"התחרות מתחילה": עו"ד שי בוטבול מסמן את המהפכה הבאה של המימון החוץ-בנקאי

שנת 2026 נפתחת בסימן של התחזקות משמעותית בשוק המימון החוץ-בנקאי, כך קובע עו"ד שי בוטבול, שותף בחברה בוטבול גלבוע רם עורכי דין, המייצג יזמים בעסקאות מימון פרוייקטי נדלן. כמי שמלווה את הענף מקרוב, הוא אומר בראיון באולפן הפתוח של "מגדילים", כי אם בעבר התחום סבל תדמית בעייתית של "שוק אפור", הרי שהיום המציאות שונה לחלוטין. "היום מבינים שאלו שחקנים סופר-לגיטימיים, חברות רציניות שיוצאות לשוק ההון ומקבלות גב מהרגולטור", אומר בוטבול.

הבשורה הגדולה שמביא עמו בוטבול נוגעת לשינויי חקיקה דרמטיים – בראשם חוק ההסדרים והאפשרות להעניק רישיונות של "בנק קטן" לגופי אשראי, מה שעשוי לשנות את כללי המשחק מול הבנקים המסורתיים.

הפתרון לפרויקטים התקועים: "ערבות חוק מכר" מגוף חוץ-בנקאי
אחת הבעיות הקשות בענף ההתחדשות העירונית היא "החור השחור" של הפרויקטים הקטנים (בניין בודד/חלופת תמ"א 38). בוטבול מסביר כי מאות פרויקטים כאלה תקועים כיום, למרות שיש חוזים חתומים, משום שלגופי המימון ולחברות הביטוח לא משתלם כלכלית ללוות אותם עקב העמלות והבירוקרטיה.

"כאן נכנס חוק ההסדרים החדש עם בשורה מהפכנית", מסביר בוטבול. "החוק יאפשר לגופי אשראי חוץ-בנקאיים להנפיק בעצמם 'ערבויות חוק מכר'. המשמעות היא שגוף כזה יוכל לממן פרויקט של 10-20 יחידות דיור מא' ועד ת', בלי להזדקק לחברת ביטוח חיצונית. זה פותח את הפקק ומאפשר להוציא לפועל פרויקטים שעד היום אף אחד לא רצה לגעת בהם".

זמן שווה כסף: למה היזמים בוחרים לשלם יותר?
על השאלה מדוע יזמים בוחרים במימון חוץ-בנקאי למרות הריביות שעדיין גבוהות לעיתים מאלו של הבנקים, משיב בוטבול בחדות: "זמן זה כסף. אם לבנק לוקח חצי שנה לאשר פרויקט, וגוף חוץ-בנקאי מאשר אותו תוך שלושה שבועות או חודש – הפער הזה של חמישה-שישה חודשים שווה המון כסף ליזם", הוא מסביר. "הגופים האלו עובדים בשיטת 'גרילה' – הם זריזים, גמישים, מחוברים לשטח ויודעים לתת שירות אישי וצמוד".

יתרה מכך, בוטבול צופה כי בעתיד הקרוב, עם קבלת רישיונות ל"בנק קטן", גופים אלו יוכלו לגייס פיקדונות מהציבור, להוזיל את עלויות הכסף שלהם בכ-3%, ולגלגל את ההוזלה הזו ללווים – מה שייצר תחרות אמיתית על הריביות מול הבנקים.

שומרי הסף: "אם משהו לא מסתדר בבטן – תשחרר"
בתור מי שמייצג גופי מימון, עו"ד בוטבול רואה בעצמו שומר סף, לא רק משפטן. "אנחנו מביאים את הניסיון מעשרות פרויקטים. לפעמים אני אומר ללקוח – 'משהו לא מרגיש לי נכון, משהו לא מסתדר עם הבן אדם או עם הפרויקט'. יש המון אחריות כי בסוף יש דיירים שעלולים להישאר בלי בית".

הטיפ למשקיעים וליזמים: מבחן הלילה
לסיום, מעניק בוטבול טיפ לא שגרתי ליזמים ולגופי מימון לפני כניסה לעסקה: "דבר ראשון – תחושת בטן. אם זה לא מרגיש נכון בקצה של האף, תשחררו. דבר שני – תרדו לשטח, אבל לא רק באור יום. תסתובבו באזור הפרויקט בלילה, בשעות ה'מוזרות'. אם נעים לכם להסתובב שם – זה מקום טוב. אם התחושה לא נעימה – זה שיקול קריטי. בסוף הכל זה אנשים, וגם מזה עושים כסף".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן