מכה ליזמים שגוררים רגליים: ניצחון לעיריית בת ים נגד חברה יזמית שעיכבה פרויקט התחדשות

הכל עומד במקום, הזמן ממשיך ללכת: שש שנים לאחר שחברה יזמית קיבלה היתר לפרויקט תמ"א 38 חיזוק בבת ים, היא לא מימשה אותו. לאחר שתוקף ההיתר הוארך פעם אחת, דחתה השבוע ועדת הערר במחוז תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, את בקשתה להארכה נוספת: "העוררת ונקטה באותו דפוס פעולה ממש: השתהות ממושכת, הימנעות מקידום אפקטיבי של הנדרש ממנה, ופעולה רק בסמוך למיצוי התקופה הרלוונטית". בתגובה מסר עו"ד מורן גור, שייצג את החברה היזמית והגיש את הערר מטעמה: "נפלה שגגה בהחלטה. אנחנו שוקלים לעתור לבית בהמשפט". עיריית בת ים: "החלטה מבורכת שמגינה על התושבים".

היזמית, י.מ. השמה בע"מ, הגישה כבר לפני עשר שנים, בשנת 2016, בקשה לוועדה המקומית בת ים לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 חיזוק ברחוב הרצל 14 בעיר. הבקשה כללה שיפוץ ותוספת 2 קומות מלאות וקומת גג חלקית הכוללות 10 יח"ד חדשות. הבקשה אושרה בראשית 2018 וההיתר ניתן לחברה בראשית 2020. לאחר שההיתר לא מומש, ועדת הערר אישרה את הארכתו פעם אחת, עד לראשית השנה הנוכחית, ובכך הושלמה תקופת תוקף כוללת של 6 שנים מיום הנפקתו של ההיתר. לאחר שבקשת החברה להאריך בשנית את ההיתר לשנתיים נוספות נדחתה בעירייה, היא הגישה את הערר.

היזמית טענה כי מאז הוצאת ההיתר המציאות בארץ לא אפשרה עילות בניה סדירה. לטענתה, הפרויקט עוכב בשל רצף של נסיבות חיצוניות וחריגות שאינן בשליטתה: ראשיתה במגיפת הקורונה שפרצה בסמוך להנפקת ההיתר והובילה לסגרים ולשיבושים קשים, והמשכה באירועי 7 אוקטובר ומלחמת "חרבות ברזל". נסיבות אלו יצרו, לשיטת העוררת, חסמים משמעותיים בדמות מחסור חמור בכוח אדם, עיכובים פרוצדוראליים והליכי תכנון ממושכים, המצדיקים את הארכת המועד.

עוד טענה היזמית כי העירייה הציבה חסמים בירוקרטיים שעיכבו באופן בלתי סביר את הנפקת אישור תחילת העבודות. לטענתה, היא נדרשה לעמוד בדרישות מחמירות ומשתנות של גורמים מאשרים כגון כיבוי אש, פיקוד העורף, תאגיד המים וחברת החשמל, והעירייה גררה רגליים, כטענתה, בהנפקת האישורים הנדרשים.

הוועדה המקומית, מצדה, טענה כי הבקשה להארכה נוספת נעדרת כל סבירות ונובעת מ"היעדר עשייה מוחלטת" מצד היזמית לאורך שנים. לטענתה, חלפו שש שנים מלאות ממועד הנפקת ההיתר המקורי מבלי שהחלו עבודות בניה כלשהן במקרקעין. עוד נטען כי החברה לא יצרה קשר עם גורמי המקצוע בוועדה המקומית ולא פעלה לקידום הנושא במשך תקופה ארוכה, ורק כשבועיים בלבד לפני פקיעתו הסופית של ההיתר, פנתה שוב בבקשה לקבלת טפסים.

מעבר לכך, הוועדה המקומית טענה כי חל שינוי נסיבות מהותי בעיר בת ים המצדיק את פקיעת ההיתר. בין השאר, העירייה ציינה כי תמ"א 38 פקעה בעיר, וכך גם תוכנית ההתחדשות הבניינית העירונית בי/538 (התוכנית המקומית מכוח סעיף 23 לתמ"א). עוד נטען מטעם העירייה כי המדיניות התכנונית הנוכחית בעיר מתעדפת באופן מובהק תכנון מתחמי כוללני ופרויקטים של הריסה ובניה מחדש, כגון "חלופת שקד", על פני פרויקטים נקודתיים של חיזוק מבנים, אשר נתפסים בעיניה כ"בנייה פוגענית ובלתי איכותית" הפוגעת במרחב הציבורי.

ועדת הערר דחתה, כאמור, את טענות החברה היזמית ולא נענתה לבקשתה להאריך בשנית את ההיתר. הוועדה ציינה בהחלטתה כי במסגרת הערר הקודם לא היה מנוס מהארכת ההיתר, וזאת בגלל הוראות החוק, אשר לא הותירו שיקול דעת בעניין. עם זאת, בכל הנוגע להארכה נוספת, ציינה הוועדה, המצב שונה: "ענייננו בבקשה נוספת, לאחר שכבר ניתנה ארכה, לאחר שחלפו שנים ארוכות ממועד אישור הבקשה להיתר, ולאחר שחלו תמורות משמעותיות במצב התכנוני".

הוועדה ציינה עוד כי היזמית לא פעלה לקדם את הפרויקט, על אף הארכת ההיתר: "משעה שניתנה לעוררת הארכה נוספת, היה מצופה כי תפעל ללא דיחוי, בשקידה ראויה ובאינטנסיביות הנדרשת לשם קידום הפרויקט. אלא שבפועל, חרף ההארכה שניתנה לה וחרף חלוף הזמן המשמעותי, שבה העוררת ונקטה באותו דפוס פעולה ממש: השתהות ממושכת, הימנעות מקידום אפקטיבי של הנדרש ממנה, ופעולה רק בסמוך למיצוי התקופה הרלוונטית".

הוועדה הבהירה כי "התנהלות מעין זו אינה יכולה להתקבל. היא אינה מתיישבת עם חובת תום הלב הדיונית והמהותית המוטלת על בעל היתר, ואינה עולה בקנה אחד עם הציפייה כי מי שקיבל היתר בניה ופעל לקבלת ארכה למימושו, יעשה כן תוך קידום ממשי, רציף ויעיל של הפרויקט".

הוועדה דחתה את הטענה כי המציאות בארץ, סביב מגפת הקורונה והמלחמה, עיכבו את העבודות: "לא נטענה טענה כי היזם או מי מטעמו עוכב באופן ישיר בעטיה של המלחמה. מצאנו כי פרויקטים אחרים בעיר, סבוכים לא פחות ואף יותר, חלקם נדונו בפנינו, קודמו בעיר בת ים ובכל רחבי הארץ. במקרה שלפנינו לא רק שלא חלה התקדמות ממשית אלא שכאמור אין בנתונים שהוצגו כדי להסביר מדוע לא הושלמו התנאים הטכניים לטופס תחילת העבודות".

גם בהיבט התכנוני, הוועדה קבעה כי אין הצדקה להארכת ההיתר, נוכח שינוי האקלים התכנוני בעיר בת ים: "האקלים התכנוני עבר תמורה יסודית מאז הנפקת ההיתר בשנת 2020. תמ"א 38 פקעה בעיר, וכך גם תוכנית בי/538. המדיניות התכנונית הנוכחית מתעדפת באופן מובהק תכנון מתחמי כוללני ופרויקטים של הריסה ובניה מחדש על פני פרויקטים נקודתיים של חיזוק מבנים בלא הקצאת שטחים לצרכי ציבור, אשר נתפסים כיום כתוצר תכנוני נחות הפוגע במרחב הציבורי".

עוד נכתב כי הפרויקט נמצא במיקום אסטרטגי סמוך לים, ואין הצדקה לקידומו על בסיס ההיתר הישן, אשר אינו תואם את צרכי העיר: "המקרקעין מצויים בפינת רחובות אסטרטגית (הרצל והים), כאשר רחוב הים מתוכנן כציר חיבור מרכזי לחוף. הותרת ההיתר הקיים, הכולל ממ"דים בקו בניין 0 ופתרונות חניה מאולצים, עשויה לסכל את האפשרות למימוש התכנון המודרני והאיכותי הנדרש לאזור זה. אין מקום להותיר את המקרקעין משועבדים להיתר שניתן בשנת 2020 על פי החלטה משנת 2016, שאינו תואם עוד את צורכי העיר והתושבים".

על רקע זה, נדחה ערר היזמית, והוועדה ציינה כי "אין מדובר בבקשה שכשלה מחמת מכשול טכני או נסיבה נקודתית. ענייננו בבקשה אשר לאורך שנים לא הבשילה לכדי מימוש, חרף ארכה שניתנה בעבר, על רקע שינוי משמעותי במצב התכנוני ובהינתן קושי ממשי להצדיק את המשך הארכת תוקפו של ההיתר". הוועדה אף הטילה הוצאות בסך 10,000 שקל על היזמית.

עו"ד מורן גור, שייצג את החברה היזמית והגיש את הערר בשמה, מסר כי החברה בוחנת אפשרות לעתור כנגד ההחלטה: "אנו מכבדים את החלטת ועדת הערר, אך סבורים כי בנסיבות העניין נפלה בה שגגה מהותית, הן במישור המשפטי־פרשני והן במישור הציבורי והתכנוני. ענייננו אינו בפרויקט תיאורטי, אלא בהחלטת ועדה מקומית שאישרה בקשה להיתר לחיזוק בניין קיים מפני רעידות אדמה ולהוספת ממ״דים לדירות קיימות. דווקא בעת הזו, כאשר יזמים, בעלי דירות ומוסדות תכנון מתמודדים עם מציאות חריגה של עיכובים, מלחמה, מחסור בכוח אדם, חסמים רגולטוריים ואי־ודאות תכנונית וכלכלית, היה מקום לבחון את הבקשה להארכת תוקף ההחלטה בגישה ליברלית, עניינית ותכליתית יותר".

עוד מסר עו"ד גור כי "ועדות הערר, בהיכנסן בנעלי הוועדה המקומית, אינן נדרשות לבחינה טכנית בלבד, אלא להפעלת שיקול דעת רחב, מאוזן ותכליתי. חיזוק מבנים ישנים והוספת ממ״דים אינם עוד בגדר מותרות יזמית או זכות יתר תכנונית; בתקופה הנוכחית מדובר בצורך ציבורי, בטיחותי וביטחוני מהמעלה הראשונה. מניסיון העבר, דווקא בעתירות מנהליות שהוגשו במקרים דומים, בתי המשפט נטו לאמץ גישה תכליתית, ולאשר הארכות תוקף של החלטות ואף של היתרי בניה, מקום שבו נסיבות העניין הצדיקו זאת. לעמדתנו, גם במקרה זה היה מקום ליישר קו עם אותה מגמה שיפוטית, וליתן משקל ממשי לאינטרס ההסתמכות של העוררת ושל בעלי הדירות, להשקעות שבוצעו ולצורך המיידי בקידום פרויקטים מצילי חיים. אנו לומדים את ההחלטה לעומקה ובוחנים הגשת עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי".

מ"מ ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית, עו"ד אלי יריב: "הזמנים שבהם יזמים החתימו דיירים, נעלמו למשך שנים ואז נזכרו לפעול רק בדקה ה-90 – נגמרו. אנו מגינים על התושבים ונמשיך להוביל התחדשות עירונית איכותית ובטוחה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים מברכת על החלטתה החד משמעית של ועדת הערר המחוזית, אשר דחתה פה אחד את דרישת היזם להאריך פעם נוספת היתר בנייה ישן משנת 2020. ההחלטה מייצרת אמירה ברורה מול תופעה פסולה ומוכרת: יזמים שמחתימים תושבים על פרויקטים, תוקעים את המקרקעין, גוררים רגליים במשך שנים מבלי להזיז לבנה בשטח, ונזכרים לבקש הארכות חריגות רק כשתוקף ההיתר מסתיים סופית. אנחנו כוועדה מקומית לא מסכימים להתנהלות הזאת ולא נשלים איתה. תפקידנו הוא להגן על התושבים ולא להותיר אותם בני ערובה של היתרים פקעים ותכנון מיושן. האקלים התכנוני בבת ים השתנה מן היסוד. תמ"א 38 במסלול חיזוק הגיעה לסוף דרכה, ובמקומה אנו מובילים מדיניות של תכנון מתחמי כוללני והריסה ובנייה מחדש (כמו 'חלופת שקד')".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן