חשיפה: מפת הדיור להשכרה במחוז תל אביב, האזורים שיועצמו ושינויי החקיקה הצפויים

מדו"ח נתונים למדיניות דיור להשכרה שיידון החודש בוועדה המחוזית תל אביב לקראת פרסום מסמך מדיניות חדש לדיור להשכרה – אשר נחשף הבוקר ב"מגדילים", עולה כי נכון לדצמבר 2024 ישנן 36,600 דירות להשכרה בתוכניות מאושרות במחוז. מדובר בתוכניות צל תע"ש השרון עם 6,500 דירות, תוכנית מיתאר חוף התכלת עם 3,488 דירות, תוכנית מיתאר שדה דב עם 6,700 דירות ותוכנית מפורטת שדה דב עם 4,620 דירות.

בהתייחס למחוזות, מנתוני הדו"ח עולה כי התוכנית המאושרות לדיור להשכרה כוללות 200 דירות באופיס אזור, 500 דירות בסיטי גבעתיים, 150 דירות בגב ים חולון, 450 דירות בקוגל חולון, 49 דירות במתחם הלביא בגבעתיים ו- 90 דירות במתחם בן גוריון בר כוכבא בהרצליה.

יש לציין ברקע לדברים כי נכון להיום ישנן 3 תוכנית קיימות לדיור להשכרה – מדיניות פיתוח בסביבת מתען מחוז ת"א, שאושרה בשנת 2019, תמ"א 35 / 4 שאושרה בשנת 2022 ותמ"א 70 (מטרו) שנמצאת בהפקדה.

המטרה: לייצר ודאות תכנונית ולצמצם פערים חברתיים
מטרת המדיניות החדשה היא ליצור קריטריונים מובחנים לתוכניות שמקודמות בוועדה המחוזית, להגביר את השקיפות והוודאות עבור יוזמי ועורכי תוכניות ולגבש מדיניות דינמית שתעודכן מעת לעת.

המדיניות החדשה מתבססת על התועלות בדיור להשכרה, בהן צמצום פערים חברתיים, בכך שהיא מאפשרת הזדמנות למשיכת קבוצות אוכלוסייה מגוונות, שאחרת לא היו יכולות להתגורר במחוז, זאת בשל מחירי הדיור הגבוהים במחוז, שאינם מאפשרים להם לרכוש דירה באזורי הביקוש.

הזדמנויות נוספות שמייצר דיור ההשכרה הן משיכת בעלי מקצועות במחסור כגון: צוותי רפואה, הוראה, עו"ס ועוד לאותם אזורי ביקוש; אבטחת איכות בניה ושמירה על רמת תחזוקה גבוהה במבנים, שנובעת מבעלות ארוכת שנים של היזם; אספקת מלאי דיור לעיתות חירום ועד לנוחות לשוכר- שמאפשרת גמישות למעברים בהתאם לצרכים משתנים; נקודת כניסה להזדמנויות תעסוקה והזדמנויות נוספות במחוז.

היעד לשנת 2025 – עלייה בדירות דב"י (דיור בהישג יד)
עוד עולה מהנתונים עולה כי מרבית הדירות כיום הנן דירות למגורים בבעלות. בשנת 2023 וגם השנה, נרשמו במחוז כ-10,000 דירות בבעלות. היעד שנקבע לשנה הבאה מוערך באותו היקף.

באשר לדירות בשכירות בבעלות אחודה מדובר נכון לשנת 2024 בכ- 1,200 דירות – יעד שנקבע לשימור גם בשנת 2025.

באשר לדירות בדב"י מדובר במספרים נמוכים בהרבה, כאשר בין השנים 2023-2024 חלה ירידה במספר הדירות מ- 456 ל- 280 דירות בלבד. כאן מוגדר היעד לשנת 2025 ל- 690 דירות.

איפה תשתלב המדיניות העירונית?
הדו"ח מתייחס גם למדיניות השונה בערים. כך למשל, מדיניות עיריית תל אביב – יפו מחייבת בכל תוכנית 15-10 אחוז דירות להשכרה באמצעות דב"י לפי התוספת השישית ועל קרקע עירונית – 50 אחוז דירות להשכרה.

ברמת השרון נקבעה מדיניות להקצאת שיעורי דב"י להשכרה לפי מתחמים. במתחם אלקו מדובר ב-50 אחוז וכך גם בקרקע בבעלות העירייה. בקרקע חומה (מבני ציבור) מדובר ב-100 אחוז ובבנייה חדשה בקרקע ריקה ב- 35-40 אחוז. בנייה חדשה באזור קיים יעמוד השיעור על 30 אחוז ובלב העיר על 30-50 אחוז מההפרש בין רח"ק בסיסי למירבי. שאר העיר בהתחדשות עירונית מדובר על שיעור של 15 אחוז.

בעיר חולון המדיניות עומדת על 20 אחוז דיור מכליל במוקדים ו-50 אחוז דיור מכליל במוקדים על הרק"ל. מסמכי מדיניות דיור נוספים נמצאים בהכנה בערים הרצליה, חולון וגבעתיים.

אזורי מתחמים מועצמים לדיור בשכירות
אזורים אלו ייקבעו באזורי תעסוקה ותעשייה בהתחדשות, סביבות מתע"ן ובקרוב למוסדות השכלה גבוהה ובתי חולים. עוד מוצע להעצים תוכניות התחדשות עירונית משמעותיות עם צפיפות מצב נכנס (קיים) שמאפשרת זאת, דוגמת מתחם קוגל חולון ומתחם המתמיד ברמת גן. כמו כן, מוצע להעצים דירות לשכירות בבנייה חדשה במגרש ריק או בבינוי דליל.

תיעדוף המגרשים
ראשית, התיעדוף יעשה בתיאום ובהתאם למדיניות עירונית במידה וישנה כזאת. לאחר מכן, שיקולים נוספים יהיו קרקע ציבורית – תעדוף דב"י במחיר מופחת; מגרשים בשילוב עם מגורים בבעלות – תיעדוף דב"י; במגרשים ללא שילוב מגורים – תיעדוף לשכירות בבעלות אחודה לצמיתות ובתוכניות גדולות – תתבצע הערכת הצרכים ויוצעו מגוון של דירות לשכירות – דב"י תוספת שישית, דב"י לפי 188, שכירות בבעלות אחודה בצפיפות למשפחות ובצפיפות מוגברת עם דירות קטנות ושטחים משותפים גדולים (דיור שיתופי).

תיקוני חקיקה נדרשים
בין ההמלצות ליישום המדיניות יידרשו גם תיקוני חקיקה. מדובר בתיקון חקיקה שיאפשר קביעת יח"ד בהישג יד לפי התוספת השישית בתוכנית מחוזית ללא סייג התוספתיות

ובתיקון חקיקה הוספת דב"י להקצאה ציבורית בקומה מבונה.

סוגי דיור להשכרה

השכרה לפי התוספת השישית

1.השכרה במחיר מופחת – השכרה לזכאים למגורים במחיר מופחת לתקופה כוללת שלא תפחת מעשרים שנה, דמי השכירות יהיו בשיעור נמוך ב-20% ממחיר השוק שקבע השמאי הממשלתי הראשי ולא יעלה על 40% – לפחות 25% מיח"ד.

2.השכרה לטווח ארוך – השכרה לתקופה כוללת שלא תפחת מעשרים שנה במחיר השוק. 3.קביעת כמות לפי סמכויות כל מוסד תכנון בחוק.

השכרה ציבורית

1.דיור להשכרה במחיר מופחת המאושר כמטרה ציבורית לעניין סעיף ,188 לרבות מסחר נלווה כמפורט בתקנה.

2.הקריטריונים לזכאות לשיקול הועדה המקומית ולפי החוק.

השכרה בבעלות אחודה לתקופת זמן

1.דירות להשכרה בייעוד מגורים לפרק זמן שייקבע בהוראות התכנית.

2.יעוד מגורים/מעורב

3.מחיר שוק

4.ללא מנגנוני הפיקוח

5. המלצה לסד"ג של 100 יח"ד לפחות

השכרה בבעלות אחודה לצמיתות

1.דירות להשכרה לצמיתות בבעלות אחודה