ביקורת קשה על ועדת הערר במחוז ירושלים: "העדיפה להגיע להכרעה מיידית במחיר פגיעה בעקרון גביית מס אמת"

ועדת הערר במחוז ירושלים העדיפה להגיע להכרעה מיידית במחיר של פגיעה בעקרון גביית מס אמת. כך קבע סגן נשיא בית המשפט המחוזי בירושלים, השופט ארנון דראל, בפסק דין דרמטי, שבו ביטל את החלטת ועדת הערר לאמץ החלטה של שמאי מכריע, על אף פגמים בהליך השומה. פסק הדין ניתן בערעור שהגישו בעלות הזכויות על הקרקע שעליה הוקם פרויקט מתחם עדן על החלטת ועדת הערר לאמץ את הכרעת השמאי המכריע.

מתחם עדן הוא פרויקט למגורים, מסחר, מבני ציבור ומלונאות, במרכז העיר ירושלים, בקרן הרחובות מרדכי עליאש ואגריפס. לפני 13 שנים מכרו המערערות (דרסלי ישראל; מימוש פרייקטים ס.ד. פתוח ויזום; מול גולן בע"מ; האלף השלישי 1998; ג'ורדש אינק; סייגס אסטבלישמנט) את זכויותיהן במקרקעין תמורת 210 מיליון שקל. עסקה זו היא שהביאה להוצאת דרישה לתשלום היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית. ביסוד הדרישה השוני במצב התכנוני של המקרקעין שהביא להשבחתם.

בשנת 2012, שנה לפני עסקת המכירה, אושרה על המקרקעין תכנית 13005. תכנית זו פיצלה את המקרקעין לשני מגרשים. בעקבות אישור התכנית ועסקת המכר, קבעה העירייה כי התכנית השביחה את המקרקעין, והוציאה דרישה לתשלום היטל השבחה. על פי שומת העירייה, ההשבחה עמדה על סך 105,650,000 שקל והיטל ההשבחה על סך 52,825,000 שקל. המערערות חלקו על כך שהתכנית השביחה את המקרקעין, והציגו שומה מטעמן שלפיה התכנית לא רק שלא השביחה את המגרש, אלא גרמה לפגיעה בשווי המקרקעין בסכום של 107 מיליון שקל. עקב הפער המהותי, מונה שמאי מכריע כדי לקבוע את ההשבחה שחלה על המקרקעין. השמאי המכריע קבע כי ההשבחה בגין אישור התכנית עומדת על 50.6 מיליון שקל, וההיטל הוא 25.3 מיליון שקל. 

לאחר פרסום השומה המכריעה, פנה שמאי הוועדה המקומית לשמאי המכריע בטענה כי חלה טעות בשומה בחישוב שטחי המגורים, ובעקבות זאת תיקן השמאי המכריע את השומה המכריעה וקבע כי ההשבחה היא 67.9 מיליון שקל, וההיטל הוא 33.96 מיליון שקל. 

על החלטה זו הגישו הן המערערות והן העירייה ערר לוועדת הערר המחוזית. לטענת המערערות, השמאי המכריע ביסס את קביעתו בנושא שווי מ"ר קרקע למגורים על שתי עסקאות השוואה בלבד בניגוד לתקן המחייב השוואה בשלוש עסקאות לפחות לצורך שימוש בגישת ההשוואה. עוד נטען, כי השמאי היה צריך להשתמש בשיטת החילוץ לצורך קביעת השומה (שיטה שבה אומדים את שווי הקרקע על ידי גזירת שוויה ממחיר הנכס הבנוי עליה, בניכוי הוצאות), כפי שהיה נדרש וכפי שעשו השמאים מטעם הצדדים. כמו כן, נטען לטעות סופר בעיגול שווי מ"ר.

בעקבות זאת, החל הליך ממושך שנמשך שנים ושני הרכבים של הוועדה. הרכב ראשון של הוועדה המליץ לצדדים בהחלטת ביניים למשוך את העררים, והודיע כי יפנה לשמאי המכריע בשאלות הבהרה, אך המערערות דחו את ההצעה. בהמשך הציעה הוועדה לצדדים לפנות לגישור, אך הליך זה לא צלח.  הנושא חזר בשנית לוועדת הערר, כעת בהרכב אחר.

בגלל הזמן הרב שחלף – מעל עשר שנים, הוועדה ציינה בהחלטתה כי "לא ניתן להתעלם ממשך הזמן ולנהוג בתיקים אלה כבכל תיק אחר שמגיע להכרעה בוועדת הערר". הוועדה החליטה לאמץ את החלטת השמאי המכריע, והחליטה שלא להפנות אליו שאלות הבהרה. הוועדה החליטה, איפוא, לדחות את העררים.

על החלטה זו הגישו בעלות הקרקע, באמצעות עורכי הדין רונן ירדני ויעל אוריאלי ממשרד ארדינסט בן נתן, ערעור מינהלי לבית המשפט המחוזי. טענתן המרכזית של המערערות הופנתה נגד החלטתה של ועדת הערר לסיים את ההליכים, בשל חלוף הזמן, בלי לאפשר את מיצוי הליך הפניית שאלות הבהרה לשמאי המכריע. השופט דראל, שקיבל את הערעור, כתב בפסק הדין כי ועדת הערר לא הייתה חייבת מלכתחילה לפנות בשאלות הבהרה לשמאי המכריע, אך הוסיף כי מרגע שהוועדה קבעה קבעה, עוד בהחלטת הביניים, כי בכוונתה לפנות בשאלות הבהרה, "ברי כי עמדתה הברורה של ועדת הערר היא שאינה יכולה להכריע בעררים על יסוד החומר הקיים ללא מתן מענה לשאלות המתעוררות", נקבע.

השופט ציין כי מתעורר קושי בנוגע להתעלמות השמאי המכריע מגישת החילוץ ומהסתמכותו על שתי עסקאות בלבד ביישום גישת ההשוואה לצורך חישוב השווי למגורים; לעיגול שווי מ"ר למגורים במצב הקודם כלפי מטה, ומבלי לספק כל הסבר לקביעת שווי נמוך יותר. "הנה כי כן, המסקנה הנובעת מכך היא כי היה מקום לשלוח שאלות הבהרה לגבי שומת השמאי המכריע ולקבל מענה לשאלות, ורק לאחר מיצוי מהליך זה, להכריע בשני העררים", קבע השופט.

השופט מתח ביקורת על התנהלות ועדת הערר, וכתב כי "ועדת הערר העדיפה להגיע להכרעה מיידית וזאת מתוך חשש מבחינה מחדש של ההליך כולו, נוכח חלוף הזמן וזאת אף במחיר של פגיעה בעקרון גביית מס אמת", והוסיף כי "עמדה זו אינה יכולה לעמוד. חלוף הזמן הרב מאז החלטת הביניים, שבה החליטה הוועדה כי עליה לפנות בשאלות הבהרה, נבע מהתנהלותה של ועדת הערר בהרכבה הקודם ולא מהתרשלות המערערות. לפיכך, אין זה צודק לזקוף את השיהוי לחובת הנישום ולמנוע בירור יסודי של טענותיו, בפרט כשהוא מעוניין בכך".

עוד קבע השופט כי קביעת הוועדה כי שיקול היעילות גובר על פני עקרון גביית מס האמת אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות היסוד בדיני המס, של חתירה לגביית מס אמת. עוד קבע השופט כי האיזון בין הרצון לניהול יעיל של ההליך בכך לבין מיצוי בירור השאלות בקשר לשומת השמאי המכריע וגביית מס אמת, "מחייב תוצאה שונה, גם אם סיום ההליך יתעכב בשל כך".

לפיכך, השופט הורה על ביטול החלטת ועדת הערר, והנחה את יו"ר מועצת שמאי המקרקעין למנות שמאי מכריע אחר. עוד נקבע בפסק הדין, כי ועדת הערר תפנה לשמאי המכריע שאלות הבהרה לפי שיקול דעתה, לפני מתן ההחלטה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן