עיריית תל אביב הפסידה: זכויות תמ"א 38 לא הולכות לאיבוד בהריסה

עוד הפסד לעיריית בתל אביב בקרב על ההשבחה בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק: ועדת הערר המחוזית דחתה ערר שהגישה העירייה נגד החלטת שמאי מכריע לתת לחברה יזמית פטור מהשבחה לפרויקט חיזוק שכולל בניית תוספת של שתיים וחצי קומות על קומה חלקית, הכוללת הריסה של הקומה החלקית. הוועדה ציטטה בהחלטתה החלטות קודמות שעסקו באותו נושא, וקבעה: "אין לקבל מצב שבו הריסה של חלקי המבנה הקיים תוביל לאיבוד השטח שנהרס".

הוועדה המקומית הגישה ערר נגד החלטת השמאי המכריע עו"ד מרדכי דדון לתת לחברה היזמית בן יהודה – יעדים, שיוצגה על ידי עורכי הדין אריאל קמנקוביץ ובני זלמנוביץ ממשרד קמנקוביץ זלמנוביץ, פטור מהיטל השבחה עבור פרויקט חיזוק מתוקף תכנית רובע 3 (תא/3616/א, שהיא תכנית בהתאם לסעיף 23 בתמ"א 38). הבקשה להיתר כוללת הריסת קומת הגג החלקית הקיימת על גג המבנה הקיים, ובניית קומה מלאה בקומה 5, תוספת קומה חדשה (קומה 6), תוספת קומה חלקית חדשה בקומה 7, כך שבסופו של דבר יתקבל מבנה מגורים עם חזית מסחרית הכולל 6 קומות וקומת גג חלקית.

העירייה העלתה שתי טענות: האחת, כי מרגע שהבנייה החלקית על הגג נהרסה, אין להתחשב בה לצרכי חישוב השטחים הזכאים לפטור. ומכאן, למעשה, אובדת שטח של חצי קומה הפטור מהשבחה. עוד נטען כי היקף הזכויות הפטורות מהשבחה מחושבות על פי מספר קומות, ולא בהתאם לשטח הבנייה (יש לציין כי טענה זו נדחתה באחרונה באופן סופי על ידי בית המשפט המחוזי, בפסק דין שבו נדחה ערעור העירייה). העירייה טענה על בסיס טענות אלה כי יתרת השטחים העודפים בקומת הגג החלקית החדשה מחויבים בהשבחה בהיקף של 50 אחוז. 

הוועדה, בראשות עו"ד אייל אילוז, דחתה את ערר העירייה, ותוך התייחסות להחלטות קודמות של ועדת הערר קבעה כי סל הזכויות במסגרת תמ"א 38, בסך 2.5 קומות, הוא נפחי, ואין זה משנה אם שטח זה מוקם בהמשך לקומה חלקית קיימת לצרכי השלמת קומה חלקית או מעל גג שטוח של המבנה הקיים.  

הוועדה קבעה, בהתבסס על החלטות קודמות, כי: "שטח הקומה החלקית, כמו גם התמריץ של שתי קומות נוספות, ניתנים לפיצול או חיתוך כאשר תצורת הגג העליון של המבנה אינה שטוחה, בהינתן כי מדובר בזכויות מעין נפחיות".

הוועדה דחתה את טענות העירייה כי במקרה של הריסת קומה חלקית ובנייתה מחדש, אין להביא בחשבון כחלק מזכויות הבניה הקיימות את שטח הקומה החלקית שנהרסה. ועדת הערר דחתה טענה זו, וקבעה כי אימוץ גישה זו יוביל בהכרח לאובדן השטח שהיה בנוי בקומת הגג. "אין לקבל מצב שבו הריסה של חלקי המבנה הקיים, בין אם לצורך חיזוק המבנה ובין אם לצרכי עיצוב ושיפור התכנון, תוביל לאיבוד השטח שנהרס", קבעה הוועדה. "כך למשל, אין כל הגיון כי שטח דירה מסוימת שנהרס לצרכי הרחבת חדר מדרגות או בניית פיר מעלית, במסגרת חיזוק מבנה קיים לפי תמ"א 38 במסלול חיזוק (עיבוי) ותוספות בניה, יגרע משטח הדירה האמורה ולא תתאפשר בנייתו מחדש כשטח שאינו נכלל בתוספת המותרת לפי תמ"א 38".

הערר, כאמור, נדחה.

עו״ד אריאל קמנקוביץ, שותף מייסד במשרד קמנקוביץ זלמנוביץ עורכי דין, המתמחה בתכנון ובניה, שייצג את יזם הפרויקט בהליך מסר בתגובה: ״אנו מתמודדים פעם אחר פעם עם נסיונות יצירתיים של עיריית תל אביב לקעקע שלא כדין את הוראות החוק בכל הנוגע להיקף פטור לזכויות לפי תמ״א 38, לצמצם באופן מלאכותי את היקף הפטור, ובכך להעשיר את קופתה על חשבון יזמי נדל״ן ובעלי זכויות. טוב עשתה ועדת הערר שלא אפשרה גם הפעם לסטות מהחוק החרוץ והפסוק, עמדה על גביית מס אמת, ודחתה בצדק רב את כל טענות העירייה״

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן