אלי גניש: "יזם מקומי הוא המפתח לביצוע מהיר בפריפריה"

באולפן "מגדילים" התארח אלי גניש, מנכ"ל משותף בחברת "טאוורס יזמות", המהווה את אחד השחקנים מרכזיים של ההתחדשות העירונית באזור השרון וחדרה. גניש שוחח על השינוי בטעמי המשקיעים, היתרון של התחדשות עירונית בתקופת אי-ודאות, והסיבה לכך שדווקא עכשיו כדאי לרוכשים לרדת מהגדר. "אנחנו רואים שוק אמיתי של אנשים שצריכים דירות לעצמם, והיכולת שלנו כשחקן מקומי היא המפתח לאמון ולמהירות", הוא מסביר.

מהו השינוי המרכזי שאתה מזהה בשטח?
"אנחנו נמצאים ברצף של אירועים שהתחיל עוד לפני המלחמה. המכה הכי כואבת לשוק היא הריבית המטורפת. אם בעבר המשקיעים הם אלה שהלהיטו את השוק בחיפוש אחר תשואה, היום הם העדיפו להעביר את הכסף לאפיקים כמו הבנקים או שוק ההון שמציעים תשואה גבוהה יותר. התוצאה היא שנשארנו עם 'שוק אמיתי' – זוגות צעירים ומשפרי דיור שצריכים קורת גג, אבל נתקלים בקשיים אדירים בגיוס הון עצמי ובתשלום משכנתאות בסביבת ריבית כזו".

כיצד אתם כיזמים מתאימים את עצמכם למציאות שבה עלויות הביצוע מזנקות והביקוש נחלש?
"צריך להיות מאוד יצירתיים ולא להיכנס למינוף מטורף. יש לנו אלפי יחידות דיור בתכנון, אבל אנחנו לא ממהרים לפתוח כל פרויקט. במקומות שבהם יש היצף וקשה למכור, אנחנו מעדיפים להמתין עם תשלום האגרות ולא 'להתאבד' על הביצוע כרגע. מצד שני, נכנסנו חזק למכרזי 'מחיר מטרה' של רמ"י, כמו ביישוב קדימה-צורן. זהו אזור הבית שלנו, והמודל של 80% מכירה מובטחת נותן לנו שקט תזרימי וטרפיק לחברה, גם אם הרווחיות נמוכה יותר משוק חופשי".

חדרה הפכה למוקד של התחדשות עירונית, אבל יש טענות על חוסר כדאיות כלכלית. איך אתם מצליחים להוציא פרויקטים לפועל?
"היתרון הגדול של התחדשות עירונית בתקופה הזו הוא שלא 'מדממים' ריבית על קרקע. בחדרה אנחנו חלוצים – אנחנו למעשה היחידים שהוציאו לפועל פרויקטים של פינוי-בינוי אמיתיים, עם שלושה מגה-פרויקטים שכבר מאוכלסים. הסוד הוא להיות שחקן מקומי. אנחנו מכירים את הרשות המקומית, את מחלקת ההנדסה ואת השפה התרבותית של העיר. זה מאפשר לנו להגיע מהסכם סופי להיתר תוך חמש-שש שנים, קצב שהרבה חברות גדולות וארציות לא יודעות לייצר".

מה הטיפ שלך לדיירים שמתלבטים בין יזמים במכרזי התחדשות עירונית?
"אל תסתכלו רק על מי שמבטיח לכם הכי הרבה מטרים או על שמות מפוצצים של חברות מהמרכז. תסתכלו אחורה על ה'קבלות' – מה היזם באמת מסר? בחדרה, אנשים מעדיפים לקנות מאיתנו כי הם רואים בעיניים למעלה מ-1,000 יחידות דיור שכבר מסרנו ברמה גבוהה. יזם מקומי יציב עם איתנות פיננסית הוא הביטחון הכי גדול של דייר שהפרויקט שלו לא ייתקע".

האם זה זמן טוב לקנות דירה למי שיושב כרגע על הגדר?
"חד משמעית כן. היום הכוח נמצא בידיים של הרוכש. לקוח שנכנס היום למשרד מכירות מקבל הטבות שבעבר לא חלמו עליהן – משדרוגים במפרט, מזגנים ומטבחים ועד גמישות במחיר. להערכתי, בעוד שנה-שנתיים הסביבה תשתנה, הכוח יחזור ליזמים וההזדמנויות האלו ייעלמו. מי שימצא יזם יציב עם הוכחות בשטח, זה הזמן הנכון עבורו לבצע עסקה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן