אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

הסוף לחוסר הוודאות בהיטלי השבחה בפינוי בינוי: 25% משווי ההשבחה

על פי הצהרת משרד המשפטים תגובש הצעת חוק לפיה היטלי ההשבחה יעמדו באופן גורף לכל הפרוייקטים על 25% משווי ההשבחה. מי בעד, מי נגד ומה יהיו ההשלכות?

כרמלה קופר 27.02.2020

תמונה: הריסת מבנים // מגדילים

אחד מהנושאים שעד היום לא הגיע לכדי פתרון ויצירת וודאות ליזמים, היטלי ההשבחה בפרויקטי פינוי בינוי, עולה על סדר היום ומסתמן כי התקבלה החלטה בנושא, זאת על פי הצהרת עו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, לפיה הוא מקדם חקיקה שתסדיר באופן גורף את היטלי ההשבחה אשר יקבעו על 25% משווי ההשבחה בכל הפרויקטים, כמעט ללא יוצא מן הכלל. בנוסף, על פי דבריו של קמיניץ, הדבר ייתר את הצורך באישור שרי הפנים והשיכון. 

כיום נמצא הנושא בחוסר ודאות מוחלט והוא נתון לשיקול לדעתן של הרשויות המקומיות, אשר קובעות היטלי השבחה לכל פרויקט לגופו, זאת רק לאחר שכמעט והושלמו שלבי תכנון הפרויקט. על פי ההצעה המסתמנת, כאמור ההיטל יהיה קבוע וגורף, זאת למעט ברשויות מקומיות שלהן תינתן האפשרות לקבוע כי אזורים מסוימים בשטחן יזכו לפטור גורף מהיטל השבחה או יחויבו בהיטל חלקי, בכפוף לאישור מועצת העיר.

חיים אביטן ראש הרשות להתחדשות עירונית כנס מגדילים // צילום דרור סיתהכל
חיים אביטן ראש הרשות להתחדשות עירונית כנס מגדילים // צילום דרור סיתהכל

חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "יזמנו גיבוש של הצעת חוק בנושא היטלי ההשבחה, שמטרתה היא יצירת סדר והגברת הוודאות. לאחר שיעבור החוק, היטל ההשבחה יעמוד באופן גורף על 25 אחוז, ללא צורך באישור של שר הפנים ושר השיכון- דבר שכשלעצמו היה מעכב במידה משמעותית. למועצות הערים תינתן אפשרות להעביר מסמך מדיניות, לפיו בשכונות מסוימות היטל ההשבחה יהיה שונה. הם יוכלו להעמידו על 0%, 25% או 50% בהתאם לשיקולים הרלוונטיים".

עו"ד יריב בר דיין // צילום: שירעד ניסים
עו"ד יריב בר דיין // צילום: שירעד ניסים

עו"ד יריב בר דיין מבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ובעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין והתחדשות עירונית, התייחס לדברים, ואמר כי: "המהלך המקודם ע"י משרד המשפטים מהווה צעד משמעותי בכיוון הנכון. אחד המרכיבים החשובים ביותר, אם לא החשוב שבהם, בהליך המסובך של פינוי בינוי הוא מרכיב הוודאות וכל פעולה שיש בה כדי לעגן ולקבע את הודאות בהליך, מביאה לשיפור משמעותי בסיכויי ההתכנות והמימוש של הפרויקט. המצב היום מבחינת השפעת היטל ההשבחה על הפרויקט אינו תקין. היקף הזכויות לפרויקט נקבע שנים קודם למועד קביעת הסכום הנדרש כהיטל השבחה והאפשרות לקבע את הסכום ו/או לדרוש את הפטור נדחית למועד מאד מאוחר בחיי הפרויקט  לאחר שהרוב המכריע של הפרמטרים במסגרת העסקה בין בעלי הדירות  ליזם היו כבר מסוכמים. דרישה מאוחרת של היטל השבחה בהקיפם לא צפויים , הביאה במקרים רבים לכישלונם של פרויקטים או לפתיחת הסכמות והסכמים בין בעלי הדירות ליזמים  והפחתה של התמורות בעסקה תוך פגיעה באמון  שבין הצדדים והארכת משך הזמן למימוש הפרויקט באופן משמעותי. ככל והיוזמה של משרד המשפטים תבשיל, אני סבור כי תיווצר עוד שכבת וודאות נדרשת . העובדה כי הוודאות תתקבל במועד מוקדם של ההליך תסייע לכל המעורבים לפעול בו".

איל הנדלר - יו"ר קבוצת כנען // צילום: הילה לוצקי
איל הנדלר – יו"ר קבוצת כנען // צילום: הילה לוצקי

איל הנדלר, יו״ר קבוצת כנען סבור שמדובר בהחלטה גרועה: "לצערי הרב שוב פעם ההתערבות בהתחדשות עירונית איננה עוזרת או משרתת את קידומן של תכניות לפינוי בינוי בהתחדשות עירונית. מצד אחד ראוי שהיטל ההשבחה יוגבל כפי שמבקשים משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית  אך עדיין היה ראוי שישאירו את האופציה בידי ראשי הערים לפתור יזמים מהיטל השבחה וזאת על מנת לייצר כלכליות לפרויקטים בצורה סבירה וללא הגדלת צפיפות מיותרת אשר גם ככה מקשה על ההתנהלות במרכזי הערים".

ננה חן משנה למנכל קבוצת רפאלי // יחצ
ננה חן משנה למנכל קבוצת רפאלי // יחצ

ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי: "אחד החסמים המהותיים בהוצאתם לפועל של מיזמי פינוי בינוי בשנים האחרונות הוא חוסר הוודאות הכלכלית בנוגע להיטלי ההשבחה. הניסיון כעת של הרשות להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים לקבוע היטל השבחה אחיד, יכול מצד אחד לגרום לרשויות להניע מהר יותר פרויקטי פינוי בינוי אך מנגד מדובר בצעד בעייתי, משום שאי אפשר לקבוע היטל השבחה אחיד על כלל הרשויות, בלי להתייחס לרווחיות הפרויקט, אלא אם במקביל מוסיפים זכויות ליזמים שיאזנו את דוח האפס".

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, טוען כי: "הצעת החוק היא מהלך לא נכון  מטעה ולא מייצר וודאות הדרושה בהתחדשות עירונית. מדובר במהלך שנועד לצמצם לכאורה את שיקול הדעת של הרשויות המקומיות בקביעת היטל ההשבחה אבל בפועל המצב יישאר על כנו למעט הקביעה כי ההיטל יוחלט על פי אזורים ברשות ולא על פי פרויקט כזה או אחר.

יהודה כתב // צילום: מיכל מסינג
יהודה כתב // צילום: מיכל מסינג

קביעת סכום היטל ההשבחה על ידי הרשות המקומית נעשה בסוף שלבי התכנון, שלב מאוד מתקדם בחיי הפרויקט לאחר שיזמים הקצו שטחי ציבור במסגרת עירוב שימושים וישלמו היטלי פיתוח ואגרות בניה שהם באים להחליף את היטל ההשבחה, כך שהמהלך הזה לא מייצר עבור היזמים וודאות שכן עדיין לא ידעו מראש מה יהיה גובהו של התשלום. אם הרצון של הרגולטור הוא לייצר וודאות אז היטל ההשבחה שיקבע אמור להיות אחיד וגורף לכל חלקי העיר, ללא שינויים הניתנים להחלטת הרשות. כמו כן, נשאלת השאלה כיצד היטל כזה ישפיע על התחדשות עירונית  בפריפריה, כדאי לרגולטור לחשוב על השאלה הזו ולמצוא לה פתרון".

צביקה שוב // צילום: כפיר סיוון
צביקה שוב // צילום: כפיר סיוון

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית, מציין כי ההחלטה צריכה להיות שחור או לבן ולא להשתמע לשתי פנים: "אין ספק שמהלך להסדרת נושא היטל ההשבחה ויצירת בהירות וודאות הינו מהלך נדרש והגיוני. יחד עם זאת,  יש לקחת בחשבון שאם ממשכים לאפשר לרשויות המקומיות לקבוע מדיניות לגבי גובה היטל השבחה לפי אזורים מסוימים בשטחן אני סבור שהמהלך הזה יצור שוב כאוס כמו שראינו במקרה של תמ"א 38 שרשויות מסוימות ביטלו אותה כמעט לחלוטין. הדברים צריכים להיות מאוד ברורים – או שחור או לבן, בייחוד בנושא היטל השבחה שכיום הינו נושא מעורפל מאוד. יש בנושא המון פסקי דין שנמצאים רובם בפסיקה ולא בחקיקה ומצב זה לא מאפשר תכנון וכמובן ש 50% היטל השבחה פירושם סכומי כסף גבוהים מאוד. כידוע כל תחום ההתחדשות העירונית- תמ"א 38 ופנוי בינוי הינו תחום לא מוסדר. במצב הנוכחי לכאורה יש פטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 אבל כל הזמן יש ויכוחים מתי הפטור חל ומתי לא, כמו במקרה של עיריית תל אביב והמלחמה סביב רובע 3. מתן שיקול דעת לרשות מקומית האם לפטור מהיטל השבחה או לא מוביל לאי וודאות וסימני שאלה גדולים בנושא היתכנות כלכלית של פרויקטים".

נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי
נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

נחמה בוגין שמאית מקרקעין ומשפטנית, תומכת במהלך: "מדובר בהחלטה חיובית. היטל השבחה הוא הרבה פעמים הגורם שהופך פרויקטים בהתחדשות עירונית ללא כלכליים. הפחתה של ההיתר יכולה להיות קטליזטור להרבה פרויקטים. היטל ההשבחה הוא הגורם המשמעותי ביותר עבור רוב הפרויקטים של התחדשות עירונית שלא עוברים כיום את רף הישימות הכלכלית, והקלה בכיוון הזה תאפשר לעוד ועוד פרויקטים לצאת לדרך ולהרחיב את מלאי הדירות באזורי הביקוש. למדינה יש אינטרס לקדם את הפרויקטים האלה ברמה הלאומית ולכן הפחתת הרף המקסימלי להיטל השבחה היא נכונה ומוצדקת. יחד עם זאת חשוב לשמור על שיקול הדעת של הרשות המקומית כי יש מקרים שבהם צריך לתת פטור מלא על מנת שפרויקט ייצא לפועל".

עוד אדם צסוואן, שותף ומנהל מחלקת התחדשות עירונית בגינדי כספי // יחצ
עוד אדם צסוואן, שותף ומנהל מחלקת התחדשות עירונית בגינדי כספי // יחצ

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי-כספי, אומר כי: "באופן כללי, כל מהלך שיגביר את הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית הוא מבורך. הגברת הוודאות, כאשר היא נעשית בשום שכל, תביא בוודאי לעלייה במספר הפרויקטים שיוצאים לפועל, לעלייה משמעותית בהיצע הדירות החדשות, והגדלת ההיצע בוודאי יכול לתרום להורדת מחירי הדירות. סוגיית היטלי השבחה היא סימן שאלה משמעותי ביותר בפרויקט התחדשות עירונית. היזם יוצא לדרך עם פרויקט ארוך טווח של כמה שנים, כאשר מצד אחד הוא צופה תשלום היטל השבחה, אבל הוא לא יכול בשום דרך לצפות מה יהיה גובה השומה, האם יקבל הנחה או פטור, אלא בסוף הליך הרישוי ולאחר שהשקיע בפרויקט בכמה מיליוני שקלים והוא למעשה שבוי בתוכו. לכן, קביעת רף קבוע של שיעור היטל השבחה יכול לתרום להעלאת הוודאות, אבל הוא לבדו אינו מספיק. נדרש להביא למצב שבו הרשויות יתחשבו מראש בהיטלי ההשבחה (לא רק בשיעור ההנחה, אלא בגובה ההיטל עצמו) בקביעת זכויות הבנייה בפרויקטים, ולוודא שההיטל לא יפגע ברווחיות הכללית של הפרויקט במסגרת תקן 21 שבעצם מאפשרת את קיומו של כל פרויקט".

עו"ד ענת בירן // צילום: נדב יהונתן כהן
עו"ד ענת בירן // צילום: נדב יהונתן כהן

עו"ד ענת בירן, מציינת כי: "כל הוראה ברורה שמגבירה ודאות היא חיובית לדעתי. עם זאת, גם במסגרת ההצעה יש שיקול דעת לרשויות המקומיות להעלות או להוריד את ההיטל בהחלטות מדיניות, מה שעלול לעכב הרבה מאוד פרויקטים ותוכניות. יחד עם קביעת היטל בשיעור אחיד, המדינה צריכה לקבוע תקרה למטלות הציבוריות שמוטלות על היזם בפרויקט וכן לוודא שיישאר לו אחוז רווחיות סביר והגיוני שיאפשר להוציא את הפרויקט לפועל ולקבל ליווי בנקאי". עו"ד בירן מסבירה, כי לא מן הנמנע שרשויות מקומיות שיעניקו פטור מלא מהיטל השבחה או הנחה, יתנו זאת בדרישות גבוהות לשטחים ציבוריים בכל פרויקט על חשבון היזם – ובמקרה כזה העלות שתושת עליו תגולם במחירי הדירות לציבור או לחילופין תהפוך את הפרויקט ללא כדאי כלכלי. "כדי לוודא שהפרויקט יישאר כדאי כלכלית, צריך לדבריה להכניס את העלויות האלה לתחשיבים של תקן 21 שבוחן את אחוז הרווחיות הצפוי ליזם ולפיו נקבעים היקפי הבנייה – ייתכן שכדי להשאיר את הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית יש להגדיל את הזכויות", היא אומרת.

מסילתי בכנס "ישראל מתחדשת" // צילום: דרור סיתהכל
מסילתי בכנס "ישראל מתחדשת" // צילום: דרור סיתהכל

לדברי חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, "נראה שבמשרד המשפטים החליטו לזרז משמעותית את הליכי הפינוי בינוי. המהלך המבורך יביא להגדלת הכדאיות הכלכלית עבור יזמים רבים, ויקטין במידה ניכרת את חוסר הוודאות השורר בין היזמים לרשויות המקומיות. החלטה זו תזרז ללא ספק הליכים בירוקרטים ותגדיל את היקף הפרויקטים להתחדשות עירונית. זהו בהחלט הכיוון שבו הממשלה צריכה ללכת כדי להגדיל היצע הדירות באזורי ביקוש ולהוריד את מחירי הדירות. ככל שהממשלה תפעל ותייעל את תהליכי ההתחדשות העירונית אנחנו נראה אותה עומדת ביעדים שהגדירה ובשיתוף פעולה פורה עם היזמים והקבלנים – תוצאה שטובה לכל רוכשי הדירות".

רוני בריק נשיא התאחדות בוני הארץ // צילום כפיר סיון
רוני בריק // צילום כפיר סיון

רוני בריק, שותף בקבוצת אשלי לי-רן: "אני מברך על הניסיון ליצור ודאות בשוק. עם זאת, יש רשויות שנתנו עד היום פטור מהיטל השבחה ויזמים ממשיכים לקדם פרויקטים באותן ערים תוך הסתמכות על מדיניות העבר. לכן יש לדאוג שהחקיקה תיתן מענה לפרויקטים שכבר יצאו לדרך, שכן העמסת היטלי השבחה גם של 25% על אותם פרויקטים עלולה ליצור אי כדאיות כלכלית ולעצור את הפרויקט".

אלי אביסרור // צילום: שמואל אדלר
אלי אביסרור // צילום: שמואל אדלר

אלי אביסרור, מנכ"ל אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים של באר שבע והנגב: "אני שמח על המהלך שמובילה הרשות להתחדשות עירונית יחד עם משרד המשפטים. הנושא של גובה היטלי ההשבחה במיזמי פינוי בינוי האריך ועיכב מאד פרויקטים רבים. שיקול הדעת החופשי שניתן לרשויות המקומיות בנושא זה, הביא לא אחת לגבייה מוגזמת לעיתים בלי נימוק לגבי ההחלטה. העובדה שכעת הרשויות תדענה שיש היטל אחיד לכולם, ייתן ודאות ליזמים ויגדיל לדעתי את מס' הפרויקטים, שיצאו לדרך".

יהודה הרציג // יחצ
יהודה הרציג // יחצ

יהודה הרציג, מנכ"ל ובעלים הרציג נדל"ן: "תגובתי מעורבת. לגבי איזור הביקוש במרכז הארץ זוהי בהחלט בהחלטה טובה, מכיוון שהיא מייצרת תמונה ברורה וודאות אצל היזמים הנגשים לתכניות פינוי בינוי. לעומת זאת אינני סבור שיש לנהוג כך לגבי הפריפריה שגם כך סובלת קשות מהעדר ביקושים וערכי קרקע נמוכים. בפריפריה, לדעתי, צריך באופן גורף להעניק פטור מהיטלי השבחה ואדרבא, להעניק זכויות נוספות ותמריצים ליזמים שמוכנים להשקיע את הונם ואת מרצם בפריפריה, למרות ועל אף כל הקשיים!"

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות