חוק ההסדרים ישפיע על כל ענף הנדל"ן, בעלי המקצוע ובעלי הדירות והנכסים – קבלו מדריך מקוצר ופשוט עם עיקרי השינויים 2023-2024
5 עדכונים משמעותיים לתמ"א 38 וחלופותיה
1. הפחתת הרוב הדרוש של בעלי הנכסים לקידום פרויקט – הרוב הדרוש הופחת מ-80% לשני שליש מבעלי הנכסים (בדומה לחוק הקיים כיום בפרויקטיי פינוי בינוי), שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף בבניין.
2. תחול "התחשבות מופחתת" בזכויותיו של אדם שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות בבניין בחישוב הרוב הנדרש כאמור.
3. דייר סרבן – על התחדשות בניינית / תמ"א 38 יחולו מעתה כל ההוראות שחלו עד כה רק לגבי פינוי בינוי – זאת בכל הנוגע לעילות לסירוב סביר של בעל דירה לפרוייקט, לחובת השקיפות של היזם כלפי בעלי הדירות ולדרישות צורה ותוכן של העסקה ביניהם.
4. הורחבה החובה של יזם להציע דיור חלופי מחוץ לבניין בפרויקטים של חיזוק הבניין הקיים ללא הריסתו, זאת לקשישים שגילם 75 ומעלה (עד כה היה מדובר בגיל 80 ומעלה).
5. הוחלו במפורש עילות רלוונטיות של סירוב סביר שהיו קיימות עד כה רק במיזמי פינוי בינוי – גם על פרויקטים של חיזוק בניין בודד/ תמ"א 38 – כגון אי מתן ערובות מתאימות או חוסר כדאיות כלכלית של הפרויקט.
להרחבה ומידע נוסף במדריך המלא לעדכוני תמ"א 38 >>
חדש בחוק! ביטול הערות אזהרה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית>>
3 עדכונים לפינוי בינוי
1. קשישים מעל גיל 75 שלהם חייב היזם להציע לעבור לדירה אחרת מחוץ לפרוייקט עוד לפני שהפרויקט יוצא לדרך, יחול מעתה גם על אדם הנזקק לשירותי סיעוד ברמות 5 ו-6.
2. הופחת הרוב מבין בעלי הדירות הנדרש לצורך פניה לשמאי פינוי בינוי כדי שיחווה דעתו בדבר כלכליות המיזם המוצע ל-40% במקום שני שליש כיום.
3. בשלב המקדמי לא תידרש עוד הסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר להכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית וכמו כן, לא תידרש הסכמת הרשות המקומית אם התכנית המקודמת תואמת לתכנית כוללת להתחדשות עירונית שאושרה כבר.
להרחבה ומידע נוסף במדריך המלא לעדכוני תמ"א 38 >>
חדש בחוק! ביטול הערות אזהרה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית>>
10 עדכונים חשובים לתחום תכנון ובנייה
מצד אחד, הממשלה נתנה יותר כוח לוועדות התכנון של הרשויות המקומיות, בשביל שיקדמו תוכניות ולא יתקעו אותן ומצד שני, היא קבעה מנגנונים לנטילת סמכויותיהן, למקרה שהן יעכבו קידום פרויקטים, כפי שקורה לא אחת כיום. עיקרי השינויים:
1. הוגמשו הכללים שמאפשרים להסמיך וועדה מקומית לקבל סמכויות רחבות יותר, גם ללא מינוי של נציג ציבור
2. בין הסמכויות הדרמטיות עליהן מדובר: האפשרות לאשר שינויי יעוד קרקע ממסחר ותעסוקה לקרקע למגורים; תוספת שטחים וזכויות בנייה במבנים לצרכי ציבור בתוכניות שאושרו בוועדה המחוזית – אולם התוספת לא תחול על תוכניות התחדשות עירונית.
3. מתי ייקחו לעירייה את הסמכות? כאשר היא תתעכב במתן היתרי בנייה למגורים. לצורך כך תוקם רשות רישוי ארצית – שאליה תוכלו לפנות אם חלפה תקופה ארוכה שבה רשות הרישוי המקומית לא נתנה היתר בנייה. חשוב לדעת שמדובר על תוכניות של 80 יח"ד ומעלה.
4. במקרים קיצוניים, שר הפנים יכול להחליט שהעירייה לא מתפקדת ולקחת את על סמכויות מתן ביתרי הבנייה – ולהעביר אותן לוועדה המחוזית.
5. רישוי עצמי על ידי מורשה להיתר שעד היום היה בגדר המלצה בלבד – הופך להיות חובה בכל רשות מקומית. בנוסף, מורשה רישוי שלא יקבל מענה תוך זמן קצוב – יוכל להפעיל סמכויות של רשות רישוי או ועדה מקומית.
6. בעלי קרקעות שלהם 66% משיעור הזכות על הקרקע יוכלו להגיש תוכנית בנייה (במקום 75% שהיה קבוע עד כה)
7. יקבע פרק זמן קצוב לוועדה המחוזית לאישור תוכניות בנייה עם מעל ל-500 יח"ד – לאחר מכן יוצאו מידיה, ויעברו להשלמה בוועדת המשנה של המועצה הארצית.
8. הרחבת האפשרות לתת הקלה לבניית חדר עם שיפורי מיגון מקום בו לא ניתן לבנות ממ"ד.
9. מעתה אישור תחילת עבודות בנייה יינתנו על ידי מהנדס הוועדה המקומית (ולא על ידי רשות הרישוי המקומית)
10. שר הפנים יקבל סמכות נוספת חשובה – לקבוע את שיטת חישוב השטחים בהיתרי הבנייה לגבי תוכניות קיימות, דבר המאפשר לעבור משיטה המבוססת על חישוב שטח עיקר ושטח שירות – לשיטה המתייחסת רק לשטחים כוללים לבנייה.
להרחבה ומידע נוסף במדריך המלא לפרק תכנון ובנייה שאושר בחוק ההסדרים >>
5 עקרונות לחיובי והטבות מס
1.עסקאות בין יזמים בפרויקטים של פינוי ובינוי והתחדשות בניינית – תמ"א 38 וחלופותיה, ייחשבו כעסקאות במקרקעין לעניין מיסוי ויש לקבוע את הסדר המס החל עליהן.
2.הטבות המס יינתנו למי שמוכר שתי יחידות דיור בבניין ולא רק ליחידת מגורים אחת, לפי המצב היום. הקלות נוספות יחולו על הפריפריה.
3.הטבות המס שניתנות לקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי, יוענקו גם עבור פרויקטים להתחדשות בניינית, תמ"א 38 וחלופותיה. במקרה שהקשיש מוכר ליזם את הדירה הקיימת על ייקבע שיעור מע"מ אפס למכירה זו. כמו כן, הקשיש יוכל לקבל גם דירה וגם תמורה כספית וליהנות מפטור ממס.
4. הורחבו הטבות המס שהוענקו עד עתה לקשישים מעל גיל 70 גם לאנשים הזכאים לגמלת סיעוד בשתי הרמות הגבוהות ביותר.
5. מע"מ אפס בפינוי בינוי בפריפריה – נקבע מע"מ בשיעור אפס בעסקה של מכירת יחידה עסקית ליזם במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי בפריפריה, דבר שהיה קיים עד היום רק בחיזוק בנייני/תמ"א38.
להרחבה ומידע נוסף במדריך המלא להטבות המס שאושרו בחוק ההסדרים >>
מדריך עדכוני חקיקה מקצועי מאת עו"ד ישי איצקוביץ, שלקח חלק בדיונים בוועדות הכנסת>>
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
