שינויים מהותיים בתוכנית הכוללת להתחדשות עירונית של עיריית חולון

כזכור, בינואר 2021 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד בתנאים תוכנית אב כוללת להתחדשות עירונית בחולון והיא פורסמה בספטמבר באותה השנה, אולם בתחילת חודש מאי 2022, לאחר שוועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה בתל אביב דנה בהתנגדויות לתוכנית, היא החליטה לבצע כמה שינויים מהותיים, והתוכנית תפורסם שוב לאחר התיקונים ולציבור יינתנו עוד 21 יום להגשת התנגדויות.
התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים מקודמת על ידי עיריית חולון, חלה על אזורי המגורים הוותיקים של העיר ומגדירה כללים להתחדשות הבניין הבודד – תמ"א 38. עוד היא מגדירה מתחמים המיועדים לתוכניות מפורטות במסלול פינוי בינוי. אלא שלאחר הפקדת התוכנית הוגשו בגינהה 120 התנגדויות, בניהם התנגדות של מהנדסת העיר דאז. 

מסלול חדש להעצמת זכויות בנייה במגרשים שאינם נכללים בתמ"א 38
התוכנית המופקדת כוללת מסלול "התחדשות מגרשית" מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 והתחדשות מתחמית מכוח סעיף 64ב' לחוק התכנון והבנייה, כאמור, אולם כעת הוועדה שוקלת להוסיף מסלול להעצמת זכויות בנייה ב"התחדשות מגרשית", למבנים או מגרשים שאינם נכללים בתחולת תמ"א 38. מדובר בקטגורית רחובות ראשיים מסלול הריסה ובנייה יחול על כל המגרשים, ללא קשר למועד הוצאת היתר הבנייה, למספר הקומות או להיקף השטח הבנוי בפועל. עוד מדובר בקטגוריות רחבי העיר ומרקם לשימור, כולל האזור בשכונת רסקו, כאשר מסלול הריסה ובנייה יחול גם על בניינים שלפי ההיתר המקורי שלהם הם בגובה 2 קומות וכוללים 4 יח"ד ומעלה, ושטחם הבנוי מעל 300 מ"ר.

היקף זכויות הבנייה ותיעדוף לרחובות הראשיים
על פי החלטת הועדה שבקטגורית רחובות ראשיים מסלול הריסה ובנייה יחול על כל המגרשים, ללא קשר למועד הוצאת היתר הבנייה, למספר הקומות או להיקף השטח הבנוי בפועל. במסלול חיזוק – תמ"א 38/1, בקטגורית רחוב ראשי, תותר תוספת של קומה אחת ועוד קומת גג חלקית  ובמסלול הריסה ובנייה – תמ"א 38/2, ברחוב ראשי יתווספו 2 קומות.
עם זאת היקף הזכויות שינתן בשאר הקטגוריות אינו גבוה. במסלול חיזוק, בכל הקטגוריות למעט קטגורית רחוב ראשי, תותר תוספת 2 קומות ועוד קומת גג חלקית; במסלול הריסה ובנייה תתווסף לכל הקטגוריות, למעט קטגורית רחוב ראשי, קומה אחת בנוסף למספר הקומות שפורסם בהפקדת התוכנית. 

תמ"א 38 תתאפשר גם שכונת רסקו ושיכון ותיקים
הוועדה שוקלת לקבוע כי חלקים משכונות אלו ישמרו לעת זו על צביונם, ולכן הם יסומנו בנספח בקטגורית "שמירה על תבנית הבנייה"  עם זאת, הוועדה שוקלת לאפשר התחדשות מגרשית למבנים באזורים אלו, הבנויים בטיפולוגיה של שיכוני רכבת (בני 2 קומות ומעלה) ובשכונת רסקו גם למבנים בני 2 קומות עם יותר מ-4 יח"ד.

עד 0 תקני חנייה באזור המטרו
הועדה ממליצה גם להקטין תקני חנייה כאשר בפרויקטים של התחדשות מגרשית נקבע שלא יינתן  יותר ממקום חניה אחד ליח"ד ובאזורים הקרובים לרכבת הקלה וסביב התחנות המתוכננות של המטרו, יקבע תקן נמוך יותר ואף תקן 0 אם אין פתרון לכניסה לחניה.
עוד הומלץ לגבי גודל ותמהיל יח"ד שיקבע תמהיל של לפחות 20% דירות קטנות ולפחות 20% דירות גדולות וגודל מינימלי של יח"ד יהיה 50 מ"ר.

עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי משרד מוסרי, טל עורכי דין ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה, מציינת כי חלק מהתיקונים בתוכנית היו נדרשים על מנת להתאימה לתוכנית המטרו, לרכבת הקלה וכן כהערכות לתפוגתה של תמ"א 38: "מחד, תוכנית כוללת להתחדשות עירונית יוצרת וודאות ומאפשרת לבעלי הדירות וליזמים לדעת מראש את הזכויות שיוכלו לקבל במסגרת התוכנית ולתכנן את הפרויקטים בהתאם. אך מצד השני מכיוון שמדובר בתוכנית מורכבת עם פרטים ותנאים רבים ייתכן והיא פוגעת בבניינים או אזורים ספציפיים ויוצרת חוסר כדאיות כלכלית או פוגעת בהיתכנות של ההתחדשות בשל הנחיות טכניות הנוגעות לגודל המגרש, קווי בניין וכיוצ"ב. לכן לבעלי הדירות בעיר מומלץ לעיין בפרטי הפרטים של התוכנית ולבחון אפשרות להגשת התנגדות. יש לזכור כי הגשת התנגדות היא הבסיס לכל הליך משפטי עתידי והיא הערכאה היחידה המאפשרת לפרוש את כל הטענות של בעלי הנכסים". 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: