איציק סימון // צילום: דני שביט
איציק סימון // צילום: דני שביט

היזהרו מתביעות בגין עבודות הגידור בפרויקטי תמ"א 38!

דיירים בפרויקטיי התחדשות עירונית שלא מודעים לביטוח בעת עבודות הגידור, עלולים למצוא את עצמם חשופים לתביעות ענק. מה עושים? כל המונחים והפעולות שחובה לבצע – במדריך המלא מאת המומחה, איציק סימון

מגדילים 25.02.2021

מאת: איציק סימון, מנכ"ל הסוכנות המובילה לביטוחי בניה

פרויקטים של תמ"א 38 המתקיימים בלב המרחב האורבני כוללים גם פונקציות של גידור. בין אם בכדי למנוע כניסה לאתר כולו (בתמ"א 38/2, הריסה ובנייה ומחדש), ובין אם להפרדה ברורה בין פעילות הבניין השוטפת לעבודות הקבלניות (בתמ"א 38/1, הרחבה ושיפוץ). לעתים קרובות הגדר אף מוקמת זמן מה לפני תחילת העבודות העיקריות. 

רבים אינם מודעים לכך שגם עבודות הגידור הנ"ל יכולות לגרום לנזקים, ומדובר בשלב שבו אין בהכרח פוליסה קבלנית תקפה שתוכל לספק מענה. פוליסה לביטוח עבודות קבלניות, נרכשת ונכנסת לתוקפה בד"כ רק עם תחילת העבודות העיקריות. במידה שלא מוקדשת לגידור תשומת הלב הראויה מבחינה ביטוחית, הדיירים עלולים למצוא את עצמם חשופים לתביעות. 

מה כבר יכול לקרות בעבודות גידור?
לאחרונה קיבלנו דוגמה לכך. קיבוץ קריית ענבים בהרי יהודה החליט להקים שכונת הרחבה לקליטת כ-300 משפחות חדשות, והתקשר לשם כך עם קבלן שיתקין גדר איסכורית להקפת המתחם המיועד לבנייה. אולם במסגרת עבודות הריתוך להקמת הגדר, אשר התבצעו תחת השמש הקופחת ובמקום בו נשבה רוח מזרחית עוצמתית, התלקחה לפתע שריפה חזקה. 

האש התפשטה במהירות משטחי הקיבוץ לחורש טבעי וליער אורנים הנמצאים בסמוך, והמשיכה משם לכרמי היין של יקב קסטל. הנזקים הקשים הביאו את היקב להגיש כנגד הקיבוץ תביעה בסך 2.55 מיליון שקלים. 

טענות היקב
בכתב התביעה נטען כי כוחות ההצלה נאבקו באש שאחזה בכרמים במשך כארבע שעות, ואף הוזעקו למקום מטוסי כיבוי בכדי למנוע את התפשטות האש לבית הספר האזורי ולקיבוץ מעלה חמישה הסמוכים. 

אנשי היקב טוענים בתביעתם כי כ-2,200 גפנים בכ-5.5 דונמים ניזוקו (מרביתם מזן שרדונה). עוד נטען כי כתוצאה מהנזק אין מנוס מהחלפה של כ-190 גפנים נוספים שלא נפגעו, וזאת משום שאי אפשר לגדלם ככרם מסחרי היות שהם מהווים למטה מכ-10% מהחלקה באופן ספורדי. 

הדברים מורכבים עוד יותר מכיוון שהאירוע התרחש רגע לפני שנת שמיטה (שתחל בקיץ 2021). לא רק שהיקב יתמודד עם איסור נטיעה, אלא שהוא יתקשה לרכוש שתילים באופן מיידי, וניתן יהיה לטעת את הכרם מחדש רק ב-2022. "יחלפו לפחות חמש שנים עד שהכרמים החדשים יגיעו לבציר", ציינו אנשי היקב בתביעתם.

הסוגייה הביטוחית והסכנה בגידור
מבלי להכריע "מי צודק", תביעת הנזיקין הזו מאפשרת לנו להפנות זרקור לאחד מהכשלים הידועים של ענף הבנייה – הסכנות אשר גלומות בעבודות גידור והחסר הביטוחי שמאפיין את העוסקים במלאכה הזו. 

הניסיון מלמד כי במקרים רבים הגידור לא מבוצע על ידי הקבלן הראשי אלא על ידי קבלני משנה שזהו תחום עיסוקם. לעתים קרובות, לצערנו, אנו נתקלים במצבים בהם היזם איננו שם ליבו אל הסכנות שיכולות להיגרם כתוצאה מעבודות הגידור או תחזוקת הגדר,  עד כדי סיטואציות של העדר כל מענה ביטוחי. 

בין אם משום שהיזם לא רכש בעצמו ביטוח מתאים, ובין אם הוא התקשר עם קבלן גידור שאין בידיו פוליסת ביטוח או שהפוליסה שהוא מחזיק לא מספקת פתרון מקיף ומלא. 

הסוגייה הנ"ל נפוצה מאד למרות שהפונקציה של גידור אתר בנייה מלווה כמעט כל פרויקט. היא נעשית בד"כ עוד בטרם העבודות מתחילות, ובמקרים רבים האתר יגודר מבעוד מועד אף חודשים ארוכים לפני שהכלים והעובדים של הקבלן המבצע יעלו על השטח. 

הגידור נועד לקיים מספר תכליות:

  • קביעת עובדות בשטח לגבי פרויקט בנייה שעומד להתחיל במקום. 
  • מניעת פלישות מצד גורמים שונים (החל מסקרנים וכלה בגורמים עבריינים). 
  • פלטפורמה אפקטיבית להצבת שילוט. 

אחת הבעיות המרכזיות בנושא הנ"ל, היא שעבודות גידור, כמו גם תחזוקתה של הגדר לאחר הקמתה, אינן בהכרח נכנסות תחת כנפיה של הפוליסה הקבלנית לפרויקט עצמו. יזם שלא ירכוש ביטוח הולם להקמת הגדר ותחזוקתה, עלול למצוא את עצמו "חשוף בצריח" במקרה של נזק ותביעה בעקבותיו. 

מדוע הפוליסה הקבלנית איננה תקפה?
מועד הביטוח הרלבנטי בפוליסה לביטוח עבודות קבלניות כלפי צד ג' הוא מועד תחילת הביטוח כפי שהוא נקוב בפוליסה. היות שהעבודות הקבלניות לבניית שכונת ההרחבה טרם החלו, לעתים קרובות הפוליסה לביטוח הפרויקט עוד לא נרכשה לכן תוקפה של הפוליסה הקבלנית איננו רלבנטי בשלב מוקדם זה. 

מהו הפתרון הביטוחי?
על מנת למנוע חשיפה מסוכנת לתביעות בסכומים גבוהים הנגזרים מעבודות גידור ותחזוקת גדר, יש לטפל מבעוד מועד בשני מישורים. ראשית, ביטוח לעבודות הקמת הגדר, ושנית, ביטוח כנגד נזקים שעלולים להיגרם למאן דהוא לאחר שהגדר עומדת על תילה (והעבודות באתר טרם החלו). 

באשר לעבודות להקמת הגידור, קיימות בעניין זה שתי אופציות עיקריות. 

  • היזם יכול לרכוש פוליסה לביטוח עבודות קבלניות לעבודות הגידור באופן ספציפי. 
  • התקשרות עם קבלן גידור תוך ווידוא כי האחרון מבוטח כיאות בפוליסה מתאימה. 

אם היזם בוחר בנתיב של רכישת ביטוח ספציפי לעבודות הגידור, שכן הוא עדיין לא מעוניין להתקשר כבר כעת בפוליסה קבלנית לפרויקט כולו, קיימת בפניו האפשרות לקנות ביטוח לעבודות קטנות. מדובר על פוליסה אשר מעניקה לו ביטוח שוטף לעבודות קבלניות בהיקפים קטנים מסוג זה. 

ככל שהיזם מחליט ללכת בדרך השנייה – הצבת דרישת ביטוח כלפי הקבלן המבצע את הגדר – רצוי מאד לעשות זאת תוך הצגת מסמך דרישות מפורט לגבי הביטוח. עליו לברר, למשל, כי הביטוח של חברת הגידור כולל סכומים נאותים לכיסוי צד ג', ביטוח רכוש וביטוח מעבידים. 

יזמים צריכים לזכור כי גם כאשר הם מתקשרים עם קבלני משנה, עדיין רובצת לפתחם אחריות כמזמיני העבודה. על כן, כדאי שהפוליסה הרלבנטית תכלול כמבוטח גם את היזם ואת בעלי הנכס.

הביטוח לגדר העומדת על תילה
כאשר עבודות הגידור הסתיימו, וככל שעבודות הבנייה טרם החלו, היזם עדיין חשוף לסיכונים שונים. למשל, ילדים ועוברי אורח שייכנסו למתחם ויפצעו בשטחו, נפילת גדר על אדם או רכוש וכדומה. מאידך, לאחר שעבודות הגידור הסתיימו, הפוליסה הקבלנית שנרכשה לטובתן איננן רלבנטית עוד. בשלב זה היזם יכול להגן על עצמו באחת משתי הדרכים הבאות:

  • ביטוח עבודות קבלניות לפרויקט כולו – במידה שהגדר ניצבת והעבודות עומדות להתחיל, היזם יכול להקדים את תחולתו של ביטוח העבודות הקבלניות. היות שביטוח העבודות קבלניות הוא פוליסה שעלותה יקרה, ומכיוון שאין צורך במלוא ההגנה ב"תקופת הביניים", היזם יכול להגיע להסדר מול חברת הביטוח לתשלום מקדמה נמוכה, זאת תוך קביעה לפיה החלק הארי של התשלום ייעשה בפריסה בסמוך לתחילתן של העבודות העיקריות. אפשרות זו מגלמת בחובה יתרון שבא לידי ביטוי בגמישות לגבי מועד תחילתן של העבודות ויכולה לספק כיסוי בגבול ראוי לביטוח צד שלישי. במאמר מוסגר נציין שכדאי לסכם עם חברת הביטוח מראש על אופציה להארכת הביטוח לתקופה היחסית שעד תחילת העבודות בפועל. 
  • רכישת ביטוח צד ג' רק לגדר והשילוט – היזם יכול לרכוש ביטוח צד שלישי ייעודי אך ורק לתחזוקת הגדר והשילוט המוצב עליה. מדובר בביטוח בעלות נוחה, ובמיוחד כאשר מו"מ מנוהל היטב מול חברת הביטוח. 

לסיכום, 

המקרה המצער של שריפת כרמי יקב קסטל יתברר בבית המשפט, וקשה לצפות כיצד תוכרע הכף ולטובת מי. בניתוח מתודי של האירוע, ומבלי להיכנס לפרטים או לנקוט עמדה, חשוב כי האירוע יהווה בעבור קבלנים ויזמים תמרור אזהרה באשר לחשיבות הדרמטית של ביטוח עבודות גידור וביטוח האחריות בקשר לגדר, המוקמת בטרם תחילת עבודות הבנייה. 

בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית המתבצעים בלב המרחב האורבני, ברור שהסכנה מעבודות הגידור היא מוחשית ואמיתית. בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 חייבים אפוא לוודא היטב שכל עבודה שמבוצעת בבניין נעשית תחת ביטוח ראוי ומסודר. כולל גידור ושילוט בחודשים שלפני תחילת הפרויקט המרכזי. 

הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות