banner
Depositphotos
Depositphotos

שטח דירה שנבנה בחריגה מנע התקנת מעלית בפרויקט תמ"א 38 – מה הכריע בית המשפט בסוגייה?

חברה יזמית ביקשה להתקין מעלית בפרויקט תמ"א 38, אולם מצאה כי דירה שנבנתה בחריגה מונעת את הביצוע. לאחר שבעלי הדירה סירבו לפנות את השטח, היא עתרה לבית המשפט – וניצחה בתביעה

רונן דמארי 23.06.2022

בית המשפט קיבל לאחרונה תביעה של חברה יזמית וקבע כי בעלי דירה בבניין משותף בבת ים יאפשרו לחברה להרוס שטח קטן של הדירה שנבנה בחריגה על השטח המשותף, על מנת לאפשר התקנת מעלית. החברה טענה לסחטנות ועיכוב הפרויקט.את התביעה הגישה החברה היזמית נכסי שירה עופר פזטל בע"מ, שקידמה פרויקט תמ"א 38 בשני בניינים ברחוב הנביאים בבת ים. מפסק הדין עולה כי בחודש פברואר 2012 התקשרה החברה בשני הסכמים (אחד בנוגע לכל בניין), עם כל בעלי הזכויות בדירות בשני הבניינים והתחייבה לחזק ולשפץ אותם ולהוסיף מרפסות לדירות הקיימות, להוסיף מעלית, להחליף תשתיות ועוד וזאת בתמורה לקבלת זכויות לבניית 2.5 קומות נוספות בכל בניין ובסה"כ 20 דירות בשני הבניינים ביחד. בהסכם התמ"א נקבע, כי מדובר בהסכם עם תנאים מתלים, כאשר תנאי עיקרי להסכם הינו קבלת אישור הועדה המקומית לבקשה להיתר שתוגש לוועדה. 

מכשול המעלית
לאחר התקשרות הצדדים בהסכמי התמ"א וביצוע מדידה בבניין בו נמצאת דירת הנתבעים, התברר כי לא ניתן לבנות בבניין מעלית ללא שינוי מבואות הכניסה לדירת הנתבעים ודירה נוספת הפונות לחזית בקומה הרביעית בבניין, וזאת מאחר ומבואות הכניסה לדירות הנ"ל נבנו שלא כדין, על שטחים המהווים רכוש משותף של בעלי הדירות בבניין, ללא הסכמת בעלי הדירות וללא היתר בנייה, כאשר בכל הנוגע לנתבעים מדובר בשטח של 1.5 מ"ר בהתאם למסמך חוות הדעת ולתשריטים המופיעים בה.החברה טענה שלפני הגעת מודד לבניין שתיעד את "המצב הקיים" לא ניתן היה ללמוד מהיתר הבניה המצוי בעירייה כי הדירות הנ"ל נבנו בפועל בחריגה מהיתר הבניה הקיים ובניגוד לו, וכי ללא הריסת חלק ממבואת הכניסה לדירת הנתבעים ולדירת להב, לא ניתן יהיה להתקין המעלית במקום שתוכנן לכך. היא הוסיפה כי הנתבעים הסתירו ממנה מידע זה ולא גילו אותו בשום שלב. 

הנתבעים דרשו הטבות
מהתביעה עולה כי לאחר שהתברר לחברה כי לא ניתן להקים את המעלית במקום שתוכנן לכך עקב השתלטות הנתבעים על השטח המשותף המיועד להקמת המעלית, היא פנתה לנתבעים והגיעה עימם להסכמות בדבר הריסת חלק ממבואת הכניסה לדירותיהם ובנייתן מחדש במיקום שונה. בתמורה וככל הנוגע לנתבעים, היא התחייבה לפצות אותם בהתאם לנספח השיפוץ שהתבקש על ידם ולנוסח שנערך ונחתם על ידם במרץ 2012.

עוד היא טענה, שלאחר שנחתם הסכם עם בעלי הדירות, ביקשו הנתבעים לקבל לידיהם מסמך נוסף – נפרד, בו היא תפרט הטבות שונות ועובדות ייחודית שדרשו מממנה לבצע בדירתם והודיעו לה כי אם לא ייחתם מסמך כאמור, הם חוזרים בהם מהתחייבותם והסכמתם להריסת חלק מהמבואה לדירתם הבנויה כאמור בשטח המשותף אליו פלשו ולסילוק ידם ממנו ומסרבים לביצוע עבודות הבנייה הדרושות להתקנת המעלית במבואה הנ"ל.
אלא שלאחר שהחברה הסכימה להיפגש עם הנתבעים ולהגיע איתם להסכם בדבר קבלת הטבות נוספות וביצוע עבודות ייחודיות נוספות בדירתם, בעלי הדירה חזרו בהם וסירבו לחתום על המסמך כשהם מודיעים שאינם מסכימים להריסת מבואת הכניסה – סירוב שמשמעו סיכול קידום הפרויקט בכללותו.

הדרישות נמשכות – החברה היזמית עותרת
החברה טענה כי בהמשך העלו בעלי הדירה דרישות חדשות כתנאי לחתימתם על מסמך ההסכמות בדבר השיפורים והתנאים המיוחדים לו יהיו זכאים אך היא סירבה להמשך מעשי הסחטנות. עוד טענה, שכל יום שהנתבעים מפרים את התחייבויותיהם וממשיכים לסכל את המשך העבודות והתקנת המעלית, מסב לה נזק רב שכן היא משלמת מזה חודשים רבים תשלומים שונים לרוכשי הדירות ובעלי הדירות בבניין, בגין איחור במסירת הדירות, זאת בנוסף לתשלומים לקבלן ולעובדים בפרויקט ובנוסף לתשלומי ריבית עבור הלוואות שנטלה למימון הפרויקט, תשלומים שהיא נאלצה לשלמם עקב העיכוב בבנייה שנבע ממעשיהם ומחדליהם של הנתבעים.
החברה היזמית עתרה למתן צו עשה המורה לנתבעים לסלק ידם משטח המבואה, לצו מניעה המורה להם להימנע מכל הפרעה להמשך פעולות הבניה של התובעת וצו המורה להם לקיים את כל חיוביהם על פי הסכם התמ"א.

בעלי הדירה טענו: מנסים לגרום לנו לוותר על חלק מהדירה
מנגד, טענו בעלי הדירה בכתב ההגנה כי רכשו את דירתם כמו שהיא מאת בעלי הזכויות הקודמים וככל הידוע להם, אף בעלי הזכויות הקודמים לא ביצעו כל שינוי שמשמעותו הרחבת שטח הדירה על חשבון הרכוש המשותף.
עוד הם טענו כי: "שתי הדירות בקומה האחרונה בנויות באופן חורג ושונה משאר הדירות בבניין וככל הנראה נבנו כך בעת הקמת הבניין ורישומו כבית משותף ואילו התובעת מנסה בכל הכוח ובחוסר תום לב משווע לגרום להם לוותר על חלק מדירתם אותה רכשו ממיטב כספם ובתום ליבם".
לטענתם בעת ביקור שנערך בדירתם במרץ 2012 שכנע אותם נציג של החברה לחתום על מסמך כדי לאפשר בניית המעלית בבניין תוך כדי הבטחות שונות מצד התובעת כלפיהם, ביניהן, לתקן ולפצות בגין הנזקים אשר ייגרמו בעקבות ביצוע השינויים הדרושים לבניית המעלית.
עוד טענו, שלאחר החתמתם על כתב הסכמה, נעלמו עקבותיה של התובעת למשך מספר שנים עד כי לפתע בשנת 2016 היא החליטה להתחיל בבניית הפרויקט תוך כדי הוספת שינויים חדשים להסכם שנחתם מספר שנים קודם לכן.
הם הוסיפו טענות לנזקים וליקויים בבנייה, עוד טענו, שלאחר שהחלה התובעת את בניית הפרויקט, התגלה שדירתם ניזוקה הרבה מעבר למה שדובר עליו בכתב ההסכמה ובניית המעלית כרוכה בפגיעה בחלקים נוספים ורבים של הדירה.
נקודה נוספת שהועלתה בכתב ההגנה התייחס לטענה לפיה במרוצת השנים מאז תחילת הפרויקט התחלפו מספר קבלנים מטעם התובעת כאשר כל קבלן ביקש לחתום עמו על תוספת חדשה שונה להסכם התמ"א מיום 15.2.12. לטענתם, בבואם לשאול את הקבלן החדש בדבר ההסכמות הקודמות בקשר לדירתם אשר סוכמו טרם התחלף הקבלן, נענו בכל פעם בתשובה זהה לפיה" 'מה שסוכם קודם לכן לא חל על הקבלן החדש'.
לסיום טענו בעלי הדירה כי החברה מתנהלת בחוסר תום לב תוך כדי הפעלת לחץ פסול עליהם ובכך מנסה לגרום להם להסכים לתנאים חדשים ו/או נוספים בדבר ביצוע שינויים בדירתם אשר ישנו את מצבם לרעה. 

לאחר ששמע את טענות הצדדים, החליט שופט בית משפט השלום בתל אביב, עדי הדר, לקבל את התביעה. 

בפסק הדין הוא נימק: "מתשריט הבית המשותף שהוגש ע"י התובעת עולה כי השטח שבמחלוקת אינו חלק מקניינם של הנתבעים, דהיינו, הדירה. מהראיות עולה שבמועד לא ידוע, בין אם בעת בניית הבניין, ובין אם לאחר רישום הבית המשותף, נוצרה אי התאמה בין הדירות שנמכרו על פי תשריט הבית המשותף ובין המצב בפועל. על אף שבתשריט נקבע מרחק מוגדר בין דלתות הדירות משני צדי חדר המדרגות בכל קומה, בפועל המרחק מצומצם יותר. מסיבה לא ידועה בקומה בה נמצאת הדירה המרחק הוא המצומצם ביותר. הנתבעים הסכימו בבקשתם לבטל מינוי מודד מטעם ביהמ"ש כי דירתם חורגת לשטח המשותף. לא זו אף זו, גם המומחה מטעמם קבע כך בחוות דעתו".

עוד נפסק כי להסגת הגבול משמעות ניכרת: "על פי חוו"ד של המומחה מטעם התובעת, עקב בניית פיר המעלית בחדר המדרגות, ללא הסגת קו הדירה לאחור, לא ניתן להיכנס לדירה השכנה, עקב המרחק המצומצם מדי בין פיר המעלית שנבנה, לגבול הדירה, שחורג כיום מהשטח שנמכר לרוכשי הדירה וגולש לשטח המשותף. לכן, לאחר בניית פיר המעלית, הדירה השכנה, נותרה ריקה בהיעדר יכולת להתקין בה דלת כניסה תיקנית".
בפסק הדין נקבע כי טענת הנתבעים, לפיה על התובעת להעביר את פיר המעלית לצד השני של חדר המדרגות בקומה, אינה סבירה בעליל במיוחד לעניין מועד העלאתה, זמן רב לאחר בניית פיר המעלית. תוצאת הסגת גבול הדירה לאחור בהתאם לשטח הדירה שנמכר לרוכשי הדירה, היא כאין וכאפס לעומת תוצאות אימוץ ההצעה של הנתבעים להרוס פיר המעלית, או להשאיר המצב על כנו, ללא קיום אפשרות להיכנס לדירה השכנה.

סוף דבר – בית המשפט הורה לבעלי הדירה לסלק ידם תוך 30 יום מהיום מהשטח המסומן והוסיף: "רצוי שהצדדים יגיעו להסכמה לגבי בניית הקיר החדש של דירת הנתבעים ובו הדלת לדירתם. אולם, אם לא יגיעו להסכמה, ביהמ"ש מסמיך רשות האכיפה למנות בעלי מקצוע שיוציאו לפועל את הסגת גבול הדירה אל תוך הדירה, בהתאם לפסק דין זה". 

כמו כן, ביהמ"ש חייב את הנתבעים לשלם לחברה התובעת החזר תשלום אגרה בגובה האגרה הנדרשת בעת הגשת תביעת פינוי, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 12,000 ש"ח בתוספת ריבית והצמדה. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות