מה ההשפעה של היטלי ההשבחה במתחמי פינוי בינוי על הדיירים, האם היטלים מקסימליים עלולים לסכל פרויקטים ואיך יוצרים ודאות לדיירים? אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב התחדשות עירונית – עם כל התשובות
בימים אלו קובעות הרשויות המקומיות את שיעור היטלי ההשבחה בחלוקה לאזורי מתחמי פינוי בינוי, סמכות שהוענקה להן בחוק ההסדרים. מדוע החלטות אלו עלולות לטרוף את הקלפים ולקבוע את עתידם של אלפי דיירים? יצאנו לפגוש את אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב התחדשות עירונית, הבונה מתחמי פינוי בינוי בהיקפי ענק ברחבי המדינה – וחזרנו עם כל התשובות.
אלכס, איזו השפעה יש להיטלי ההשבחה על התמורות לדיירים?
"היטל ההשבחה נמצא בלב ההתקשרות בין היזמים לבעלי הדירות והוא אחד מהרכיבים המשמעותיים ביותר. עד היום גובה ההיטל היה לוט בערפל, ולא ידענו את האומדן המדויק שלו. מדוע זה משמעותי? מאחר וככל שהוא גבוה יותר אז היזם זקוק למכפיל גבוה יותר כדי להגיע לרף הרווחיות הנדרש או לחילופין, אם המכפיל לא גבוה מספיק אז התמורות לדיירים תרדנה כדי לייצר את הרווחיות הנדרשת בהתאם לתקן 21".
למה ישנן עיריות שהולכות על המקסימום וכאלו שבוחרות לפטור את היזמים מההיטל?
"האינטרס של הרשויות הוא כפול, פעם אחת הרשות רוצה לספק את כל התשתיות הנדרשות לדיירים הוותיקים והחדשים ומסתמכות על ההכנסות מהיטלי ההשבחה לצורך כך. מצד שני, יש רשויות שרוצות מאוד לקדם התחדשות עירונית בשכונות ותיקות, ובהן הן יפטרו את היזמים מהיטלים, כדי לייצר כדאיות כלכלית ולעודד את ההתחדשות. הנושא נתון לבחירתה של הרשות עם האסטרטגיה שהיא קבעה לגבי כל אזור".
מבחינת היזמים, מה המשמעות של מתחם שתוכנן במקור ללא היטלי השבחה וכעת תאלצו לשלם לעירייה היטל בשיעור של 50%?
"חוק ההסדרים עשה המון טוב אבל כשלומדים את הדברים לעומק מבינים שלא חשבו על הדברים עד הסוף. כך, יש לא מעט מתחמים שבהם היזמים החתימו בעלי זכויות על סמך הנחות עבודה סדורות לגובה היטל ההשבחה, ואף קידמו תב"עות בפועל, והיום באה העירייה וטורפת את הקלפים, כשהיא מטילה היטלי השבחה גבוהים שמשנים את הכדאיות והרווחיות של המתחם ליזמים. חלק מהמתחמים האלו לצערי הרב, לא יוכלו לצאת לפועל. ההנחה שהיתה עלייה במחירי הדיור ולכן היזמים עדיין ירוויחו היא שגויה, שכן מנגד היתה גם עלייה ענקית בתשומות הבנייה ולכן, ישנם מחתמים שבהם היטל ההשבחה יגרום לכך שלא ניתן לממש פרויקטים".
האם תצליחו למרות הכל לקדם מתחמים לכדי מימושם?
"ככלל, ההסדרה של היטלי ההשבחה תאפשר לנו לקדם יותר מתחמים, עם יותר ודאות תכנונית ויותר ומכאן גם יותר דאות לדיירים, שיבינו שההתכנות לביצוע ומימוש היא גבוהה. גם מבחינת קביעת התמורות לדיירים, נדע מה אנחנו יכולים לתת ומה לא, זה יזרז הליכים, ייצור אמון טוב יותר ובשורה התחתונה – יותר מתחמים יתחדשו".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
