתעבד אישית בערבויות מול המערכת הבנקאית, ומפרנס מערכת שלמה של עורכי דין, קבלנים, עובדים, מתכננים ומזכירות. אלו האנשים שבונים את הארץ וצריך להעריך ולחזק אותם".

למרות כל האתגרים, אתה נשאר אופטימי לגבי הענף והמדינה?
"אני אופטימיסט חסר תקנה ביחס למדינת ישראל. אני אוהב את המדינה הזו, הילדים שלי משרתים כאן בצבא במקומות הקרביים והמסוכנים ביותר. המדינה תמשיך לצמוח ולפרוח כי האנשים כאן הם הטובים ביותר. אנחנו רק צריכים להיות ביחד, לתת קרדיט זה לזה ולזכור שכולנו פועלים לטובת המדינה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן