ניצחון לשכל הישר: הריסת קומה ובנייתה מחדש בתמ"א 38 אינה מבטלת את הפטור מהשבחה

ועדת הערר המחוזית דחתה ערר של עיריית תל אביב נגד החלטת שמאי מכריע לתת פטור מהשבחה בפרויקט תמ"א 38 חיזוק למבנה בגין קומה חלקית שנהרסה. 

העירייה טענה כי מרגע שהבנייה החלקית על הגג נהרסה, אין להתחשב בה לצרכי חישוב השטחים הזכאים לפטור. ועדת הערר דחתה עמדה זו, וקבעה כי "טענה זו מנוגדת להוראות המפורשות של תמ"א 38, לתכליתה ומטרותיה של תמ"א 38, להגיון ושכל ישר, ואף לפרקטיקה המקובלת במקרה שבו נדרשת הריסת חלקי מבנה לצרכי חיזוק במסלול עיבוי ותוספות בניה לפי תמ"א 38".

הערר הוגשה כנגד החלטת השמאי המכריע, עו"ד דוד דדון, לתת פטור מהשבחה לתוספת של 2 וחצי קומות בפרויקט תמ"א 38 חיזוק ברחוב ויתקין בתל אביב, שנעשה בהתאם לתכנית רובע 3 (תכנית 3616). מדובר במבנה ותיק הכולל קומת מרתף ומעליה שתי קומות וקומת גג חלקית. הקומה החלקית במבנה הקיים משתרעת על שטח של כ- 77 מ"ר המהווה 48 אחוז משטח הקומות המלאות שמתחתיה, ששטחן כ- 160 מ"ר.

השמאי קבע כי ניתן לנצל את זכויות הבנייה בסך 2.5 קומות תוך ניוד הזכויות במקרה שבו התוספת המבוקשת היא על קומה חלקית בניין. בכך הוא אימץ קביעות קודמות של ועדת הערר, שלפיהן הפטור המוענק לתוספות הקומות הנבנות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/1 – עיבוי וחיזוק, הוא נפחי ומדובר למעשה ב"סל זכויות" שניתן לנייד, במקרה שבו נבנית תוספת בנייה על קומת גג חלקית.

למרות שורה של שורת קביעות של ועדת הערר שלפיהן ניתן לנייד את הזכויות הפטורות במקרה שבו יש קומה חלקית, הוועדה המקומית טענה ל"יחודיות" של תיק זה לעומת תיקים אחרים בהם עלתה השאלה ביחס להיקף הפטור ויישומו. העירייה טענה כי אין מדובר במקרה רגיל בו מתעוררת הסוגיה, וזאת מכיוון שבמקרה הנדון הבנייה החלקית הקיימת בקומת הגג נהרסה ונבנתה מחדש במסגרת הבקשה להיתר.

ועדת הערר, בראשות עו"ד אייל אילוז, ציינה בהחלטה כי משמעות טענת העירייה היא כי הריסת קומה חלקית בגג המבנה הקיים במסגרת חיזוק מבנה לפי תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספות בניה, ובניית קומה שלמה במקומה, מובילה בהכרח לאובדן השטח שהיה בנוי בקומת הגג, ויש לראות את כל שטח הקומה החדשה כשטח מבוקש, תוך התעלמות מהשטח המבונה שנהרס. "אין בידנו לקבל את טענת הועדה המקומית כלל ועיקר, בהיות טענה זו מנוגדת להוראות המפורשות של תמ"א 38, לתכליתה ומטרותיה של תמ"א 38, להגיון ושכל ישר, ואף לפרקטיקה המקובלת במקרה שבו נדרשת הריסת חלקי מבנה לצרכי חיזוק במסלול עיבוי ותוספות בניה לפי תמ"א 38".

הוועדה ציינה כי כי אחת ממטרותיה המוצהרות של תמ"א 38 היא יצירת שינויים במבנה הקיים, במסגרת הליכי החיזוק, בין היתר לצורך ביצוע תוספות הבניה. "במקרה שבפנינו הריסת הקומה החלקית ובנייתה מחדש כקומה שלמה, נדרשה לצרכי התאמת הבנוי הקיים לתוספת המבוקשת (השלמת הקומה). הרי אין כל הגיון להשלים את הקומה בהתאם לחלק הבנוי, שעה שהחלק הבנוי (הקומה החלקית) בנוי בצורה לקויה תכנונית על פי סטנדרטים עכשוויים, כמו למשל בנושא גובה קומה, ובוודאי שיש הגיון תכנוני רב בהריסת חלקי קומה כדי לבנות קומה שלמה כמקשה אחת באופן שבוודאי יוביל לחיזוק של החלק שנהרס ונבנה מחדש", נקבע.

לפיכך, הוועדה קבעה כי "בהתאם להגיון התכנוני שבבסיס דרישה זו בהוראות התמ"א, אין לקבל מצב שבו הריסה של חלקי המבנה הקיים, בין אם לצורך חיזוק המבנה ובין אם לצרכי עיצוב ושיפור התכנון, תוביל לאיבוד השטח שנהרס… לא יעלה על הדעת כי הריסה של שטח קיים לצרכי חיזוק המבנה על פי תמ"א 38, יוביל לאיבוד שטח זה, בתכנית המעודדת הריסה ובניה מחדש שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כאמור".

לפיכך, הוועדה קבעה כי שטח שנהרס ונבנה מחדש, במסגרת בקשה להיתר לפי תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספות בניה, אינו נכלל כחלק משטח תמריצי תמ"א 38, אלא יש לראות בו כשטח קיים שבוצעו בו עבודות חיזוק, ומכאן שההריסה ובניה מחדש של שטח זה היא שחיזקה את הבניה בשטח זה והתאימה אותו לתקן 413 כנדרש לפי תמ"א 38. "המבחן האולטימטיבי של הגיון ושכל ישר, מוביל לאותה מסקנה, שהרי תכליתה של תמ"א 38 היא בראש ובראשונה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, אם כך, אין דבר מחזק יותר מאשר הריסה של חלקי מבנה ישנים ובנייתם מחדש לפי תקנים ושיטות בניה עכשוויות. קבלת עמדתה השגויה של הועדה המקומית תוביל לכך כי שטח של 77 מ"ר הכולל דירה למעשה יאבד כתוצאה מהצורך בהריסתו ובנייתו מחדש, דבר שאין לקבלו בשום צורה".

הערר נדחה, כאמור, ועל העירייה הוטלו הוצאות בסך 5,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן