הכרעה עקרונית: בניינים שונים באותו מתחם אינם זכאים בהכרח לתמורה שווה

הבדלים בתכונות של בניינים שונים באותו מתחם פינוי בינוי מצדיקים מתן תמורות עודפות לבניין אחד על פני בניין אחר. כך קבע בית המשפט המחוזי בירושלים בפסק דין שבו קיבל תביעה נגד דיירת סרבנית, שטענה כי התמורה שהבניין שלה קיבל פחותה מהתמורה של בניין אחר בפרויקט. 

הרקע לתביעה הוא פרויקט פינוי בינוי של קבוצת ברגר ברחוב בר יוחאי 1-3 בשכונת גוננים בירושלים. הפרויקט, "מגדלי ברגר 2", כולל הריסה 94 יח"ד לטובת בניית 330 יח"ד בשני מגדלים בני 36 קומות. התביעה הוגשה על ידי כמאה בעלי זכויות במתחם כנגד סירובה של דיירת ברחוב בן יוחאי 3 לחתום על ההסכם עם היזם. התביעה הוגשה במקור גם נגד דיירים נוספים, אך לאחר שחלקם הסכימו לחתום ונגד אחרים ניתן פסק דין בהיעדר הגנה, נותרה רק הנתבעת בכתב התביעה. 

לטענת הנתבעת, סירובה להתקשר בהסכם הנדון הוא סירוב סביר וראוי. עוד נטען כי התמורה המוצעת לדיירי בנין 3, בו היא מתגוררת, נמוכה ואינה הולמת ביחס לתמורות המוצעות על ציר הרכבת הקלה, ולאור הרווח היזמי הצפוי לחברת ברגר. נטען עוד כי התמורה שהובטחה לדיירי הבניין – תוספת של 26 מ"ר, איננה הולמת לנוכח הפער בינה לבין ההטבה לה זוכים דיירי בר יוחאי 1 – תוספת בשיעור של 41 מ"ר. עוד נטען למתן תמורות עודפות לדיירים מסוימים בניגוד להסכם וללא אישור הנציגות.

התובעים, מצדם, טענו כי ההתנגדות נובעת ממניעים אישיים ולא ענייניים. הם הצביעו על כך שהנתבעת היא בעלת מניות בחברה יזמית, שהחלה לפעול במטרה להיות יזמית הפרויקט, ואף התקשרה בזמנו בהסכם פינוי בינוי עם חלק מדיירי המתחם, אך הסכם זה בוטל בסופו של דבר על ידי בית המשפט. לדבריהם, ההתנגדות נובעת מכישלון החברה להיהפך ליזמית הפרויקט.

סגנית נשיא בית המשפט המחוזי בירושלים, השופטת תמר בזק רפפורט, קיבלה את התביעה, וקבעה כי מדובר בסירוב בלתי סביר להתקשרות בהסכם פינוי ובינוי, ולפיכך החליטה למנות עו"ד מטעם בית המשפט שיחתום בשם הדיירת הסרבנית על ההסכם.

בפסק דינה, דחתה השופטת את טענת הנתבעת לפיה הרווח היזמי בפרויקט, שמוערך ב-20.89 אחוז, גבוה מהרווח בתקן 21.1 שנקבע על ידי השמאי הממשלתי, שהוא 17 אחוז, ומכאן שהתמורות הניתנות לדיירים נמוכות מדי. בפסק הדין נקבע כי תקן 21.1 אינו קובע שיעור רווח מקסימלי. "רווחיות בשיעור העולה על 20% מקובלת, וההיצמדות המוצעת לרווח מינימלי של 16.5% עד 17.5% איננה עומדת", נכתב בפסק הדין. "הניסיון לטעון לחוסר כדאיות לדייר בשל אומדן רווחיות יזם שאינו גבוה באופן קיצוני, לא יצלח. בוודאי לא בנסיבות הענין, כשמדובר בנתבעת  אשר לטובת חברה שבבעלותה נערך תחשיב כדאיות בקשר לביצוע הפרויקט לפי רמת רווחיות גבוהה בהרבה לטובת היזם".

עוד נכתב בהקשר זה כי שיעור הרווח שנקב בו השמאי הממשלתי הראשי הוא שיעור הרווח המזערי על מנת לוודא קיומו של תמריץ ראוי ליזם להוציא פרויקט לפועל, ואין הוא רווח מקסימלי שחריגה ממנו מלמדת על כך שמדובר בעסקה לא כדאית לדיירים, המצדיקה סירוב של דייר בודד להתקשר בעסקה בה חפצים רוב מוחלט של הדיירים. "לא נראה כי רווחיות צפויה בשיעור של 20.85% מלמדת על עסקה שאיננה כדאית לנתבעת והיא איננה מצדיקה את סירובה להתקשר בהסכם בו התקשרו כה רבים מהדיירים במקבץ", כתבה השופטת.

תמורות שונות לבניינים שונים
גם הטענה לאפליה בהשוואה לבניין השכן במתחם נדחתה. השופטת בזק רפפורט ציינה כי אכן התמורות הניתנות לדיירים בכל אחד מהבניינים שונות – ולדיירי בניין 1 ניתנו תמורות העולות באופן ממשי על אלו שניתנות לדיירי בניין 3 – תוספת של 40 מ"ר ועוד הטבות בסך 400,000 שקל, לעומת תוספת 26 מ"ר לבניין 3. עם זאת, נכתב, בהתאם לפסיקה, כי אפליה מתקיימת כאשר ניתן יחס שונה לשווים, ובעניין התחדשות עירונית – כאשר ניתנות תמורות שונות לדירות שאין ביניהם שוני מהותי. לגופו של עניין, השופטת קבעה כי לא מדובר בבניינים שווים, וקיים ביניהם שוני המצדיק תמורות שונות. 

מפסק הדין עולה כי ההבדל בין המבנים הוא שבניין 1 הוא בנין קטן עם מעט דיירים (18), על חלקה לא קטנה יחסית למספר הדיירים – 1,933 מ"ר, ושטח קרקע יחסי לכל דייר של 107 מ"ר. לעומת זאת, בניין 3 הוא בניין "רכבת", עם 8 כניסות ו-70 יחידות דיור רבות, על מגרש בשטח של 2,534 מ"ר, המהווה  שטח קרקע יחסי לכל דייר של 36 מ"ר. כמו כן קיים שוני בשטח הדירות בבניינים השונים, ובבניין 1 שטח דירה ממוצע עומד על 78.5 מ"ר בעוד שבבניין 3 מדובר על 51.5 מ"ר. "בניין 1 שונה מבניין 3. מדובר בבניינים שונים, בדירות שונות, ובחלקות  שונות ונפרדות. כעולה מן הדברים, עדיפותו של בניין 1 על בניין 3 בפרויקט פינוי ובינוי, למעשה איננה שנויה במחלוקת", נכתב. 

עוד נכתב בפסק הדין כי "במסגרת תוכנית הפינוי ובינוי החלקות מאוחדות מבחינה תכנונית, אך הזכות הקניינית של דייר בניין 1 קודם לביצוע התוכנית היא בדירות גדולות יותר בשטחן ואף משתרעת על שטח קרקע שבאופן יחסי הוא גדול 3 כמעט פי שלושה מזו של דייר בבניין 3".

גם טענות נוספות של הדיירת הסרבנית נדחו, ביניהן טענות לאפליה בין חלק מהדיירים באותו בניין, ליקויים בהליך בחירת היזמית והיעדר שקיפות. "הוכח כי הסכם הפינוי ובינוי בו התקשרו 95% מבעלי הדירות במקבץ, הוא הסכם כדאי כלכלית עבור הדיירים. לא הוצגו נימוקים עניינים וסבירים מצידה של הנתבעת לסרב להתקשר גם היא בהסכם", סיכמה השופטת, והורתה על מינוי שופט מטעם בית המשפט כדי לחתום בשם הנתבעת על ההסכם.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן