בשורה ליזמים ולבעלי קרקעות: אופציה היא לא "מימוש" - היטל השבחה ישולם רק במכירה בפועל

הסכם אופציה אינו מהווה מימוש זכויות המביא לחבות בהיטל השבחה. כך קבעה באופן תקדימי ועדת הערר במחוז מרכז, שביטלה היטל השבחה בסך 27 מיליון שקל שהנפיקה הוועדה המקומית ראשון לציון לבעלי מגרש במתחם האלף, בעקבות חתימה על הסכם אופציה עם חברת פרשקובסקי לקידום פרויקט בנייה. העירייה טענה כי המהות הכלכלית של ההסכם היא עסקת קומבינציה המהווה "מימוש זכויות" לכל דבר ועניין, אך ועדת הערר, בראשות עו"ד יוני שורץ, קבעה כי אין מדובר בהסכם מכר ואין בו משום "מימוש זכויות" המקים חבות בהיטל השבחה. עו"ד רונית אלפר, שייצגה את העוררים: "ההחלטה מייצרת ודאות משפטית הכרחית בעסקאות מקרקעין".

לפני כשנתיים וחצי חתמו העוררים על חוזה עם חברת פרשקובסקי, שבו הם העניקו לחברה אופציה להתקשר עמם בעסקת קומבינציה לרכישת כמחצית מזכויותיהם במגרש, בתמורה לשירותי בנייה. בהסכם נקבע הסכם הקומבינציה ייכנס לתוקף רק עם מימוש האופציה. בעקבות זאת, פעל היזם לקידום הליכי הרישוי והתכנון של הפרויקט, ובמסגרת זו, הגיש בקשה להיתר בניה. הסכם האופציה דווח לרשויות מיסוי מקרקעין, אשר סיווגו אותו כהסכם אופציה פטור ממס שבח וממס רכישה. לאחר החתימה שלחה העירייה דרישה ראשונה לתשלום היטל בסך 27 מיליון שקל, בטענה שבהסכם קומבינציה המהווה אירוע מימוש לצרכי דיני היטל ההשבחה. יש לציין כי בסופו של דבר, על אף החתימה על ההסכם, החברה החליטה שלא לממש את האופציה.

בעקבות דרישת העירייה לתשלום היטל, הגישו בעלי הקרקע ערר באמצעות עו"ד אלפר. לטענתם, החתימה על הסכם אופציה אינה עולה כדי מימוש זכויות ואינו מקנה ליזם זכויות קנייניות או חזקה במקרקעין. עוד נטען כי מדובר בהסכם אופציה אותנטי המותיר בידי היזם את כוח ההכרעה הבלעדי האם לממש את העסקה, ולפיכך ההסכם אינו עולה כדי מימוש זכויות. בנוסף, הדגישו העוררים כי העסקה סווגה כהסכם אופציה פטור ממס על ידי רשויות מיסוי מקרקעין.

הוועדה המקומית, מצדה, טענה כי המהות הכלכלית של ההסכם היא עסקת קומבינציה המהווה "מימוש זכויות" לכל דבר ועניין. טענה זו התבססה, בין היתר, על כך שהיזם פעל כמנהג בעלים כאשר קידם הליכי רישוי, הגיש בקשה להיתר בנייה ואף רשם הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין. 

בהחלטתה, קבעה ועדת הערר כי ככלל, אין לראות בהסכם אופציה משום "מימוש זכויות" המקים חבות בהיטל השבחה. הוועדה הגדירה את ההסכם במילים "הסכם אופציה אותנטי, אשר הותיר ליזם חופש בחירה מלא ובלתי מסויג", ודחתה את כלל טענות העירייה. הוועדה ציינה עוד כי קידום הליכי התכנון על ידי היזם מהווה סיכון עסקי מחושב תחת מטריית האופציה, אך בפועל אינה מהווה מימוש עסקה, שכן ליזם עמדה הזכות להפסיק את ההליכים בכל שלב. כמו כן, הוועדה הבהירה כי לטיוטת הסכם הקומבינציה שצורפה לאופציה ונחתמה בראשי תיבות לא היה כל תוקף משפטי מחייב בטרם ניתנה הודעת מימוש כדין. 

"לא זו בלבד שהקביעה כי חתימה על הסכם אופציה אינה מהווה מימוש זכויות לעניין היטל השבחה, מתיישבת עם ההשוואה לדין הכללי, אלא היא אף מתיישבת עם התכלית שנקבעה בדיני היטלי השבחה, לפיה יש למסות את הגורם המתעשר", קבעה הוועדה. עוד נקבע כי: "בהסכם אופציה לא הגיע מועד ההתעשרות בעת ההתקשרות" וזה יוכל להגיע רק כאשר תמומש האופציה". לפיכך, נפסק, החתימה על הסכם אופציה, לא מהווה מימוש זכויות לעניין היטל השבחה.

הוועדה אף התייחסה לסתירה שבין עמדת רשות המסים שפטרה את ההסכם ממס שבח ומס רכישה, לאחר שקבעה כי מדובר בהסכם אופציה פטור, לבין עמדת העירייה, כי יש צורך ב"הרמוניה חקיקתית" – שאיפה לפרשנות אחידה של החוקים השונים. הוועדה קבעה כי סיווג ההסכם כהסכם אופציה פטור על ידי רשויות המס מהווה אינדיקציה פרשנית כבדת משקל. הוועדה אף התייחסה לאבסורד הנובע מהסתירה בין הגישות השונות ביחס למהות החוזה: "קביעה שהסכם אופציה מהווה 'מימוש זכויות', תביא לכך שהשוני יהיה בעצם הגדרת מהות החוזה, כך שכאשר יעמוד בפנינו חוזה ספציפי, אזי מחד גיסא, אותו חוזה יוגדר לגבי דיני היטלי השבחה כחוזה שלם מרגע כריתתו (ולכן הוא מהווה מימוש זכויות), ומאידך גיסא אותו חוזה יוגדר לגבי חוק מיסוי מקרקעין ככזה שלא הושלם ברגע כריתתו (ולכן הוא לא מחייב במיסוי מקרקעין(". הוועדה קיבלה, איפוא, את הערר וביטלה את ההיטל בסך 27 מיליון שקל. 

עו"ד רונית אלפר, שייצגה את העוררים, מסרה: "אנו מברכים על החלטתה האמיצה של ועדת הערר. ההחלטה מייצרת ודאות משפטית הכרחית בעסקאות מקרקעין ומשרטטת גבולות ברורים לסמכותן של ועדות מקומיות. ועדת הערר קבעה באופן מנומק כי אין מקום לפיצול מלאכותי בהגדרת העסקה בין רשויות המס לבין רשויות התכנון. הפסיקה מבהירה כי הסכמי אופציה אותנטיים, המותירים חופש בחירה בידי היזם גם כאשר הוא מקדם הליכי תכנון מוקדמים, אינם מהווים 'מימוש זכויות' ואינם מקימים חבות בהיטל השבחה במועד חתימתם".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן