אפס היטל השבחה: ועדת הערר אימצה את הרפורמה, וקבעה כי ניתן לדחות את ההיטל למועד הוצאת היתר

כשבוע לאחר פרסום מסקנות הביניים של הצוות הבין משרדי  לבחינת שינויים בתחום היטל ההשבחה, ועדת הערר במחוז תל אביב אימצה את המלצת הצוות לחייב את ההיטל רק במועד הוצאת היתר. בהחלטה תקדימית אישררה הוועדה, בראשות עו"ד אייל אילוז, החלטת שמאי מכריע לפיה היטל בגין אישור התכנית הכוללנית להתחדשות ייגבה במלואו במימוש בהיתר ולא במכר, כיוון שרק במועד הוצאת ההיתר ההשבחה ודאית. 

ההחלטה התקבלה במסגרת ערר שהגישה הוועדה המקומית חולון נגד בעלי זכויות בבניין מגורים ברחוב אבשלום בשכונת נווה ארזים בעיר. הערר הוגש נגד החלטת שמאי מכריע לפיה אין לחייב את הדיירים בהיטל השבחה בגין תכנית ההתחדשות הכוללנית (ח 619) עקב מימוש במכר. ועדת הערר דחתה את ערר העירייה וקבעה: "ייתכנו מקרים בהם, בשל מאפייני המגרש בו מצוי הנכס, סביבת הנכס וגורמים נוספים רלוונטיים, שיעור החיוב במכר יהיה נמוך מאוד ואף שואף לאפס".  

המשיבים מכרו את דירתם במרץ 2023 ב-2.5 מיליון שקל. בעקבות המכירה, הוועדה המקומית שלחה היטל השבחה בסך 300,000 שקל, מתוכם 1,500 שקל בגלל תכניות לתיקון תכנית המתאר העירונית ח/1/7 ו-ח 277, וסך של 291,750 שקל בגין תכנית ח 619 (מדובר ב-30 אחוז חיוב עבור השלב הראשון של המכר, זאת בהתחשב ב"אי הוודאות הקיימת למימוש הזכויות"). מנגד, המשיבים, שיוצגו על ידי שמאית המקרקעין לימור ינוקא, טענו כי אין כלל השבחה בגין תכנית ח 619, וכי תכניות התיקון לתכנית המתאר מעניקות פטור לבתים עד 140 מ"ר.

השמאי המכריע ארנון גולדנברג קבע כי הזכויות שמקנות התכניות לתיקון תכנית המתאר השביחו את הנכס בכ-16,000 שקל. בכל הנוגע לתכנית ח 619, השמאי קבע כי ההשבחה היא בסך הכל 726,427 שקל. השמאי המכריע אימץ מספר החלטות, ביניהם כי אין להביא בחשבון במצב הקודם את השפעותיה של תמ"א 38 – החלטה המנוגדת לתפיסת שהתקבעה בפסיקה. בנוסף, השמאי קבע כי קיימת דחייה של 10 שנים במימוש התכנית בהיתר, וזאת בגלל הצורך בהתארגנות לבניה של כל החלקות ברחוב אבשלום יחדיו, והסדרת רישום זיקות ההנאה הנדרשות.

לאור כך, קבע השמאי המכריע כי במקרה זה ההשבחה בנכס "תתברר במדויק ותהפוך לוודאית", כדבריו, רק במועד הוצאת היתר הבניה, ועל כן נקבע כי לא יחול במקרה הנדון חיוב היטל השבחה בגין תכנית ח 619 במועד המימוש במכר. השמאי קבע כי היטל ההשבחה ייגבה במלואו במועד הוצאת ההיתר.

על החלטה זו הגישה העירייה ערר. לטענתה, התוצאה אליה הגיע השמאי המכריע, לפיה לא יחול חיוב השבחה במכר, אינה סבירה. העירייה טענה בערר כי השמאי המכריע קבע השבחה בשווי הדירה של כ- 725,000 שקל, ואין זה סביר כי במכר השבחה זו לא תבוא לידי ביטוי. עוד נטען כי בהתאם להלכה המשפטית (הלכת אליק רון), בעת המימוש במכר יש לחייב בהיטל בשיעור של 30 אחוז במסגרת השלב הראשון.

ועדת הערר דחתה, כאמור, את ערר העירייה. הוועדה מתחה ביקורת על החלטת השמאי המכריע שלא להביא בחשבון את השפעת תמ"א 38, מכיוון שמדובר בהחלטה המנוגדת להלכה שנקבעה בפסיקה. עם זאת, הוועדה קבעה כי אין מקום להשיב את הנושא לבחינה מחודשת, מכיוון שלא נמצאו שגיאות בנתונים.

בכל הנוגע לקביעת השמאי המכריע לפיה היטל ההשבחה בגין התכנית לא ייגבה במועד המכר, אלא רק בהיתר, כתבה הוועדה בהחלטה: "אנו בדעה לפיה יתכנו מקרים בהם, בשל מאפייני המגרש בו מצוי הנכס, סביבת הנכס וגורמים נוספים רלוונטיים, שיעור החיוב במכר (השלב הראשון) יהיה נמוך מאוד ואף שואף לאפס". לפיכך, הוועדה החליטה שלא להתערב בקביעת השמאי לפיה אין לחייב השבחה במכר אלא רק בעת הוצאת ההיתר, לאחר שסקר את מאפייני החלקה והוראותיה של תכנית ח/619. "מדובר בעניין שמאי ולא מצאנו כי מדובר בקביעה בלתי סבירה באופן קיצוני המחייבת את התערבותנו, מה גם שהקביעה מלווה בהסבר מפורט ובנימוקים שמאיים המתקבלים על הדעת, גם אם בדוחק", קבעה הוועדה, שהטילה על העירייה הוצאות בסך 5,000 שקל.

החלטת הוועדה עולה בקנה אחד עם המלצות צוות בין-משרדי לבחינת שינויים בתחום היטל ההשבחה שפורסמו באחרונה במסגרת דוח ביניים. ההמלצה המשמעותית ביותר של הצוות היא דחיית אירוע המס (המועד הקובע בהיטלי ההשבחה) למועד הוצאת ההיתר ומימוש התכנית. 

מחברי הדוח מציינים כי כיום עליית השווי לחישוב ההשבחה נמדדת במועד אישור תוכנית, בעוד שדרישת התשלום ועריכת שומת ההשבחה מתבצעות רק בעת מימוש הזכויות. התוצאה היא, נכתב, פער של שנים רבות בין מועד הערכת השווי לבין מועד עריכת השומה לצורך החיוב בפועל, דבר היוצר אי וודאות. ההצעה גורסת כי יש לחשב את השומה לפי ערכי השוק במועד המימוש, כך שההיטל ישקף את עליית השווי האמיתית ממנה נהנה הנישום. מהלך זה נועד לצמצם שומות הדורשות הערכות ספקולטיביות ולהגביר את הוודאות הכלכלית בקרב יזמים ונישומים כאחד.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן