איציק סימון // צילום: דני שביט
איציק סימון // צילום: דני שביט

מדריך לדיירים: פוליסה לביטוח עבודות קבלניות במבנה קיים

הידעתם? פוליסה לביטוח עבודות קבלניות לכשעצמה איננה מספקת בהכרח מענה ביטוחי ראוי לנזקים שעלולים להיגרם למבנה הקיים! המדריך המלא לפתרונות ביטוחים לשיפוצים ובינוי על מבנה קיים ומה ההבדל בין ביטוחי תמ"א 38 לבנייה רגילה?

מגדילים 25.03.2021

מאת: איציק סימון, מנכ"ל ומייסד הסוכנות המובילה לביטוחי בניה

פרויקטים קבלניים רבים מבוצעים על מבנים קיימים ודורשים התייחסות מבחינת הפוליסה הביטוחית הנרכשת לטובתם. בין אם עבודות "נקודתיות" כמו הוספת מרפסות, שיפוץ חזיתות או הוספת ממ"דים וכדומה, ובין אם תמ"א  חיזוק 38/1 או שיפוץ מבנים לשימור. 

תהיה הסיבה אשר תהיה, פוליסה לביטוח עבודות קבלניות לכשעצמה איננה מספקת בהכרח מענה ביטוחי ראוי לנזקים שעלולים להיגרם למבנה הקיים. 

מדוע יש צורך בפתרון ביטוחי?
ראשית, בד"כ בפוליסה הקבלנית יש החרגה מובנית לרכוש שעליו עובדים, וגם כאשר רוכשים הרחבה כנגד החריג הנ"ל, המענה הביטוחי איננו שלם. הן מכיוון שגבולות הכיסוי עלולים להיות נמוכים מדי, והן משום שהרחבה של "רכוש שעליו עובדים" מיועדת במהותה לכלול נזקים כתוצאה מהעבודות, ואינה כוללת כיסוי לנזקי טבע ורעידות אדמה.

הרחבה לרכוש שעליו עובדים הינה נגזרת של שווי העבודות. בד"כ ביחס של כ-10% עד 20% במרבית המקרים. אם לדוגמה העבודות מוערכות בכ-3 מיליון שקלים, אך מבוצעות על בניין ששוויו 10 מיליון שקלים, ניתן לראות בנקל כיצד גם כיסוי "מורחב" של 20% (כ-600,000 שקלים) לא נותן מענה בקרות נזק חמור וקשה למבנה. 

האם הפוליסה משקפת את הסיכון?
בפרויקטים שמבוצעים על מבנה קיים ההרחבה בפוליסה הקבלנית, שנקנית תחת הסעיף של "רכוש שעליו עובדים", עלולה להיות הרחבה בסכום נמוך שלא משקף כהוא זה את הסיכון בפועל. יודגש גם כי הנזק שייגרם למבנה הקיים לא מכוסה תחת הפרק בפוליסה שעוסק בצד ג', שכן ע"פ הפוליסה הקבלנית רכוש הניתן לביטוח בפרק א' (רכוש) של הפוליסה הקבלנית- איננו נחשב צד שלישי. זאת ועוד – הכיסוי במסגרת צד שלישי הינו לתביעות נזיקין בהן על התובע להוכיח את רשלנותו של הנתבע, להבדיל מכיסוי כל הסיכונים בפרק א' של הפוליסה הקבלנית. 

לאור האמור, הפתרון במצבים הללו עשוי להיות ברכישת כיסוי ביטוח למבנה הקיים במסגרת סכום הביטוח הראשי של הפרויקט. סכום נוסף, שנרכש מעבר לשווי העבודות בפוליסה הקבלנית  ומצורף אליו, ושמשוערך בהתאם לעלות הכינון של המבנה במקרה נזק טוטאלי.  

מה ההבדל בין תמ"א 38 לעומת פרויקט "רגיל"?
כיסוי ביטוחי למבנה הקיים בהתאם לעלות כינונו הוא תנאי בסיס לפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק או כל פרויקט אחר שמעמיד בסיכון את הבניין. בפרויקטים של התחדשות עירונית על בסיס הרחבה ושיפוץ, כאשר הדיירים ממשיכים לגור במקום ואי אפשר באמת לייצר אתר בנייה "סטרילי", הדברים נאמרים ביתר שאת. 

תמ"א 38/1 הוא פרויקט רחב היקף ומורכב מבחינה הנדסית הכולל עבודה רוחבית ואופקית בכל היבטי המבנה, כולל חפירות עמוקות המגיעות עד כדי היסודות (שהרי ביסוד התוכנית מטרתה לחזק את הבניין כנגד רעידות אדמה). 

הכיסוי נעשה בהתאם לשווי והרעיון המרכזי הוא שהמבוטח לא יהיה במצב של "תת-ביטוח". קרי, מבצע עבודות ללא כיסוי כנגד ערך הכינון האמיתי של המבנה, וחושף את עצמו לתביעות בסכומי עתק שאין לו כיסוי כנגדן. כך גם יש לוודא כי מבוצעת הערכה מדויקת של עלות כינון המבנה ושהביטוח נעשה בשווי המלא כולל מע"מ. (שכן המוטבים לקבלת כספים בגין נזק למבנה הקיים הם הדיירים- שאינם מקזזים מע"מ). 

אפשר לשרטט כמה הבדלים מרכזיים בין כיסוי למבנה קיים בפרויקט "רגיל" לעומת כיסוי למבנה קיים בפרויקטים של התחדשות עירונית לפי תמ"א 38/1 (הרחבה ושיפוץ):

  • עבודה מורכבת – פרויקטים של תמ"א 38/1 הם פרויקטים מורכבים מבחינה הנדסית וביצועית. מבוצעים בבניינים ישנים וקיימים המצויים בסביבה אורבנית צפופה. הבניינים נותרים מאוכלסים ואין אפשרות לתחום את אתר הבנייה באופן הרמטי. כל אלה, ביחד ולחוד, מהווים גורמי סיכון למבנה הקיים. 
  • דמי שכירות – במקרה של נזק חמור למבנה, ומכיוון שבפרויקטים של תמ"א 38/1 הדיירים גרים "באתר הבנייה", ייתכן ובמקרה נזק כזה לא יהיה מנוס מפינוי ותשלום דמי שכירות בעבור כל התקופה עד השיבה הביתה. מדובר בסכומי עתק. קחו לדוגמה מצב שבו פרויקט של תמ"א 38/1 מבוצע בבניין עם 20 דירות, ובעקבות נזק יש לפנות את התושבים. מדובר על 20 משפחות שצריכות לקבל שכר דירה במרכז הארץ (6,000-8,000 שקלים) למשך שנה. 

אז מה עושים עכשיו?
פוליסה לביטוח עבודות קבלניות היא פוליסה רחבה ומקיפה אשר עלויותיה בהתאם. אולם הפוליסה לבדה איננה בהכרח מספקת תמיד את מלוא הפתרונות הדרושים. על מנת לרכוש כיסוי ביטוח מלא ואיכותי, אשר נותן מענה לכל האתגרים שיכולים לצוץ ביום פקודה, חשוב לרכוש הרחבות וכיסויים נוספים. 

כיסוי ביטוחי למבנה הקיים בהתאם לשוויו של המבנה, הוא תנאי חובה עבור כל קבלן או יזם שעוסק בהתחדשות עירונית ובפרויקטים מורכבים. יציאה לדרך ללא ביטוח כאמור עלולה לייצר מצב של תת-ביטוח היכול לגרום לאסון כלכלי ועסקי. עד כדי קריסה מוחלטת לא רק של המבנה הקיים אלא גם של היזם או הקבלן המבצע, והנפגעים העיקריים במקרה כזה הם הדיירים שעלולים להישאר ללא דירות, על כל המשמעויות של אירוע כזה. 

מדריכים חדשים נוספים שיכולים לעניין אותך

האם הדיירים ישלמו פיצויים בעקבות תאונה בפרויקט תמ"א 38?

היזהרו מתביעות בגין עבודות הגידור בפרויקטי תמ"א 38!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות