"התכנית אינה כלכלית, ותישאר על הנייר בלבד": ההתנגדות להתחדשות בנוף הגליל

תכנית התחדשות "מורדות עצמון" בנוף הגליל, המציעה 950 יח"ד מגיעה לדיון התנגדויות בוועדה המחוזית צפון. נגד התכנית הוגשה התנגדות של בעלי זכויות במתחם, שטענו כי התכנית אינה כלכלית, ואף יזם לא התעניין בה עקב הרווחיות הנמוכה שלה, העומדת על 5.2 אחוזים בלבד. "דינה של התכנית להפוך לתכנית על הנייר בלבד", נכתב בהתנגדות.

תכנית התחדשות עירונית במורדות עצמון , ששטחה 72 דונמים, ממוקמת במרכז העיר, בין הרחובות עצמון, יודפת, ארבל ומירון. האתר מהווה חלק ממתחם 2 בתכנית המתאר הכוללנית שהוגדר כאזור להתחדשות עירונית. 

במתחם יש 241 יח"ד, בשטח ממוצע של 45-50 מ"ר, מתוכן כאשר 124 בבעלות עמידר ו-117 בבעלות פרטית. הבינוי הקיים כולל 19 מבנים בני 3-4 קומות וכוללים 8-18 יחידות דיור בבניין. המבנים הקיימים שנבנו בשנות ה-60 של המאה הקודמת ובמרכז האתר שטח ציבורי פתוח לא מפותח ולא נגיש לדיירי השכונה ושלושה מגרשים לא מבונים בייעוד מוסדות ציבור, הנמצאים בבעלות העירייה.

התכנית, ביוזמת משרד הבינוי והשיכון ועיריית נוף הגליל, ובעריכת האדריכלית ענת פיק, מציעה את הריסת הבינוי הקיים ובניית 950 יחידות דיור חדשות (בשטח ממוצע של 107 מ"ר ומרפסת) ב-14 מבנים. אחד האתגרים המשמעותיים בהתחדשות הוא הטופוגרפיה בשכונה, שהיא תלולה מאוד. בשל מורכבות האתר הטופוגרפי והמיקום העירוני המרכזי התכנית מבוססת בעיקר על בנייה מרקמית. הבינוי המוצע כולל בנייה מירקמית, מלווה רחוב בגובה עד 9 קומות משולבת בשלושה בניינים גבוהים בני עד 17-24 קומות. 

התכנית אושרה להפקדה לפני כשנתיים, והופקדה בפועל לפני כשלושה חודשים. במהלך ההפקדה הוגשה נגדה התנגדות של בעלי דירות במתחם, שטענו כי התכנית במתכונתה אינה כלכלית ולא ניתנת למימוש. לטענתם, מאז קידום המתחם וניהול הליך פנייה לקבלת הצעות מיזמים מטעם בעלי הזכויות, לא התקבלה ולו הצעה אחת מטעם יזם לפרויקט במתכונתו התכנונית הנוכחית. "מדובר בנתון מהותי ביותר, אשר יש בו כדי ללמד כי השוק עצמו מזהה חוסר היתכנות כלכלית ממשית בתכנית המופקדת", נכתב. 

בהתנגדות נכתב כי המכפיל המוצע בתכנית הוא 3.94. "מדובר במכפיל נמוך באופן חריג ביחס לפרויקטים מקבילים בעיר ובמחוז הצפון בכלל". המתנגדים הצביעו על תכנית נוספת, ברחוב תירוש בעיר, אשר המכפיל שלה גבוה באופן ניכר ועומד על 6.48. לטענת המתנגדים, בחינת הנתונים הכלכליים במצב הנוכחי מלמדת כי שיעור הרווחיות האפקטיבי בפרויקט עומד בפועל על שיעור נמוך ביותר של כ-5.2% בלבד – בניגוד לחוות דעת שמאית לפי תקן 21 שהגיש משרד הבינוי והשיכון, שלפיו הרווח הוא 14.7 אחוזים. לטענתם, נתון שאינו מאפשר קידום פרויקט התחדשות עירונית בהיקף ובמורכבות מסוג זה. "בנסיבות אלה, מתבקש כי הוועדה המחוזית תורה על בחינה מחודשת של היקף הזכויות בתכנית, לרבות הגדלת זכויות הבניה ומספר יחידות הדיור ומתן גמישות תכנונית רחבה יותר בכלל ובתקני החניה בפרט, באופן שיאפשר יצירת פרויקט בר מימוש ולא תכנית תאורטית בלבד", נכתב.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן