ארבעה מתחמי פינוי בינוי ברמת גן עוברים להחלטה - היכן יקצצו דירות ולאיזה מתחם השכנים מסרבים להצטרף?

הוועדה המקומית רמת גן צפויה לדון מחר (ג') בהפקדתן של ארבע תכניות התחדשות המציעות מעל ל- 1,010 יח"ד, ולהמליץ עליהן להפקדה בוועדה המחוזית, בכפוף לתנאים שמציעים גורמי המקצוע בעירייה. "מגדילים" מביא את הסיפורים והאתגרים שמאחורי התכניות. 

שכונת הגפן: מגדלים בני 20 קומות
תכנית פינוי בינוי חירות 18-20 הגפן 17-19 מציעה התחדשות על שטח של 4.8 דונמים בשכונת הגפן במתחם הרחובות חירות מצפון והגפן מדרום. המתחם מכונה בתכנית האב לשכונת נחלת גנים והגפן – מתחם 34, והתכנית המוגשת תואמת לעקרונות תכנית האב. המתחם מונה 8 מבנים בני 3 קומות מעל קומת עמודים עם סה"כ של 69 יח"ד קיימות בשטח ממוצע של 67.8 מ"ר ו-4 חנויות. במקומם מוצע להקים שני מגדלי מגורים בני 20 קומות הכוללים 182 יח"ד בשטח ממוצע של 95 מ"ר (מכפיל 2.63), ובנוסף הקמת מבנה ציבור בשטח עצמאי ברחוב הגפן 18 להרחבת בית הספר הקיים. מהנדסת העיר ממליצה להפקיד את התכנית, יוזמת חברת עופר ברקת ויובל רוזיו, בעריכתו של אדריכל רן בלנדר.

רחוב הירדן: שני מגדלים או מגדל אחד?
תכנית פינוי בינוי הירדן 11-19 מציעה התחדשות על מתחם של כ-3.9 דונמים בשכונת נווה רם, הממוקם בדופן המזרחית של רחוב הירדן. כיום מצויים במתחם 8 בניינים הכוללים 50 יח"ד קיימות בשטח ממוצע של 77 מ"ר, שבמקומם מוצעות 164 יח"ד חדשות  בשטח ממוצע של 99 מ"ר בשני מגדלים בני 22 קומות (מכפיל 3.28), ושב"צ (שטח בנוי ציבורי) של 445 יח"ד. עם זאת, חלופה נוספת שהוגשה לוועדה היא של מגדל אחד בן 35 קומות ברוטו ושב"צ בשטח של דונם אחד.

אגף התכנון כותב בחוות דעתו כי המכפיל המוצע גבוה מהמכפיל המקסימלי, שהוא 2.9. עם זאת, נכתב כי בתחום התכנית ישנו מבנה צמוד קרקע שלו זכויות נוספות שלא נוצלו בבינוי הקיים, וישנן זכויות בעבור 6 יח"ד שלא נוצלו. לפיכך, המלצת אגף התכנון היא כי מספר יחידות הדיור ידוייק, לאחר בחינת החלופות ובדיקה של שמאי הוועדה את המסמכים השמאים שיוגשו בהתאם לחלופה הנבחרת. אגף התכנון ממליץ להפקיד את התכנית, ומציין כי בכל אחת מהחלופות תבקש העירייה לקבל שצ"פ איכותי בין המבנים שהתחדשו על רח' יוסף קארו. את התכנית הגיש אבישי יצחקי, והיא נערכה על ידי אדריכל רן בלנדר.

מתחם חרוזים: העירייה מצטרפת כמגישה
תכנית פינוי בינוי מתחם חרוזים 6-10 ואנה פרנק 2-2א', מציעה התחדשות למתחם בן 9.8 דונמים בשכונת חרוזים. כיום מצויים במתחם 6 מבנים ובהם 157 יח"ד קיימות. התכנית מציעה איחוד וחלוקה מחדש של המגרשים, והקמת מגדל מגורים בן 60 קומות ושני מבני מגורים בני 10 קומות, וכן הקצאת שטח למוסדות ומבני ציבור, שצ"פ ושטחים ליצירת דרך חדשה. בסך הכל, התכנית מציעה 453 יח"ד. (מכפיל 2.88).

באגף התכנון כותבים בחוות דעתם כי המכפיל המוצע גבוה מהמכפיל השכונתי, שהוא 2.2, וממליצים לקצץ כ-50 יח"ד, כך שהיקף הבינוי יעמוד על 415 יח"ד, בשטח ממוצע של 100 מ"ר. התכנית עלתה לדיון לפני כחצי שנה, אך לא התקבלה החלטה בנוגע אליה, וכעת היא עולה שוב לדיון.  

אחד האתגרים בקידום התכנית הוא סירוב הדיירים בבניין חרוזים 4 להצטרף למתחם. הדיירים בבניין ביקשו לקדם תכנית חיזוק למבנה (תמ"א 38/1), אך בוועדה המחוזית דחו את בקשת הדיירים, וקבעו כי יש להעדיף התחדשות מתחמית על פני התחדשות בניינית, וקבעו כי יש לצרף את הבניין למתחם.

לפיכך, התעורר צורך בהצטרפות הוועדה המקומית כמגישת התכנית, בכדי לאפשר קידום תכנית שכוללת את הבניין ברח' חרוזים 4, שדייריו לא היו מעוניינים בהצטרפותם למתחם. בשלב זה, אין ליזמים המקדמים התכנית, אקרו ותדהר,  את ההסכמה הנדרשת של בעלי הזכויות ברח' חרוזים 4. אגף התכנון ממליץ, כאמור, להפקיד את התכנית בכפוף להפחתת הבינוי ל-415 יח"ד והצטרפות הוועדה המקומית כמגישה.

את התכנית ערכה אדריכלית רחל יונגמן.

מתחם הררי-הירדן: פחות 10 יח"ד
תכנית פינוי בינוי במתחם הררי – הירדן – אלוף שדה מציעה התחדשות על מתחם בן 4.1 דונמים בשכונת נווה יהושע, בצומת אלוף שדה והירדן. התכנית מציעה פינוי והריסה של שלושה בניינים קיימים הכוללים 62 יח"ד קיימות בשטח ממוצע של 104.3 מ"ר והקמת מגדל בן 36 קומות הכולל מסד מרקמי בעל 213 יח"ד (מכפיל 3). הבינוי המוצע כולל 186 יח"ד טיפוסיות בשטח ממוצע של 100 מ"ר ליח"ד, ו-27 דירות מיקרו בשטח של עד 45 מ"ר ליח"ד. 

חוות הדעת השמאית של העירייה ממליצה להפחית 10 יח"ד מהבינוי המוצע, כך שהתכנית תעמוד על 203 יח"ד. בחוות הדעת נכתב כי הרווחיות הצפויה בפרויקט חוצה את רף הרווחיות המינימלי המקובל. עוד נכתב כי בגלל שטח הדירות הממוצע במצב הנכנס, לא ניתן לקדם את הפרויקט תוך הישענות על המכפיל השכונתי, אשר נשען על שטחי דירות נכנסות קטן באופן משמעותי. ההמלצה היא להעמיד את הבינוי על 203 יח"ד, שמתוכן 27 יח"ד הן דירות מיקרו. מהנדסת העיר ממליצה להפקיד את התכנית בכפוף להערות גורמי המקצוע. 

את התכנית יזמה חברת אזורים בניין, והיא נערכה על ידי אדריכל רן בלנדר.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן