מבקר המדינה: חובות המשכנתא של הציבור הכפילו את עצמם ל-630 מיליארד שקל

מאז שנת 2008, העלייה החדה והמתמשכת במחירי הדיור הובילה לגידול ניכר בביקוש לאשראי. מגמה זו משתקפת היטב בנתוני השנים 2024–2025: סכום המשכנתא הממוצע חצה את רף המיליון ש"ח, וההחזר החודשי הממוצע האמיר לכ-5,800 ש"ח בהשוואה להחזר ממוצע בשנת 2019 שעמד על 4,200 ש"ח. נכון ליוני 2025, יתרת חוב המשכנתאות הכוללת של הציבור בישראל הגיעה להיקף חסר תקדים של כ-630 מיליארד שקל – זינוק של 110 אחוזים בתוך עשור, כאשר יתרת החוב לשנת 2015 עמדה של 300 מיליארד שקל. כך עולה מדוח מבקר המדינה, מתניה אנגלמן, המתפרסם היום ואשר עוסק בשוק המשכנתאות.

מהדוח עולה כי הבנקים הם המקור הכמעט בלעדי של משכנתאות והם שומרים על חלקם במשכנתאות המתקרב לכ-100%. עם זאת, נרשם זינוק של 7.8 מיליארד שקל בהיקף האשראי המצטבר שניתן בהלוואות בסבסוד קבלנים  (מכ-453 מיליון ש"ח בדצמבר 2023 לכ-8.3 מיליארד ש"ח באוגוסט 2025). דבר זה, מציין הדוח, מייצר יותר סיכון עבור הרוכשים כיוון שהם דוחים את גיוס מקורות המימון הדרושים להשלמת העסקה למועד הסמוך למסירת הדירה.

הדוח מעלה שורה של ליקויים בתחום אסדרת שוק המשכנתאות במערכת הבנקאית. בין השאר, התגלה כי הפיקוח על הבנקים לא בחן באופן עיתי את המגבלות העיקריות למתן הלוואות לדיור (מגבלת שיעור המימון, מגבלת שיעור החזר מהכנסה, מגבלת חלק הלוואה בריבית משתנה ומגבלת התקופה), וממילא לא החיל שינויים במגבלות אלו למעט השינויים הנזכרים. מדובר במגבלות שהטיל הפיקוח לאחר משבר הסאב פריים נועדו למתן את הגידול החד במשכנתאות שניתנו ברמת סיכון גבוהה.

בנוסף, עולה כי הפיקוח על הבנקים לא ביצע בחינה חוזרת במשך 9 שנים עדכון שיעור המימון לזכאים לדירות במחיר מופחת. כתוצאה מכך, נכתב, ציבור הזכאים נדרש להעמיד הון עצמי בסכומים גבוהים יותר, כך שעלולה להיפגע יכולתו לקבל תנאים מטיבים בבנקים בעת נטילת הלוואה לדיור ואף בחלק מהמקרים נפגעת יכולתו לממש את זכאותו לרכישת דירה במחיר מופחת. עוד נמצא כי הפיקוח על הבנקים לא עדכן את מגבלת שיעור החזר מהכנסה שנותרה על 50% משנת 2013 ועד לתקופת הביקורת.

עוד עולה מהדוח כי בשנים 2022 – 2025 עלה משקל הלוואות בסיכון גבוה מכ-20% לכ-31%. למרות העלייה במשקל ההלוואות בסיכון גבוה, הפיקוח על הבנקים לא קבע הוראות למשקלי הסיכון עבור הלוואות בסיכון גבוה, וזאת למרות שבעבר הפיקוח נהג לקבוע משקלי סיכון ייחודיים להלוואות ממונפות. "אי קביעת הוראות למשקלי סיכון מותאמים על הלוואות בסיכון גבוה עלולה לפגוע בהערכת הסיכונים של הבנקים ולפגוע ביציבותם, סיכון שגדל לאור זאת שמשקלן של הלוואות בסיכון גבוה עלה", כותב המבקר.

עוד בחן הדוח את מבצעי העידוד שמקיימים קבלנים, במטרה לעודד רכישת דירות. מהדוח עולה כי מסוף 2023 החלו קבלנים להרחיב את היקף ההטבות הניתנות על ידם לצורך קידום המכירות והנעת הפעילות בשוק באמצעות מבצעי עידוד ייחודיים, המאופיינים בהנחות מימוניות גדולות. מבצעי העידוד כללו בעיקר דחייה משמעותית של חלק מהתשלומים עבור הדירה עד למועד המסירה, (עסקות 80-20 ו-90-10). הדוח מתריע מפני מבצעים אלה: "התעצמות מבצעי העידוד טומנת בחובה עלייה בסיכון לרוכשים, לקבלנים, ויתכן אף לאשראי שהעמידה המערכת הבנקאית. כמו כן, למבצעי העידוד אף יכולות להיות השלכות מבחינת המיסוי לקבלנים ולרוכשים", נכתב.

עוד עולה בהקשר לכך כי הפיקוח על הבנקים אינו מחייב את הבנקים להגביל מכירות של קבלנים עם דחיית משמעותית בתשלומים למועד המסירה. "למרות שנהוג לכלול בהסכמים בין הבנקים לקבלנים בפרויקטים בליווי בנקאי התניות לפיהן על הקבלנים למכור דירות בפריסת תשלומים לפי המודל הליניארי (בהתאם להתקדמות הבניה), בפועל חלק מהבנקים אינם מגבילים את הקבלנים במכירות עם דחיית תשלומים משמעותית", נכתב.

הביקורת העלתה עוד כי אף שהפיקוח על הבנקים החל בדצמבר 2023 לאסוף נתונים אודות חלקן של הלוואות בלון בסבסוד קבלנים מתוך כלל הלוואות בלון באשראי לדיור, נמצא כי עד מועד סיום הביקורת אין בידי הפיקוח נתונים מדויקים על חלק ההלוואה המועמד במסגרת הלוואות בסבסוד קבלנים משווי הנכס. נתונים אלה נחוצים לאמידת הסיכון המתהווה כתוצאה מהעמדתם בהיקפים משמעותיים.

ליקויים נמצאו בתחום רפורמת המשכנתאות לתיחור. תיחור הוא תהליך בו לווים מקבלים מספר הצעות מחיר למשכנתא ומשווים ביניהם כדי להוזיל את עלויות המשכנתא. ככל שתיחור מתבצע יותר פעמים יש לכך פוטנציאל להגביר את התחרות בין הבנקים באופן שיסייע ללווה להפחית את שיעורי הריביות ואת עלויות המשכנתא. מהדוח עולה כי אחת המטרות שהגדיר בנק ישראל ברפורמת השקיפות במשכנתאות מאוגוסט 2022 היא להגביר את התיחור שמבצעים לווים. נמצא כי בנק ישראל לא עמד במטרה זו. על אף הרפורמה, שיעור התיחור בשנים 2015 – 2017, לפני יישום הרפורמה, היה גבוה יותר (44%) לעומת שיעורו בשנת 2024 לאחר יישום הרפורמה (37%). "עולה ספק בדבר מידת ההצלחה של הרפורמה בהגברת התחרות וביכולתם של הלווים לבצע השוואה בין אישורים עקרוניים של בנקים ולשפר את עלויות המשכנתא לעומת העבר", נכתב.

בנוסף, התגלו ליקויים בפיקוח על ענף ייעוץ המשכנתאות החוץ בנקאיות. הדוח מציין כי בניגוד לשוק המשכנתאות הבנקאיות, מודל התגמול של יועצי משכנתאות מהגופים המוסדיים ונותני האשראי החוץ בנקאי בשיווק משכנתא חוץ בנקאית, מבוסס על תשלום עמלות שוטפות, עמלות חד פעמיות במכירה ובהגעה ליעד מכירות, פרסים ומתנות. "הדבר מעלה חשש על היווצרותן של הטיות ותמריצים שאינם מתיישבים עם טובתו של הצרכן בהכרח, ואף מטה לכיוון המשכנתאות החוץ בנקאיות לעומת המשכנתאות הבנקאיות", נכתב. המבקר מציג מקרה שבו חברה גבתה שכר טרחה של 10% מגובה המשכנתא בתוספת מע"מ, "שכר החורג באופן קיצוני מהמוכר והמקובל בענף המשכנתאות", נכתב.

המבקר מתניה אנגלמן: "המשכנתא מהווה את ההתחייבות הפיננסית המשמעותית ביותר עבור הצרכן הישראלי. יתרת חוב המשכנתאות של משקי הבית עמדה במהלך שנת 2025 על כ-630 מיליארד שקלים. בביקורת מצאנו ליקויים ופערים מרכזיים: בשנים האחרונות חל גידול ב'מבצעי עידוד' שונים שניתנים על ידי הקבלנים לרוכשי הדירות, המגדילים את הסיכון בתיק האשראי לדיור; על אף רפורמת השקיפות של הפיקוח על הבנקים, שיעור התיחור שביצעו הלקוחות בשנת 2024 הוא נמוך יחסית ועומד על 37% בלבד;  ותחום ייעוץ המשכנתאות אינו מוסדר בחוק, כך שצרכנים חשופים לשיטות שיווק אגרסיביות, גביית שכר טרחה מופרז, וייעוץ שאינו בהכרח אובייקטיבי. המשכנתא אינה רק מוצר בנקאי, אלא תשתית קיומית ליציבותו הכלכלית של משק הבית בישראל. על בנק ישראל בשיתוף רשות שוק ההון להבטיח כי שוק זה יתנהל בשקיפות, בהגינות, ותחת פיקוח הולם, תוך עידוד התחרות ושמירה על יציבות המערכת הפיננסית".

מבנק ישראל נמסר: "שוק המשכנתאות חשוב מדי מכדי שיידון בדוח לא מקצועי, רצוף שגיאות וסתירות. להלן מספר דוגמאות מני רבות: 

המבקר כותב, כי צעדי הפיקוח “לא צלחו” והיקף האשראי המצטבר בהלוואות בסבסוד קבלנים קפץ פי 18.5 מכ- 453 מיליון שח בדצמבר 23 ל כ8.4 מיליארד באוגוסט 25. בפועל, מדובר בניתוח שגוי מתודולוגית, המשווה נתון חודשי לנתון מצטבר. מעבר לכך, הקביעה מתעלמת ממכלול הצעדים שננקטו ובהם זיהוי מוקדם של הסיכונים, מעקב שוטף, העברת מסרים למערכת הבנקאית וגיבוש מתווה הדרגתי צעדים שאותתו לשוק, אפשרו למידה והערכה ומנעו זעזועים חדים. הצגתם ככישלון מעידה על אי-הבנה של האופן שבו רגולציה פועלת בפועל ואף עלולה להוביל לתובנות שגויות באשר למדיניות הנדרשת ולנזקים למשק.

"עוד המבקר קובע שאין לפיקוח נתונים מספקים – למשל על היקף הלוואות בסבסוד קבלנים. בפועל, הפיקוח על הבנקים מקבל מידע שוטף ברמה חודשית על פעילות זו. 

"עוד המבקר כותב כי אין לפיקוח נתונים קריטיים על סיכון, אך הוא מוזמן לאתר בנק ישראל ולמצוא את הנתונים האלה.

"בנק ישראל והפיקוח על הבנקים ימשיכו לפעול באופן מקצועי, מאוזן ואחראי לשמירה על יציבות והוגנות המערכת הבנקאית ובפרט תוך מעקב שוטף ומעמיק אחר ההתפתחויות בשוק המשכנתאות ונקיטת צעדים בהתאם לצורך". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן