אילוסטרציה // depositphotos

ועדת ערר: לא ניתן לקדם תמ"א 38 בשטח הקטן מ- 300 מטר

בעקבות עתירה לקידום תמ"א 38, ועדת ערר קבעה כי לא ניתן להעניק תמריצים מכוח תמ"א למבנים ששטחם הכולל קטן מ-300 מטרים

רונן דמארי 29.03.2020

אילוסטרציה // depositphotos

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה לאחרונה עתירה שהגישה החברה היזמית ריף הנדסה בע"מ נגד הועדה המקומית, וועדת הערר אודות פרויקט תמ"א 38/2 שהיא מבקשת לקדם בקרית מוצקין. בית המשפט אימץ את עמדת הועדות וקבע כי לא ניתן להעניק תמריצים מכוח תמ"א למבנים ששטחם הכולל קטן מ -300 מטרים כשהוא מחייב את החברה בהוצאות משפט.

החברה היזמית היא הבעלים של חלקה בשטח של 632 מ"ר ברחוב הרב קוק בקריית מוצקין עליה הוקם מבנה כדין לפני כ- 80 שנה. בחודש מרץ 2016 הגישה החברה בקשה לקבלת היתר בנייה להקמת מבנה מגורים בן חמש קומות ותשע יחידות דיור מעל קומת עמודים במקום המבנה הקיים במסגרת תמ"א 38. בסוף שנת 2018 דחתה הועדה המקומית את בקשת ההיתר בנימוק כי זו אינה עומדת בתנאי התב"ע. החברה היזמית מיאנה להשלים עם החלטת הוועדה המקומית והגישה ערר לועדת הערר המחוזית.  

בחודש יוני אשתקד החליטה ועדת הערר לדחות את הערר כשהיא קובעת כי שטח המבנה הקיים על המקרקעין של העותרת אינו עולה על 300 מ"ר ומשכך אינו זכאי לתמריצים המבוקשים מכוח תמ"א 38.

בעתירה שהגישה לבית המשפט המחוזי, טענה החברה היזמית כי פרשנות נכונה של הוראות התכנית המפורטת מובילה לתשובה חד משמעית לפיה חדר המדרגות המשותף, לרבות גרם המדרגות שאינו מקורה באים במניין שטחי הבנייה לצורך בקשת ההיתר.

לחילופין, טענה העותרת, כי הפנייה של ועדת הערר לתקנות חישוב שטחים לצורך בחינת המבנה הקיים אל מול ההוראה המגבילה, מובילה לפרשנות שגויה של ההוראה המגבילה, המסכלת את תכליתה של התכנית המפורטת ואת תכליתה של תמ"א 38. 

לטענת העותרת תקנות חישוב שטחים יכולות לשמש כלי עזר פרשני, אך אין בכך כדי לאיין את שיקול הדעת השיפוטי הנדרש במהלך הפרשנות. בהקשר זה, נטען כי היה על ועדת הערר לפעול בדרך בה פעלה בעבר, ולהפעיל את המבחן המשפטי של היות השטח חלק אינטגרלי מהמבנה, הטעון חיזוק מפני רעידות אדמה. לעמדת העותרת, מבחן זה הוא שמבטיח את הגשמת התכלית שבבסיס התכנית המפורטת ותמ"א 38, מה גם שהחלתו נתמכת בטעמים כבדי משקל שבמדיניות משפטית, ויישומו בנסיבות העניין מוביל למסקנה כי דין שטח המדרגות שאינן מקורות לבוא אף הוא במניין השטחים.

מעבר לכך, טענה החברה העותרת לחוסר סבירות קיצוני המתבטא בהתעלמות ועדת הערר מפגמים מהותיים בהליך שהתקיים בפני הוועדה המקומית ואשר פורט בערר. נטען, כי החלטת הוועדה המקומית לדחות את בקשת ההיתר, הינה החלטה לקונית, שאינה כוללת כל נימוק של ממש, זו התקבלה ללא שניתנה לעותרת זכות להשמיע את עמדתה ולהציג מדידותיה, ולאחר תקופה ארוכה בה לא טיפלה הוועדה המקומית בבקשת ההיתר שהגישה העותרת עוד בחודש מרץ 2016. עוד נטען, כי הוועדה המקומית הציגה בפני העותרת בעת הגשת בקשת ההיתר מצג מטעה ביחס למצב התכנוני החל על המקרקעין, ובכך מנעה את הבאת בקשתה של העותרת לדיון בסמוך לאחר הגשתה, מועד בו לא הייתה התכנית המפורטת בתוקף, טרם הופקדה וטרם פורסמה הודעה כדין על הכנתה. 

מנגד, טענה ועדת הערר כי מדובר בהחלטה תכנונית סבירה ומנומקת שהתקבלה בסמכות בהליך נאות כדין, המיישמת נכונה את הוראות הדין והתכניות החלות, כך שלא קיימת לגביה עילת התערבות מנהלית.

לטענת ועדת הערר, הן התכנית המפורטת החלה על מבנה העותרת והן תמ"א 38 קבעו כללים כמותיים ברורים להחלת תמריצי תמ"א 38. כללים אלה מתווים רף מספרי ברור של מספר קומות ושל שטח כולל במ"ר של המבנה הקיים בפועל, כאשר אי עמידה ברף זה שוללת את הזכאות לתמריצי תמ"א 38. לעמדת ועדת הערר בצדק חושב "שטחו הכולל" של המבנה בהתאם לתקנות חישוב שטחים, וכפועל יוצא מכך לא נכלל החלק הלא מקורה של גרם המדרגות במניין השטחים המזכים בתמריצי תמ"א 38. 

הוועדה המקומית טענה אף היא כי דין העתירה להידחות. לטענתה, טענות העותרת ביחס לפגמים בהליך שהתנהל בפני הוועדה המקומית, לרבות טענות ביחס לאי מתן זכות טיעון, מסירת מידע למתנגדים, שיהוי בדיון בבקשת ההיתר וכדומה, הן טענות חסרות כל נפקות היום, שעה שוועדת הערר דנה בבקשת ההיתר, בחנה אותה, ולבסוף דחתה אותה מן הנימוקים שפורטו בהחלטה. בכל מקרה, טענה הוועדה המקומית, כי אין כל ממש בטענות שהועלו בעתירה כנגד התנהלותה. 

אשר לגרם המדרגות הבלתי מקורה – הוועדה המקומית צידדה בקביעת ועדת הערר לפיה שטח המדרגות שאינן מקורות אינו יכול להיחשב כחלק מהשטחים המזכים בתמריצים מכוח תמ"א 38. לעמדת הוועדה המקומית חישוב שטחי הבנייה אינו יכול להוות משום כלי משחק בידי יזמים או גופי תכנון, ולא בכדי קבע המחוקק בתקנות חישוב שטחים את אופן חישוב השטחים והגדרתם כשטח עזר או שטח עיקרי. 

לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה השופטת בטינה טאובר לדחות את העתירה. בפסק הדין היא נימקה בין היתר: " אין בידי לקבל טענת העותרת לפיה יש לראות בגרם המדרגות החיצוניות שאינן מקורות כ"חדר מדרגות", באופן שמחריג את שטחו מהוראת תקנה 4(א) לתקנות. את תקנה 9(ד)(5) לתקנות יש לבחון על רקע תקנות 7 ו-8 לתקנות, מהן עולה כי שטח חדר המדרגות שיובא בחשבון בחישוב השטח הכולל לבנייה, הוא אותו שטח שנמצא מתחת לקירות החיצוניים והפנימיים, קרי, זה שטח מדרגות מקורה. כך אכן עשתה ועדת הערר כאשר הביאה בחשבון בחישוב השטח את אותם חלקים מקורים של המדרגות. 

העותרת אמנם זנחה הן בעתירה והן בעיקרי הטיעון מטעמה, את טענותיה בקשר למחסן שנמצא בסמוך למבנה. ואולם, בכל מקרה ובבחינת למעלה מן הצורך, אעיר כי בנושא זה מקובלים עלי עמדת ונימוקי ועדת הערר כי המחסן שנמצא בסמוך למבנה אינו יכול להיחשב במסגרת שטחו הכולל של המבנה. החלטת ועדת הערר עולה בקנה אחד עם הוראות תקנות חישוב שטחים. מכך, וכל עוד התכנית המפורטת קובעת הגבלת תחולה לתמריצים מכוח תמ"א 38 למבנים ששטחם הכולל עולה על 300 מ"ר, ומשנמצא כי שטח המבנה של העותרת נמוך מ-300 מ"ר, אין מנוס מדחיית העתירה נגד החלטת ועדת הערר".

עם זאת השופטת מתחה ביקורת על התנהלותה של הועדה המקומית וקבעה: "העותרת העלתה במסגרתה העתירה טענות כנגד אופן הטיפול בבקשת ההיתר על ידי הוועדה המקומית, ובכלל זה טענות ביחס לאי מתן זכות טיעון, מסירת מידע למתנגדים, שיהוי בדיון בבקשת ההיתר ועוד. הוועדה המקומית טענה כי טענות אלה הינן נעדרות נפקות לאור העובדה כי ההחלטה שעומדת במוקד העתירה היום היא החלטת ועדת הערר שדנה בערר לגופו וקיבלה את עמדתה. אכן, מרגע שהוגש ערר לוועדת הערר וזה נידון לגופו, הרי שעתירה מנהלית תוגש ותתקוף את נימוקי ועדת הערר, וכך אכן נעשה. 

עם זאת, אין בעצם העובדה כי החלטת ועדת הערר מאמצת את החלטת הוועדה המקומית, כדי לפטור את הוועדה המקומית מחובותיה לפעול כרשות מנהלית סבירה. אמנם, לוועדה המקומית ניתן, בשל היותה הגוף השלטוני המוסמך, שיקול דעת רחב ביחס להחלטות התכנון הנוגעות לסמכותה, ובמסגרת זו, אף ביחס לזמן הנדרש בכדי לשקול ולהחליט כראוי. ואולם, אין הדבר כך באשר להתנהלותה של הוועדה בדרך קבלת ההחלטה או באופן הטיפול בה. התנהלות הוועדה המקומית בעניינים אלה נתונה לביקורת שיפוטית רגילה, ועלולה לעיתים להקים עילה מכוח דיני נזיקין".

סוף דבר – לאור דחיית העתירה קבעה השופטת כי החברה היזמית תשלם הוצאות משפט בסך של 14,000 ש"ח שיחולקו בין הועדה המקומית ובין ועדת הערר.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות