בשורה ליזמים: פוטנציאל תמ"א 38 יחושב כ"מצב קודם" גם במימוש בהיתר

החלטה תקדימית של ועדת הערר במחוז מרכז קובעת כי בעת חישוב היטל השבחה בתוכניות התחדשות עירונית, יש להביא בחשבון את עליית הערך הנובעת מתמ"א 38 בשווי ה"מצב הקודם" – גם כאשר המימוש נעשה בדרך של הוצאת היתר בנייה, ולא רק במקרה של מכר.

עד כה, הפסיקה המרכזית בנושא (פרשת לויתן) הכירה בצורך להתחשב בפוטנציאל של תמ"א 38 במצב הקודם בעיקר במקרים של מכירת נכס. אולם, בהחלטה חדשה בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, נקבע כי עיקרון זה תקף גם במימוש בדרך של אישור בקשה להיתר מכוח תוכנית שאושרה לאחר תמ"א 38. לקביעה זו השלכה כלכלית מכרעת, שכן היא עשויה להפחית משמעותית את גובה היטל ההשבחה שנדרשים יזמים לשלם.

"אנחנו שמחים שוועדת הערר דחתה את כל טענותיה של הוועדה המקומית, שניסתה בכל דרך לגבות היטל השבחה שאינה זכאית לו בהתאם לחוק ולפסיקה", אומרת עו"ד ענת בירן ממשרד עו"ד ענת בירן, שייצגה את היזמית יחד עם עו"ד אינה טל ממשרדה ומוסיפה כי: "ראוי למתוח ביקורת על דרכן של ועדות מקומיות לטעון כל טענה אפשרית על מנת לגבות היטל ביתר".

הסכסוך בהוד השרון: פער של מיליוני שקלים
הדיון התעורר סביב פרויקט של חברת "אל גג" ברחוב הרשות בהוד השרון, שכלל הריסת מבנה בן 24 יחידות דיור והקמת שני בניינים חדשים בני 9 קומות ו-71 יחידות דיור. הפרויקט קודם מכוח תוכנית הר/1/38 (לפי סעיף 23 לתמ"א 38). בין היזמית לוועדה המקומית התגלעו פערים תהומיים: בעוד העירייה דרשה היטל של כ-10.2 מיליון שקל, היזמית טענה כי ההיטל עומד על כ-1.3 מיליון שקל בלבד. המחלוקת נסובה סביב שאלת ההתחשבות בפוטנציאל תמ"א 38 במצב הקודם ושיטת חישוב ההשבחה.

ביטול "שיטת הדלתא" ואימוץ "קבוצת הירדן"
ועדת הערר דחתה את "שיטת הדלתא" שבה נקטה הוועדה המקומית, ואישררה את השימוש במתודולוגיית "קבוצת הירדן". שיטה זו מבצעת תחשיב תלת-שלבי המפריד בין זכויות מכוח תמ"א 38 (הנהנות מפטור חלקי או מלא) לבין זכויות מכוח תכנון אחר.

בנוסף, הוועדה דחתה את טענת העירייה כי תמ"א 38 ותוכנית לפי סעיף 23 מהוות "רצף תכנוני אחד". עו"ד אשכנזי הבהירה כי מדובר בתוכניות נפרדות, וכי אין בזיקה ביניהן כדי לשלול מהיזם את האפשרות להתייחס לתמ"א 38 כאל מצב קודם. הוועדה אף הזהירה כי קביעה הפוכה עלולה להפוך ל"מדרון חלקלק" שיפגע בזכויות יזמים.

ביקורת על העירייה: "לגבות היטל ביתר"
ועדת הערר הורתה לשמאית המכריעה לתקן את השומה כך שפוטנציאל התמ"א יובא בחשבון במצב הקודם. לצד זאת, הטילה הוועדה על הוועדה המקומית הוצאות משפט בסך 15,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן