סוף לסאגת פינוי בינוי אח"י דקר בנווה שרת: היטל ההשבחה קוצץ

מכה לעיריית תל אביב: ועדת הערר המחוזית אישררה החלטת שמאי מכריע שקבע היטל השבחה נמוך ב-75 אחוז משומת העירייה בגין פרויקט פינוי בינוי בעיר. הוועדה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, דחתה את ערר העירייה נגד השומה המכרעת, וקבעה כי לא נפל פגם בהחלטתו של השמאי המכריע.

הרקע להליך הוא חוות דעתו של שמאי מכריע שנערכה בנוגע להיטל ההשבחה שחל על דירת מגורים ברחוב אח"י דקר בשכונת נווה שרת בתל אביב, על רקע אישור תכנית פינוי בינוי מתחם אח"י דקר בשכונת נווה שרת, המציעה 1,160 יח"ד, ואשר אושרה בשנת 2021. היטל ההשבחה הוטל על המשיבים, בעלי הדירה, עקב מימוש זכויות במכר. 

השמאי המכריע הגיש שתי שומות מכריעות. השומה הראשונה נערכה על בסיס הגישה הכלכלית. שווי המצב החדש נקבע לכל מתחם התכנית, וממנו נגזר החלק היחסי של המשיבים במקרקעין בהתאם לטבלת ההקצאות. בהתאם לכך, ההשבחה הוערכה בסכום של 203,060 שקל, והיטל ההשבחה נקבע בסכום של 101,530 שקל. 

לפני כשנה נקבעה החלטה עקרונית בבית המשפט המחוזי (פס"ד נועה לב), שבו נקבע בין השאר כי במימוש של מכר דירה במתחם בו אושרה תכנית לפינוי בינוי, יש להעריך את ההשבחה בגישת ההשוואה הישירה בין המצב הקודם למצב החדש. בעקבות זאת, הוועדה המקומית בעירייה הודיעה על כוונתה להגיש שומה חדשה, שתתבסס על עקרונות פסק הדין ותוערך בהתאם לשיטת ההשוואה הישירה. ההיטל החדש נקבע על 226,800 שקל. 

בעקבות מחלוקת בין בעלי הקרקע, שטענו כי אין כלל עליית ערך, לבין העירייה, הנושא הוחזר לשמאי המכריע, שהתבקש לכתוב חוות דעת משלימה, שתתבסס על שיטת ההשוואה הישירה. בחוות הדעת המשלימה הוערכה ההשבחה בגישת ההשוואה לעסקאות מכר דירות במתחם התכנית. ההשבחה נקבעה בסכום של 120,960 שקל, והיטל ההשבחה בסכום של 60,480 שקל – כרבע מגובה ההיטל שקבעה העירייה. 

השמאי המכריע ערך כמה שינויים בהחלטתו החדשה ביחס להחלטה הקודמת. בשומה המקורית השווי במצב הקודם נקבע בשתי גישות: האחת היא השוואה לממוצע קביעות של שווי מ"ר מבונה של 4 שמאים מכריעים. השניה היא השוואה לעסקאות מכר דירות שבוצעו בין המועדים בין 2019 ל-2021. בחוות הדעת המשלימה השמאי המכריע החליט לקבוע את השווי במצב הקודם בהתבסס על עסקאות השוואה במתחם משנת 2019 בלבד, לפני מועד הפקדת התכנית. כמו-כן, השמאי המכריע החליט לנתח את עסקאות ההשוואה בהתייחס לשטח הרשום של הדירות, בעוד שבשומה המקורית השווי נקבע בהתבסס על מדידה גרפית. 

כתוצאה משינויים אלה, ערכי השווי במצב הקודם נקבעו בסכום של 39,800 שקל למ"ר בנוי, לעומת  35,000 שקל למ"ר בנוי בשומה המקורית – דבר המקטין למעשה את הפער בין המצב הקודם למצב החדש. על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית ערר, בטענה שהשמאי המכריע חתך כמעט חצי מגובה היטל ההשבחה שהוא עצמו קבע בעבר, תוך שהוא חורג מהנחיות ועדת הערר, ומבצע תיקונים אשר אין בסמכותו לבצע. 

ועדת הערר דחתה את טענות העירייה. הוועדה קבעה כי השינויים שביצעה השמאי המכריע נועדו לתקן שגיאות והטיות שנפלו בשומה המקורית. בהתייחסה להחלטת השמאי להתייחס רק לעסקאות שבוצעו ב-2019, לפני הפקדת התכנית, קבעה הוועדה כי בכך הוא למעשה נטרל את השפעת הליכי התכנון על המחירים ממסד הנתונים שלו. "החלטה זו סבירה בעינינו. אנו סבורים שהשמאי המכריע פעל בעניין זה כדין, ובהתאם להלכה כי אין להביא בחשבון, בעת קביעת השווי של הקרקע ערב התכנית המשביחה, את הפוטנציאל הקונקרטי הנובע מהליכי התכנון של התכנית", נקבע.

הוועדה אשררה גם את החלטתו לבצע שינוי בשיטת המדידה, ולהתייחס לשטח הרשום ולא לשטח שנמדד בפועל, וקבעה כי בכך הוא תיקן ליקוי שהיה בשומה המקורית. "איננו מקבלים את הטענה שהשמאי חרג מסמכותו", נכתב. "חשוב להדגיש שהשמאי המכריע נדרש לשנות את גישת השומה. מעת שסבר שיישום הגישה באופן מיטבי מצריך מספר תיקונים והתאמות בשומתו המקורית, הוא היה רשאי לעשות כן. התיקונים שנערכו, הן במסד הנתונים והן בניתוח העסקאות, נועדו להביא לתוצאה מדויקת ומהימנה יותר של עליית השווי שחלה בנכס".

הערר, כאמור, נדחה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן